投資及其他

來源: Bluesea_Bluesea 於 2012-10-06 08:35:12 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (2095 bytes)

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既然是投資，就有機遇和風險，任何行業都不列外。更重要的是，自己是不是適合這個行業，喜不喜歡。就我個人來說，我不適合投資房產，主要有幾點：

1。比較理性，不喜歡與人討價還價；

2。比較求穩，風險控製。我覺得投資房產在maintenance上的開銷我沒有經驗，不好控製。lawsuit 也是一個問題，很少發生，但一旦發生，問題就大了。跟政策也很有關，property tax等等。若要做得穩，成本也會加大，比如umberalla 等等。

3。流動性差，即使你看得到趨勢，也沒法快速出手。隻有苦等，於性格不合。

4。不喜歡

所以，總的看來，完全是個人喜好，性格，經驗問題。若適合，是好事，；否則，就是找罪受了。

從我個人理解來說：

1。從08和Romney的debate來看，08是殺富濟貧， romney是殺富不濟貧； Romney的細節還不明朗，所以很難估算，但總的來說，都是對中上產最糟的，使中上產向富人(multi-million)的道路更難。 Romney的還好些，畢竟控製政府支出，08就是一個災難。所以，不要指望今後10年會有好轉。美國其實就兩條路：第一，通貨膨脹，就是就是以前的旋轉門的一個變種；第二，就是力求財政平衡。第二種其實就是Romney 的，會在一段不短的時期類整個社會溫和痛苦；第一種，就是08作的，現在看起來是有利於中下層，但是，當無法為繼的時候，通貨膨脹擴大，除了超富階層和一無所有的年輕人，全民遭殃，特別是老年人和有一些財產的中產。所以，對經濟的預期會決定我們總的策略：激進還是保守。是追求利潤最大化還是風險最小化，利益最大化一般就是風險最大化。

2。從房產單獨來看，我有不少朋友都是地主。但我發現一個現象，就是，從2009年以來，出現了很多小地主，很多購房都不是第一套房，都是換房，但原來的房子沒賣，用來出租，有很多人還又購入不少作為出租。

3。無論是08，Romney 上台，人們可支配收入必然減少，以08為列，tax rate上升，additioanl medicare tax; Romney cap deductible, mortage interest, property tax 幾乎都不能或者減少 deductible，這些都會極大限製房價上漲。更重要的是：在當前QE3 大買mortgage MBS 和超低利率下，房價如此，若interest rate 攀升，房價如何？？？

4。stress testing：一隻有一個百思不得其解的東西：為什麽銀行不斷的stress test, 提高準備金，為什麽不放款？它們在怕什麽？？？最重要的是，我們對自己的financial 狀況做過 stress testing 了嗎？記住：利益最大化一般就是風險最大化