商業房地產的評估不是這麽簡單地拿CAP和loan rate一算就明了的。舉兩個極端例子來說：
1. USPS, 7% CAP, 20 years lease. 20年以後USPC關門，搬走。無人轉租，價值變為原價的20%。
20年總回報=20*0.07 + 0.2 = 1.6倍。
2. 麥當勞。 4.5% CAP now, 2% annual increase, 10 years lease, 2*5years option. 麥當勞持續續租。20年以後租金為現在的約1.5倍(1.02^20)，相當於價值變為原價的1.5倍。
20年總回報約=20*(0.045+0.045*1.5)/2 + 1.5 = 2.6倍。
回歸根本，Location是王道。
