我錯過了矽穀房市的黃金期了嗎?

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金錢是人類發明的最偉大的自由工具。隻有金錢會向窮人開放,而權力永遠不會。
    --弗裏德裏希·哈耶克

前幾天,我在投資理財論壇發了一個帖子:“粗略算算我能積累多少遺產”,給自己畫個大餅。後來,我看到網友發評論說:如果你早點投資房地產,資產規模會更大!今天,我就試著分析一下。

我以前說過,我這個人特別內向,喜歡自己讀書,不喜歡和人打交道,也嫌麻煩,因此從來沒有想過做房東。

我小時候在農村長大的,住的是普通的草房、瓦房。為了看管家裏種的西瓜、蘿卜等,很多夜晚還要睡在地頭的簡易草棚裏。因此,我對住房的要求極低,更不懂美國的房屋。我直到39歲才在矽穀貸款買下自己的自住房,人稱“灣區小黑屋”。疫情期間,家裏5個人開視頻遠程上課和工作;我和太太不堪忍受,才決定換了一個大點的房子,把原來的小黑屋賣了。

首先聲明,我今天的討論範圍,僅僅限於獨立屋,即所謂的別墅房,不是大型公寓;購買和經營一個大型公寓,不是我們這種普通雙職工家庭可以輕易做到的。根據我的觀察,獨立屋也是絕大部分身邊朋友買投資房的主流房型。很多朋友,都是在升級住房時,把先前的房子自然而然變成了出租房經營。

過去30年,矽穀的獨立屋的房價漲幅在美國名列前茅。過去10年,年均增幅也接近7%。不過,由於房子越來越大,一部分漲幅來自於房子麵積的增加。根據我自己的觀察和網上的數據,如果不考慮新房和改建房屋的因素,一個獨立屋的平均價格年增幅約為6%。

這種房型的致命弱點是:租售比不堪入目,通常隻有2%左右。地產稅和保險、維護費,需要1.5%左右。

因此,在矽穀,全款買這種投資房的理論投資回報率隻有:
    6% + 2% - 1.5% = 6.5%

因此,為了取得好的收益率,我們必須上杠杆。

我們用最常見的投資房3倍杠杆舉例。

在我這個地區,一個普普通通的獨立屋的價格是300萬美元。假設我用75萬美元加225萬美元貸款買下這個房子。貸款利息是4%,每年利息是9萬美元。每月的租金是5千,平均每年有一個月空置,總租金收入是5.5萬。地產稅等成本是4.5萬。我的現金流就是:
    5.5萬- 4.5萬 - 9萬 = -8萬

所以,我必須額外填入8萬美元,才能實現零現金流。

那麽我的總收益就是房子價格的增值:300萬*6% = 18萬。

因此,我的83萬美元的總投資的年化收益率就是:
    18萬 / 83萬 = 21.7%

問題是:我頂多隻能擁有一個這樣的房子;一個房子就要填8萬美元,這會嚴重侵蝕我家的日常現金流狀況。

假設我想實現零現金流或者正現金流,而不需要每個月填錢。那麽我的首付比例必須提高。也就是說,貸款利息成本的上限是:
    5.5萬 - 4.5萬 = 1萬

所以我隻能貸款25萬,拿出275萬首付。在這種情況下,收益率隻有:
    18萬 / 275萬 = 6.5%

假設我用1倍杠杆來減輕現金流的壓力,用150萬美元貸款買房。那麽現金流就是:
    5.5萬- 4.5萬 - 6萬 = -5萬

那麽每年的總投資額就是155萬美元,收益率是:
    18萬 / 155萬 = 11.6%

這樣的話,我可以擁有兩個這樣的房子,每年向房子裏補貼10萬美元。但是收益率還不及我基金賬戶14%的回報率。

結論:

  • 我如果一開始就上三倍或者兩倍杠杆買了一個投資房,那些投資的確可以取得更好的成績。但是,我隻能買一套,無法成規模。
  • 如果我用一倍杠杆,可以買兩套房子,但是收益率不及基金。
  • 如果我為了實現零現金流,用最小杠杆,但是收益率隻有6.5%,慘不忍睹。

回頭看看,我好像沒有失去太多,還不至於抱憾終身!

附:舊金山灣區1984-2019房價趨勢

矽穀居士 發表評論於
回複 'wanchun96' 的評論 : “資本主義走向滅亡的征兆:在房產和醫藥上大割工薪階層的韭菜.要麽躺平,要麽"拿過鞭子抽敵人"”

美國整體的房價漲幅,還是很溫和的,大約4%,略高於通貨膨脹率。但是,考慮到房子越蓋越大;扣除這個麵積增加的因素後,房價的漲幅和通脹幾乎同步。
wanchun96 發表評論於
資本主義走向滅亡的征兆:在房產和醫藥上大割工薪階層的韭菜.要麽躺平,要麽"拿過鞭子抽敵人"
矽穀居士 發表評論於
回複 '武勝' 的評論 : 如果是Payoff或者接近Payoff之後的300萬獨立屋,按照我文中的分析,房產中淨值的回報率就非常低了,可能也就6.5%左右。雖然現金流很多,但是租金還要交一部分稅。
武勝 發表評論於
回複‘矽穀居士’:先前大都是低價時買的甚至已經pay off了,出租就是正的現金流了,當然還有機會成本。我說的是誰會新買3百萬的獨立房出租。
矽穀居士 發表評論於
回複 'zhu286' 的評論 : 謝謝補充!
zhu286 發表評論於
雖然也經曆了2008年金融海嘯、2020和2022年的大跌。

Rich people always have 30-50% money in pocket, invest this money in 大跌 .

矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : 建議你讀讀基本的理財書籍。感覺你對股市,有不少偏見。
cowwoman 發表評論於
指數是公開的,表現不好的進不了指數。還是有操控成分在裏麵。
cowwoman 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : 二十年前房價便宜,利息一樣的高。2010-12是買房的好時候。最好把房子看成股票投資,不做房東。
矽穀居士 發表評論於
回複 '妙人兒28' 的評論 : 是的,我肯定不願意當房東。
我就是想分析一下,如果我真去做房東了,收益會如何?
矽穀居士 發表評論於
回複 '歲月沈香' 的評論 : 謝謝補充。大家都這麽說,我不明白現在和十年前有何大的差別。當然,利息率比較高,那也僅僅是過去一年多的事情。
就灣區來講,租售比、房價增長速度,和十年前差別不是很大啊。
妙人兒28 發表評論於
當地主不是一般的麻煩, 寧願不賺那點錢!
歲月沈香 發表評論於
讚居士的專業分析,我也上了一課。十幾年前買房投資還行,現在不可能了。
矽穀居士 發表評論於
回複 '武勝' 的評論 : 我身邊的很多朋友,就是在升級自住房的過程中,把先前的獨立屋變成出租屋了。這個在灣區非常常見。我先前的那個小黑屋就價值330萬美元。但是我不願當房東,直接賣了。
武勝 發表評論於
誰會買3百萬的獨立房來出租?同樣的錢買4個康鬥,租金就翻倍了。
矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : 指數的數據都是公開的,曆史已經非常悠久了,沒什麽值得懷疑的。
跟千千萬萬的投資者一樣,我自己已經在指數基金上掙了很多真金白銀,雖然也經曆了2008年金融海嘯、2020和2022年的大跌。
cowwoman 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 :
你這也是一種賭的策略。是基於你自己對資本市場的信心。賭場從來都在開,給所有玩兒家開辟賺錢的機會。資本市場也是一樣,裝模作樣寫一套規則,玩兒的最後誰也不敢揭開真相。很多公司根本沒有股票裏的市值,卻都被炒的很高。基金和指數對外都公布漲幅,實際連基金經理都算不清楚漲幅。全是用來籌錢的。大家誰也不敢讓泡沫吹爆了。等要爆了的時候,就會有戰爭了。
矽穀居士 發表評論於
回複 '阿迪2000' 的評論 : 是的,投資房的正向現金流非常關鍵,否則無法規模化。
阿迪2000 發表評論於
必須有現金流,或者說在房價較低時就有多套房,而且貸款比例不高,不然,房價稍微有大的回調,壓力會壓得人喘不過氣來。
矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : 個股是有很大風險。但是,指數基金裏麵包含了很多家公司,而且指數會把表現差的公司淘汰掉,實現自我清理,就不會出現你說的那種情況。
建議你看看我的投資科普係列。
cowwoman 發表評論於
真實的公司也是靠對未來的盈利承諾,把投資人的錢騙進來。但任何公司都可能因為某些原因倒閉,比如柯達就被數嗎技術擠死,比如blockbuster 被奈飛擠死。公司倒下的時候,股票就會灰飛煙滅。股票投資看你投的時間段對不對。沒有任何事情是長久的。美國的金融市場把子孫一百年後的錢全借了,股票更是被吹大。任何金融市場就是一個畫大餅的賭場。
矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : 謝謝來訪!
按照我的理解,地產投資,杠杆是精髓。
股票背後,都是真實的公司,比如蘋果公司、摩根大通銀行等等。因此,股票也是真實資產,和房地產沒什麽大區別。
cowwoman 發表評論於
投資地產,現金流是把砍刀。地產投資主要盯的還是負債率和地產增值的比差。如果地產漲幅低於債務漲幅,借錢買房沒必要。地產是可觸摸的,股票是虛擬的。地產一般都會隨著時間漲,股票證券都是人為造的,看不清的地方太多。投資在生命終止後,全部清零。
矽穀居士 發表評論於
回複 'Chieftop519' 的評論 : 加州地產稅率隻有1%多一點,還算好的。而且有 Prop 13這樣的奇葩法律,限製了地產稅的稅基增長速度。
Chieftop519 發表評論於
地產稅是把殺豬刀
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