洗碗工賺錢的錢途超過教授。

來源: 於 2012-04-05 19:49:01 [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次

1992年登陸美國，正好20歲。剛來的時候在餐館洗碗，後來省了點錢上完了大學，讀了博。然後服務於美國空軍的scramjet program。想想如果當時在餐館一直幹下去，幾年後買個餐館作為生計，然後有錢了就全現金買下出租房，不管經濟起伏，有錢就買，average it out。如果是這樣的計劃，作為在餐館裏工作的人，收入怎樣，能否趕得上在公司裏做IT的，在學校裏教書的？

言歸正傳。首先我選擇一個房子樣本。於2011年11月份在一個衛星城的好區跟crime zone之間buffer zone買下一房，三臥一衛，3萬4。12月租出去每月900美元，費用大致：空關70，保險30，tax50，維修30，管理42，reserve30，共計250。自己管盈利大約9個月的房租。我選取此房作為樣本，想像主要投資這一地區，並且有很多與此房相似的房子。這樣就簡化了整個計算，隻要記錄買了幾個這樣的房就好了。

zillow上有此房的10年估價。county有幾十年的tax record。湊起來可以估計此房在1992年來的市場價。zillow估計2012年45000美元；in comparison with 3萬4的買入價。所以zillow對此房的估計應是蠻準的。2002年，zillow估價103k；county tax base 68311美元。把county2002年前的曆年估價除以2002年估價得出一個%數列。把這個%數列乘上zillow 2002年估價 extrapolate到1992年，得出市場價格估計。把這個十年估計跟最近十年zillow估計合並得到了value used這個column。2012年後的價值以每年3%增值來算。

County Zillow % of 2002 Estimated Value Used
1992 19917   29.16% 30031 30031
1993 19917 29.16% 30031 30031
1994 19917 29.16% 30031 30031
1995 36876 53.98% 55602 55602
1996 33280 48.72% 50180 50180
1997 39936 58.46% 60216 60216
1998 39936 58.46% 60216 60216
1999 39936 58.46% 60216 60216
2000 46361 67.87% 69904 69904
2001 53621 78.50% 80850 80850
2002 68311 103000 103000
2003 70900 93000 93000
2004 73904 88000 88000
2005 73904 110000 110000
2006 73904 94000 94000
2007 82772 104000 104000
2008 88315 109000 109000
2009 88315 97000 97000
2010 69205 91000 91000
2011 65435 61000 61000
2012 45000 45000
2013 46350
2014 47740.5
2015 49172.72
2016 50647.9
2017 52167.33
2018 53732.35
2019 55344.32
2020 57004.65
2021 58714.79
2022 60476.24
2023 62290.52
2024 64159.24
2025 66084.02
2026 68066.54
2027 70108.53
2028 72211.79
2029 74378.14
2030 76609.49
2031 78907.77
2032 81275.01

租金估計。2012年是每月900美元。網上查到1912-2012的通貨膨脹數據（精確到月）http://www.usinflationcalculator.com/inflation/historical-inflation-rates/。現在的租金用年平均通脹extrapolate到1992年，得出那年租金545美元，很合理。2012年後的通脹算3%。

Inflation
rent year June Ave
1992 544.8704 1992 3.1 3
1993 561.2165 1993 3 3
1994 578.053 1994 2.5 2.6
1995 593.0824 1995 3 2.8
1996 609.6887 1996 2.8 3
1997 627.9794 1997 2.3 2.3
1998 642.4229 1998 1.7 1.6
1999 652.7017 1999 2 2.2
2000 667.0611 2000 3.7 3.4
2001 689.7412 2001 3.2 2.8
2002 709.0539 2002 1.1 1.6
2003 720.3988 2003 2.1 2.3
2004 736.968 2004 3.3 2.7
2005 756.8661 2005 2.5 3.4
2006 782.5996 2006 4.3 3.2
2007 807.6427 2007 2.7 2.8
2008 830.2567 2008 5 3.8
2009 861.8065 2009 -1.4 -0.4
2010 858.3593 2010 1.1 1.6
2011 872.093 2011 3.6 3.2
2012 900 2012    
2013 927
2014 954.81
2015 983.4543
2016 1012.958
2017 1043.347
2018 1074.647
2019 1106.886
2020 1140.093
2021 1174.296
2022 1209.525
2023 1245.81
2024 1283.185
2025 1321.68
2026 1361.331
2027 1402.171
2028 1444.236
2029 1487.563
2030 1532.19
2031 1578.155
2032 1625.5

 

1992年-1994年

當時中國的偷渡客很多，東海岸每個月會有2-3條船靠岸，每條帶來200-300偷渡客。後來出了彩虹勇士號事件，美國政府才出大力打擊，以致如今海路偷渡已經絕跡。由於人多，上岸後大家就蜂擁到中餐館打工，工錢被壓得很低。我去洗碗的時候，一周工作7天，每天16小時。晚上做完工拉幾條凳子在餐館睡了。工資每月800美元，還覺得挺好，一般在紐約華人集中地隻有700美元。我打工的店因為在鄉下，相對較高。如果前六個月洗碗的話，可以賺4800美元。當然咱有上進心，至少會幾句洋涇浜英文，所以後六個月咱會做個bus，每月1000美元。生活待遇也相應提高，老板一般會租下一個3居，每間4-6人，地板上隻放床墊，基本沒有下腳的地方，但會有客廳看看電視什麽的。所以第一年賺了10800美元。第二年英文有了提高，咱做了server，可以賺到2000美元，做了六個月，等業務熟悉了，找個富裕的鄉下店可以賺到3000美元。所以這一年賺了2000×6+3000×6=30000美元。第三年就是3000×12=36000美元。

開銷基本沒有。飯店工作包吃包住，弄個鄉下店，頂多跟白妞說著笑話，沒有任何開銷。偷渡的人有一句話，三年還債，三年做老板。大家都是在這條路上飛奔的。要做到三年還債，三年做老板，那需要點毅力，就是前三年得零開銷才行。偷渡費海路90年代一般1萬8-2萬。利息是24-36%。不compound，先還本金，再還利息。所以咱就隨大流，做到零開銷。在1993年底，咱存了40800美元。那年的房價是30031美元。所以咱在年底買下了一房用來出租，cash剩餘10800+30000-30031=10769。在1994年獲利大約9個月租金，每月578美元，全年5200美元。餐館工帶來36000美元。年底有買下一房，94年房價還是30031。現金剩餘10769+36000-30031+5200=21940.

Restaurant Acquisition Rent Income Living Expenses # of Houses Cash
1992 10800 0.00 0 10800
1993 30000 -30031 0 1 10768.95
1994 36000 -30031 5202.48 2 21940.38

1995年

三年過後，咱不再住在老板的狗窩裏，在外麵開了房。開房當然有開銷，每月1000塊，一年12000美元。咱的工作沒有新意，就是上年的工資乘個通脹（3%），就是37008美元。租金兩個房共計593×9×2=10675。那年底，房價漲到了55602。咱搞了個三房。現金剩餘21940+37008-55602+10675-12000=2022美元。

Restaurant Acquisition Rent Income Living Expenses # of Houses Cash
1995 37008 -55602 10675.48 -12000 3 2021.866

1996-2001年

餐館工資每年隨通脹上升，開銷每年隨通脹上升。3個房的租金用當年租金×9個月×3。咱沒有買房，因為要存錢25萬買個餐館。終於在2001年年底咱出手了。現金剩餘20659美元。

1996 38118.24 0 16461.60 -12360 3 44241.7
1997 38994.96 0 16955.44 -12644.28 3 87547.82
1998 39618.88 0 17345.42 -12846.59 3 131665.5
1999 40490.49 0 17622.95 -13129.21 3 176649.8
2000 41867.17 0 18010.65 -13575.61 3 222952
2001 43039.45 -250000 18623.01 -13955.72 3 20658.71

2002-2013年

有了自家的餐館，第一年年收入5萬，每年隨通脹上升。現在咱一根筋，有了錢就買房，2002年底，雖然有75000現金，房價卻漲到了10萬以上。拖到2003年底才買了4房，房價93000美元。這一年，咱買了個小房自住，每年開銷24000美元，每年開銷隨通脹上升。2005年房地產一片大好，咱省吃儉用買了個5房，房價11萬，赫殺寧啦。房租隻有每月757，很值得探討是否劃算。小步前行。到2006年底有了6房。2007年是個裏程碑。那年餐館收益58000，租金收入44000。年收入過了10萬，咱得成個家。（現實生活中咱就是那年成的家，工資也差不多，但沒有二奶小三，。。。）。開銷換成年收入的30%，以後年年如此。本地區的房價一直堅挺到2010年。進步緩慢，但已經從幾年買一房變成了年年買房。2010年底咱有了9房。另一個值得注意的是，那年房產收入終於超過了本職的餐館收入。2011年起房價急掉，咱終於爽快得買起房來，特別是2012年房價45000，咱一氣買了3房。2013年後，咱已經是travel到future了，所以房價每年升3%。那年咱買了2個房。那年又reach了一個裏程碑，就是淨收入過了15萬。根據commonsense的帖子，相當於藤校full pro的平均工資。是嗎，俺的可是不用付稅的。LOL。當然他們有他們的外快。

2002 50000.00 0 19144.46 -14179.02 3 75624.15
2003 51150.00 -93000 19450.77 -24000 4 29224.92
2004 52531.05 0 26530.85 -24648 4 83638.82
2005 54317.11 -110000 27247.18 -25486.03 5 29717.07
2006 56055.25 -94000 35216.98 -26301.59 6 687.7218
2007 57624.80 0 43612.71 -30371.25 6 71553.98
2008 59814.54 -109000 44833.86 -31394.52 7 35807.86
2009 59575.28 -97000 54293.81 -34160.73 8 18516.23
2010 60528.49 -91000 61801.87 -36699.11 9 13147.48
2011 62465.40 -61000 70639.53 -39931.48 10 45320.93
2012 64339.36 -135000 81000.00 -43601.81 13 12058.49
2013 66269.54 -92700 108459.00 -52418.56 15 41668.47

2014年

由於上年2013年收入過了15萬，咱決定在42歲退休。請了個經理管理餐館，淨利的35%用來雇傭經理（22000美元）。最後落袋44K。當然隨時去免費吃飯。房產管理地主地主婆也歇了下來，又拿出1個月租金請了管理的人。所以當年租金收入=955×8×15個房=115K。總收入156K，比上年的174K略少。生活開支48K。

2014 44367.46 -143221.5 114577.20 -47683.4 18 9708.229

2015-2032年

這個就是按部就班了。大量現金入賬，餐館收入已經退居四線，不是要有個地方吃飯，早已經賣了。每年買房數量從2-3個上升到15-16個。2026年，小胖去上大學了。那年稅後年收入80萬，生活開銷24萬。

2015 45698.48 -98345.43 141617.42 -56194.77 20 42483.93
2016 47069.44 -151943.69 162073.27 -62742.81 23 36940.14
2017 48481.52 -156502 191975.79 -72137.19 26 48758.25
2018 49935.97 -214929.41 223526.59 -82038.77 30 25252.63
2019 51434.05 -221377.3 265652.75 -95126.04 34 25836.09
2020 52977.07 -228018.61 310105.32 -108924.7 38 51975.14
2021 54566.38 -293573.97 356985.94 -123465.7 43 46487.8
2022 56203.37 -362857.42 416076.51 -141684 48 14226.3
2023 57889.47 -373743.15 478391.23 -160884.2 54 15879.64
2024 59626.16 -384955.44 554335.83 -184188.6 60 60697.59
2025 61414.94 -528672.14 634406.56 -208746.5 68 19100.51
2026 63257.39 -544532.3 740563.93 -241146.4 76 37243.13
2027 65155.11 -630976.8 852519.77 -275302.5 85 48638.74
2028 67109.76 -722117.9 982080.34 -314757 95 60953.92
2029 69123.06 -892537.72 1130547.78 -359901.3 107 8185.782
2030 71196.75 -919313.85 1311554.43 -414825.4 119 56797.75
2031 73332.65 -1104708.8 1502403.99 -472721 133 55104.59
2032 75532.63 -1300400.1 1729532.12 -541519.4 149 18249.82

結語

2032年那年買了16個房，總房數149個。咱60歲了，年收入180萬，54萬生活開銷。咱曆年的賣房款加起來（acquisition column）1027萬。當年的市值1211萬（每房81275，見表1）。從42歲退休以來（除了買房外不幹其他工作），資產又有了飛速發展。