看看這到底會產生什麽結果會很有趣。
我喜歡你的清單，但在某種程度上，這是一份盡職調查的夢想清單。
雖然你指出了所有的事情，但很多事情幾乎不可能研究，而且可能會改變。比如運營商集團是否具有良好的流動性。我認為你無法確定這一點……即使你能確定，你也並不總是知道他們擁有或正在進行哪些其他交易。今天良好的流動性，明天可能會很糟糕。誰能保證，即使他們擁有很好的流動性，他們也願意把它花在你的 LP 財產上。
我不知道百分比，但我認為在上次經濟衰退期間，很少有 GP 在場並進行投資。我看到的大多數人可能從 2015 年或更晚開始。大多數人可能不必追逐大量的租金，比如在 COVID 期間和之後。大多數人從來沒有真正在困難時期進行資產管理或 PM……他們的 PM 也沒有在困難時期進行管理。租賃辦公室裏很少能找到一個已經做了 15 年或更長時間的人。那裏有很多人員流動。你幾乎永遠不會知道 GP 或資產經理或兩者是否對物業員工進行過培訓和教育，讓他們了解事情的運作方式。有時他們會很快將維修外包出去，而維修本來可以在公司內部以一半的價格完成。這 500 美元的額外費用如何影響淨運營收入和物業價值？項目經理是否了解投資者是誰以及這些錢從哪裏來投資。我們大多數人都不是大公司，500 美元不會有什麽區別.....我們大多數人都是家庭投資者，這是我們的退休金....我們努力工作攢下的。
我認為這群人可能有幾個問題讓他們不知所措。一個是高杠杆。一個是浮動利率債務。一個是他們所在的市場與他們的本土市場不同。我住在 DFW 地區，但對休斯頓知之甚少。雖然隻有 5 小時的路程，但每次去那裏，我總感覺自己身處一個完全不同的世界。有時我會看到運營商在推銷他們要將 D/C 級改造成 B 級或 B+ 級，但我認為他們往往不了解該地區的人口統計數據和需求驅動因素。有可能可以做到，但這些工作非常繁重，而且我認為如果你不是每天都在那裏，你對該地區不太了解，而且你擁有像這樣的大型房產，那麽完成這些工作會更加困難。很多人都在推銷，你可以花 20,000 美元將一個經典單元升級到白金級，增加洗衣機/烘幹機連接和狗公園，更換紀念碑標誌，並在 1000 個 C 級單元的綜合體上每個單元每月多獲得 300 美元。將一個勞動力住房大型綜合體變成一個吸引高薪年輕專業人士的綜合體非常困難，這些專業人士重視 Nest 恒溫器和刷卡鎖。這種情況很少見……但我經常看到這樣的推銷。
如果他們沒有真正進行出色的盡職調查，最終隻會增加他們的麻煩，我不會對這些資產感到意外。我猜他們有很多壞賬，需要驅逐的人數比表麵上看到的還要多，還有大凍結留下的問題。他們一直很樂觀，認為他們可以在所有開支上實現規模經濟，但我猜情況恰恰相反。
很少有運營商似乎也能很好地處理續約與新租戶的關係，並與 PM 建立激勵製度來實現這一點。在許多情況下，PM 更願意以略微上漲的租金續約，而不是告訴現有租戶他們需要搬到租金高出 300 美元/月的翻新單元。我猜大多數人對新租戶租約的激勵大於續約。不過，續約通常對業主更有利。空置率在數字上很糟糕。
我不知道，但我感覺許多運營商認為他們的工作通常在他們關閉後就完成了。對於一些這樣的房產，我認為它可能才剛剛開始。這不是坐下來計算現金流，而是要弄髒自己，忙起來，努力工作。我幾乎可以說，在休斯頓的 1000 個 C 級單位中，你最好準備在空置的單位或便利中心辦公並密切關注事態，而不是去度假和參加 10 次會議。我認為每月一次或每月兩次與 PM 進行一小時電話會議不會取得成功。
除非你非常了解 GP 團隊，否則很多事情都很難提前檢查。
