請大家討論討論這樣的房子有什麽投資價值

http://www.redfin.com/CA/Monterey-Park/216-S-Ramona-Ave-91754/home/6973077

這個房子一出來我就看到了。沒2天就pending。後來又出來，我打過電話去，說在under-contract。可以接受back order。對方說需要商業貸款。頭款要放到40%估計才能順利點拿到貸款。

房子158W。 8套小房子。2/1 bedroom。800尺不到。List上些的租金是1100。(我個人覺得在1000比較靠譜。因為我自己租過這個區3/2 bedroom 1200尺， 1250。)

每月 Gross income 1100*8*=8800

每月支出

貸款部分 ：（超過4個UNIT需要商業貸款）  30%頭款 474000   利率15年4.5%   每月還貸$8461

Property tax部分： 1580000*1.25%/12=1645

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每月是負現金-1306 。

其餘每月維修費用，空置房費用，水費電費garden費用，保險費用。算下來每月負現金-2000

附加條件，房子可以租到1100。（雖然我認為夠嗆啊）這麽差的收入支出，（商業貸款估計做不下來？）

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Sorry 整理得有點亂。我隻是想拿出這個房子討論。在我看來，沒有什麽價值。卻為什麽一出來就搶掉。是否有什麽價值，我看不到？

這個區是LA老華人區。租房需求旺盛。但是租金不會太高。基本都是這個價位。風暴中，這個區的house也沒怎麽跌。假如說買這個房子的投資者是看了以後升值？那也不合理，租金漲不了太多，再升值以後也難脫手？因為CAP太太低了。

我唯一能想到的是，難道是以後他們想推了房子重建？建更多的房子？2層的？或者PDU？獨棟賣？但這個是否會設計到修改ZONE？工程太大了？

請大家討論討論？

 

 

 

 

 

 

 

 

所有跟帖： 

• Operation cost too high (30k for 8 units?) -borisg- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 12:06:37

• 要再計算operation cost 那就更負到不知道哪裏去了。 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 12:36:03

• 為什麽要商業貸款呢？ -良石- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 14:02:40

• 一個property超過4個Unit 普通的房貸是不能做的。隻能做商業貸款。假如我的信息是錯誤的，請糾正我。 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 14:15:57

• 特意問了MORTGAGE BROKER， 說沒有這個規定。 當然，此案數目大，住家的JUMBO LOAN 是不夠。另外，各人的回 -良石- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 09:29:42

• terrible investment -planotx- ♂ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 14:09:53

• 或許是想改成旅館，地點很好。 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 15:10:50

• 假如修改旅館什麽zoning會不會改變的？ -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 17:20:24

• 越看越象老人公寓，全是一層的 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 20:01:06

• 這樣啊。 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 10:43:25

• 如果有人買，那一定是做別的用的，旅館有可能，也有可能是daycare什麽的。 -說的好- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 16:54:57

• 我查過大LA地區的MULTIPE UNITS， CAP RATE 一般都是3-4%，真不知這些地主怎麽運 -想說我就說- ♂ (93 bytes) () 12/18/2012 postreply 19:47:00

• 是啊。尤其西邊如SANTA MONICA，burbank等好些的區。 那簡直是慘不忍睹。3%的CAP還是建立在他們幾十年前買的房 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 10:39:54

• cap 不高但升值潛力大。東西兩岸的投資都是這樣賭的。 -美藍海- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 07:24:15

• 但是怎麽漲。因為是Muti。房租不會漲多少。Muti的下家也是要考慮CAP的吧。賠本買賣總不願意做吧。所以我看MUTI沒辦法漲哪 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 10:41:33