美國東西岸與內陸房產投資泛談
如山
（2012年3月27日，星期二）
美國的土地麵積不僅僅是絕對數字的大，更主要的是適合人類居住的可用土地麵積大，所以形成了東西南北中星羅棋布的大大小小城市。而每個城市都差不多有其獨特的特點，就像人類一樣，世界上幾十億人有幾十億不同的
美國東西海岸大城市由於交通、氣候、環境條件等等，加上了人類喜歡集群的特性，由長期積累而變成了經濟、文化、政治和社交中心。大城市為人們的生活帶來了很多便利的條件。而沿海城市多受海洋和山（多數有些山脈，不然就是容易受洪水威脅的地方，不容易形成大城市），其土地稀有性特別明顯，造成房產長期的需求壓力。因此，其房產的長期升值潛力是存在的。有人可能說，美國可用土地這麽多，往大城市旁邊可以幾乎無限發展，或者還有很大發展空間。但是，一來很多由於山的限製，更多的是，離開一點的地方，人群就差很遠了。別的不說，相信大多數童鞋都到現場看過球賽，見過人們那個狂熱勁。還有音樂會等等。現在媒體這麽方便，在家電視或者電腦都可以看到，幹嘛還花幾千塊去現場看呀？人類偏好熱鬧、集群（這裏說的是大多數人，不包括小比例人的特性）。
而美國內陸城市，特別是平原地帶，很多地方周圍有很多空置土地可用。大多數房子不需要公共供水，挖地下井供水就成。廢水的排放也簡單，使用Septic Tank係統，讓地下自然消耗掉。而人口密度大的城市卻不成，必須有公共供水、排廢水係統才成。有人形象地說，在大城市看見一個人，5分鍾就會離開你的視線；但是在一馬平川的內陸，一個人騎馬離開半個小時依然能被你看到。
讀到這裏，可能有人要問：這樣說來是隻有大城市才能投資房產？我的回答：不是！隻是說特點，下麵說其與內陸城市房產投資的分別。
以租金回報為例，人們常常為一些Cap rate達 15%以上的感到驚訝。總是在問，我怎麽能找到有這種回報的？這就要看你在哪裏，不然就是“雞同鴨講”。要是有人不服，我可以告訴你，在全世界所有重要的大城市中，你很難（要不說不能的話），找到Cap rate大於6%的（請注意，這個Cap rate是相對實質利息接近零的比較值）。我所知道的香港的房產在1998年高峰開始下跌，兩年內最大跌幅達到70%。有些已經跌破建築成本。即使如此，你也找不到Cap rate大於6%的房產（真實利率接近零的調整率）。同樣的規律適用於世界上所有知名的大城市，例如倫敦、悉尼、香港、北京、上海等等。這些大城市的Cap rate一旦上升到一定程度，換句話說價格下跌到一定程度，就有大量承接。在這些地方，你要是想等10%以上租金回報的房產，你是永遠也等不到的。世界上很多人沒錢，現在的美國人就更給人是窮人天下的印象。但是你要是到過這些城市的房產拍賣場或者看到過
而美國內陸地區，現在你有高回報的租金，十年八年就Payoff貸款，房子隻有淨值，當然也是不錯的投資。但是，就像我上麵說的，你十年二十年都不用指望房價上升。
我的結論：大城市出租房產的投資必須專注升值，也能夠依賴升值，租金回報是Bonus；而內陸出租房產投資必須專注租金回報，也能夠依靠租金回報，而升值潛力是其Bonus。這個規律同樣適用於大市場好區與差區和周邊地區的比較。
上麵的分析是試圖說明Cap rate變化的道理和出租房回報的形式。需要提醒童鞋們的是，這裏說的是一般規律，不代表具體的當地情況也適用，不可機械地套用。而具體城市或者屋村，甚至具體的物業都有不同。例如內陸城市中，有某個地方剛剛一個大公司總部搬過去，就會在當地帶來十年八年的房產興旺期。
聲明：以上文字旨在探討東西岸大城市與內陸房產投資的分別，不是投資建議。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
請閱讀更多我的博客文章>>>
