1992年登陸美國，正好20歲。剛來的時候在餐館洗碗，後來省了點錢上完了大學，讀了博。然後服務於美國空軍的scramjet program。想想如果當時在餐館一直幹下去，幾年後買個餐館作為生計，然後有錢了就全現金買下出租房，不管經濟起伏，有錢就買，average it out。如果是這樣的計劃，作為在餐館裏工作的人，收入怎樣，能否趕得上在公司裏做IT的，在學校裏教書的？
言歸正傳。首先我選擇一個房子樣本。於2011年11月份在一個衛星城的好區跟crime zone之間buffer zone買下一房，三臥一衛，3萬4。12月租出去每月900美元，費用大致：空關70，保險30，tax50，維修30，管理42，reserve30，共計250。自己管盈利大約9個月的房租。我選取此房作為樣本，想像主要投資這一地區，並且有很多與此房相似的房子。這樣就簡化了整個計算，隻要記錄買了幾個這樣的房就好了。
zillow上有此房的10年估價。county有幾十年的tax record。湊起來可以估計此房在1992年來的市場價。zillow估計2012年45000美元；in comparison with 3萬4的買入價。所以zillow對此房的估計應是蠻準的。2002年，zillow估價103k；county tax base 68311美元。把county2002年前的曆年估價除以2002年估價得出一個%數列。把這個%數列乘上zillow 2002年估價 extrapolate到1992年，得出市場價格估計。把這個十年估計跟最近十年zillow估計合並得到了value used這個column。2012年後的價值以每年3%增值來算。
| County | Zillow | % of 2002 | Estimated | Value Used | |
| 1992 | 19917 | 29.16% | 30031 | 30031 | |
| 1993 | 19917 | 29.16% | 30031 | 30031 | |
| 1994 | 19917 | 29.16% | 30031 | 30031 | |
| 1995 | 36876 | 53.98% | 55602 | 55602 | |
| 1996 | 33280 | 48.72% | 50180 | 50180 | |
| 1997 | 39936 | 58.46% | 60216 | 60216 | |
| 1998 | 39936 | 58.46% | 60216 | 60216 | |
| 1999 | 39936 | 58.46% | 60216 | 60216 | |
| 2000 | 46361 | 67.87% | 69904 | 69904 | |
| 2001 | 53621 | 78.50% | 80850 | 80850 | |
| 2002 | 68311 | 103000 | 103000 | ||
| 2003 | 70900 | 93000 | 93000 | ||
| 2004 | 73904 | 88000 | 88000 | ||
| 2005 | 73904 | 110000 | 110000 | ||
| 2006 | 73904 | 94000 | 94000 | ||
| 2007 | 82772 | 104000 | 104000 | ||
| 2008 | 88315 | 109000 | 109000 | ||
| 2009 | 88315 | 97000 | 97000 | ||
| 2010 | 69205 | 91000 | 91000 | ||
| 2011 | 65435 | 61000 | 61000 | ||
| 2012 | 45000 | 45000 | |||
| 2013 | 46350 | ||||
| 2014 | 47740.5 | ||||
| 2015 | 49172.72 | ||||
| 2016 | 50647.9 | ||||
| 2017 | 52167.33 | ||||
| 2018 | 53732.35 | ||||
| 2019 | 55344.32 | ||||
| 2020 | 57004.65 | ||||
| 2021 | 58714.79 | ||||
| 2022 | 60476.24 | ||||
| 2023 | 62290.52 | ||||
| 2024 | 64159.24 | ||||
| 2025 | 66084.02 | ||||
| 2026 | 68066.54 | ||||
| 2027 | 70108.53 | ||||
| 2028 | 72211.79 | ||||
| 2029 | 74378.14 | ||||
| 2030 | 76609.49 | ||||
| 2031 | 78907.77 | ||||
| 2032 | 81275.01 |
租金估計。2012年是每月900美元。網上查到1912-2012的通貨膨脹數據（精確到月）http://www.usinflationcalculator.com/inflation/historical-inflation-rates/。現在的租金用年平均通脹extrapolate到1992年，得出那年租金545美元，很合理。2012年後的通脹算3%。
| Inflation | ||||
| rent | year | June | Ave | |
| 1992 | 544.8704 | 1992 | 3.1 | 3 |
| 1993 | 561.2165 | 1993 | 3 | 3 |
| 1994 | 578.053 | 1994 | 2.5 | 2.6 |
| 1995 | 593.0824 | 1995 | 3 | 2.8 |
| 1996 | 609.6887 | 1996 | 2.8 | 3 |
| 1997 | 627.9794 | 1997 | 2.3 | 2.3 |
| 1998 | 642.4229 | 1998 | 1.7 | 1.6 |
| 1999 | 652.7017 | 1999 | 2 | 2.2 |
| 2000 | 667.0611 | 2000 | 3.7 | 3.4 |
| 2001 | 689.7412 | 2001 | 3.2 | 2.8 |
| 2002 | 709.0539 | 2002 | 1.1 | 1.6 |
| 2003 | 720.3988 | 2003 | 2.1 | 2.3 |
| 2004 | 736.968 | 2004 | 3.3 | 2.7 |
| 2005 | 756.8661 | 2005 | 2.5 | 3.4 |
| 2006 | 782.5996 | 2006 | 4.3 | 3.2 |
| 2007 | 807.6427 | 2007 | 2.7 | 2.8 |
| 2008 | 830.2567 | 2008 | 5 | 3.8 |
| 2009 | 861.8065 | 2009 | -1.4 | -0.4 |
| 2010 | 858.3593 | 2010 | 1.1 | 1.6 |
| 2011 | 872.093 | 2011 | 3.6 | 3.2 |
| 2012 | 900 | 2012 | ||
| 2013 | 927 | |||
| 2014 | 954.81 | |||
| 2015 | 983.4543 | |||
| 2016 | 1012.958 | |||
| 2017 | 1043.347 | |||
| 2018 | 1074.647 | |||
| 2019 | 1106.886 | |||
| 2020 | 1140.093 | |||
| 2021 | 1174.296 | |||
| 2022 | 1209.525 | |||
| 2023 | 1245.81 | |||
| 2024 | 1283.185 | |||
| 2025 | 1321.68 | |||
| 2026 | 1361.331 | |||
| 2027 | 1402.171 | |||
| 2028 | 1444.236 | |||
| 2029 | 1487.563 | |||
| 2030 | 1532.19 | |||
| 2031 | 1578.155 | |||
| 2032 | 1625.5 |
1992年-1994年
當時中國的偷渡客很多，東海岸每個月會有2-3條船靠岸，每條帶來200-300偷渡客。後來出了彩虹勇士號事件，美國政府才出大力打擊，以致如今海路偷渡已經絕跡。由於人多，上岸後大家就蜂擁到中餐館打工，工錢被壓得很低。我去洗碗的時候，一周工作7天，每天16小時。晚上做完工拉幾條凳子在餐館睡了。工資每月800美元，還覺得挺好，一般在紐約華人集中地隻有700美元。我打工的店因為在鄉下，相對較高。如果前六個月洗碗的話，可以賺4800美元。當然咱有上進心，至少會幾句洋涇浜英文，所以後六個月咱會做個bus，每月1000美元。生活待遇也相應提高，老板一般會租下一個3居，每間4-6人，地板上隻放床墊，基本沒有下腳的地方，但會有客廳看看電視什麽的。所以第一年賺了10800美元。第二年英文有了提高，咱做了server，可以賺到2000美元，做了六個月，等業務熟悉了，找個富裕的鄉下店可以賺到3000美元。所以這一年賺了2000×6+3000×6=30000美元。第三年就是3000×12=36000美元。
開銷基本沒有。飯店工作包吃包住，弄個鄉下店，頂多跟白妞說著笑話，沒有任何開銷。偷渡的人有一句話，三年還債，三年做老板。大家都是在這條路上飛奔的。要做到三年還債，三年做老板，那需要點毅力，就是前三年得零開銷才行。偷渡費海路90年代一般1萬8-2萬。利息是24-36%。不compound，先還本金，再還利息。所以咱就隨大流，做到零開銷。在1993年底，咱存了40800美元。那年的房價是30031美元。所以咱在年底買下了一房用來出租，cash剩餘10800+30000-30031=10769。在1994年獲利大約9個月租金，每月578美元，全年5200美元。餐館工帶來36000美元。年底有買下一房，94年房價還是30031。現金剩餘10769+36000-30031+5200=21940.
| Restaurant | Acquisition | Rent Income | Living Expenses | # of Houses | Cash | |
| 1992 | 10800 | 0.00 | 0 | 10800 | ||
| 1993 | 30000 | -30031 | 0 | 1 | 10768.95 | |
| 1994 | 36000 | -30031 | 5202.48 | 2 | 21940.38 |
1995年
三年過後，咱不再住在老板的狗窩裏，在外麵開了房。開房當然有開銷，每月1000塊，一年12000美元。咱的工作沒有新意，就是上年的工資乘個通脹（3%），就是37008美元。租金兩個房共計593×9×2=10675。那年底，房價漲到了55602。咱搞了個三房。現金剩餘21940+37008-55602+10675-12000=2022美元。
| Restaurant | Acquisition | Rent Income | Living Expenses | # of Houses | Cash | |
| 1995 | 37008 | -55602 | 10675.48 | -12000 | 3 | 2021.866 |
1996-2001年
餐館工資每年隨通脹上升，開銷每年隨通脹上升。3個房的租金用當年租金×9個月×3。咱沒有買房，因為要存錢25萬買個餐館。終於在2001年年底咱出手了。現金剩餘20659美元。
| 1996 | 38118.24 | 0 | 16461.60 | -12360 | 3 | 44241.7 |
| 1997 | 38994.96 | 0 | 16955.44 | -12644.28 | 3 | 87547.82 |
| 1998 | 39618.88 | 0 | 17345.42 | -12846.59 | 3 | 131665.5 |
| 1999 | 40490.49 | 0 | 17622.95 | -13129.21 | 3 | 176649.8 |
| 2000 | 41867.17 | 0 | 18010.65 | -13575.61 | 3 | 222952 |
| 2001 | 43039.45 | -250000 | 18623.01 | -13955.72 | 3 | 20658.71 |
2002-2013年
有了自家的餐館，第一年年收入5萬，每年隨通脹上升。現在咱一根筋，有了錢就買房，2002年底，雖然有75000現金，房價卻漲到了10萬以上。拖到2003年底才買了4房，房價93000美元。這一年，咱買了個小房自住，每年開銷24000美元，每年開銷隨通脹上升。2005年房地產一片大好，咱省吃儉用買了個5房，房價11萬，赫殺寧啦。房租隻有每月757，很值得探討是否劃算。小步前行。到2006年底有了6房。2007年是個裏程碑。那年餐館收益58000，租金收入44000。年收入過了10萬，咱得成個家。（現實生活中咱就是那年成的家，工資也差不多，但沒有二奶小三，。。。）。開銷換成年收入的30%，以後年年如此。本地區的房價一直堅挺到2010年。進步緩慢，但已經從幾年買一房變成了年年買房。2010年底咱有了9房。另一個值得注意的是，那年房產收入終於超過了本職的餐館收入。2011年起房價急掉，咱終於爽快得買起房來，特別是2012年房價45000，咱一氣買了3房。2013年後，咱已經是travel到future了，所以房價每年升3%。那年咱買了2個房。那年又reach了一個裏程碑，就是淨收入過了15萬。根據commonsense的帖子，相當於藤校full pro的平均工資。是嗎，俺的可是不用付稅的。LOL。當然他們有他們的外快。
| 2002 | 50000.00 | 0 | 19144.46 | -14179.02 | 3 | 75624.15 |
| 2003 | 51150.00 | -93000 | 19450.77 | -24000 | 4 | 29224.92 |
| 2004 | 52531.05 | 0 | 26530.85 | -24648 | 4 | 83638.82 |
| 2005 | 54317.11 | -110000 | 27247.18 | -25486.03 | 5 | 29717.07 |
| 2006 | 56055.25 | -94000 | 35216.98 | -26301.59 | 6 | 687.7218 |
| 2007 | 57624.80 | 0 | 43612.71 | -30371.25 | 6 | 71553.98 |
| 2008 | 59814.54 | -109000 | 44833.86 | -31394.52 | 7 | 35807.86 |
| 2009 | 59575.28 | -97000 | 54293.81 | -34160.73 | 8 | 18516.23 |
| 2010 | 60528.49 | -91000 | 61801.87 | -36699.11 | 9 | 13147.48 |
| 2011 | 62465.40 | -61000 | 70639.53 | -39931.48 | 10 | 45320.93 |
| 2012 | 64339.36 | -135000 | 81000.00 | -43601.81 | 13 | 12058.49 |
| 2013 | 66269.54 | -92700 | 108459.00 | -52418.56 | 15 | 41668.47 |
2014年
由於上年2013年收入過了15萬，咱決定在42歲退休。請了個經理管理餐館，淨利的35%用來雇傭經理（22000美元）。最後落袋44K。當然隨時去免費吃飯。房產管理地主地主婆也歇了下來，又拿出1個月租金請了管理的人。所以當年租金收入=955×8×15個房=115K。總收入156K，比上年的174K略少。生活開支48K。
| 2014 | 44367.46 | -143221.5 | 114577.20 | -47683.4 | 18 | 9708.229 |
2015-2032年
這個就是按部就班了。大量現金入賬，餐館收入已經退居四線，不是要有個地方吃飯，早已經賣了。每年買房數量從2-3個上升到15-16個。2026年，小胖去上大學了。那年稅後年收入80萬，生活開銷24萬。
| 2015 | 45698.48 | -98345.43 | 141617.42 | -56194.77 | 20 | 42483.93 |
| 2016 | 47069.44 | -151943.69 | 162073.27 | -62742.81 | 23 | 36940.14 |
| 2017 | 48481.52 | -156502 | 191975.79 | -72137.19 | 26 | 48758.25 |
| 2018 | 49935.97 | -214929.41 | 223526.59 | -82038.77 | 30 | 25252.63 |
| 2019 | 51434.05 | -221377.3 | 265652.75 | -95126.04 | 34 | 25836.09 |
| 2020 | 52977.07 | -228018.61 | 310105.32 | -108924.7 | 38 | 51975.14 |
| 2021 | 54566.38 | -293573.97 | 356985.94 | -123465.7 | 43 | 46487.8 |
| 2022 | 56203.37 | -362857.42 | 416076.51 | -141684 | 48 | 14226.3 |
| 2023 | 57889.47 | -373743.15 | 478391.23 | -160884.2 | 54 | 15879.64 |
| 2024 | 59626.16 | -384955.44 | 554335.83 | -184188.6 | 60 | 60697.59 |
| 2025 | 61414.94 | -528672.14 | 634406.56 | -208746.5 | 68 | 19100.51 |
| 2026 | 63257.39 | -544532.3 | 740563.93 | -241146.4 | 76 | 37243.13 |
| 2027 | 65155.11 | -630976.8 | 852519.77 | -275302.5 | 85 | 48638.74 |
| 2028 | 67109.76 | -722117.9 | 982080.34 | -314757 | 95 | 60953.92 |
| 2029 | 69123.06 | -892537.72 | 1130547.78 | -359901.3 | 107 | 8185.782 |
| 2030 | 71196.75 | -919313.85 | 1311554.43 | -414825.4 | 119 | 56797.75 |
| 2031 | 73332.65 | -1104708.8 | 1502403.99 | -472721 | 133 | 55104.59 |
| 2032 | 75532.63 | -1300400.1 | 1729532.12 | -541519.4 | 149 | 18249.82 |
結語
2032年那年買了16個房，總房數149個。咱60歲了，年收入180萬，54萬生活開銷。咱曆年的賣房款加起來（acquisition column）1027萬。當年的市值1211萬（每房81275，見表1）。從42歲退休以來（除了買房外不幹其他工作），資產又有了飛速發展。
