我為什麽賣掉了唯一一個出租房

2002年8月在Houston西南地區Sugar Land花240K購的全新第一套自住房，3050尺，兩層，一樓客廳及過道是地板，4B/3.5B，超大後院無後院鄰居。自住了7年，在2009年12月，因工作變動，打算出售或出租這套房子。

 

花了6千塊錢對房子做了重新粉刷，換了地毯。當時中介標售價255K，租金2300/月。

 

房子掛牌上市四個月內，僅僅收到一個買房offer 200K。收到一個租客租房申請但要在當年5月底搬進。

 

房子掛牌了十二個月後到2010年12月中旬以月租金2150租出。

 

還算是比較幸運，連租了10年，直到2020年12月租客自購住房搬出。10年期間沒有漲房租。租客也是非常優秀，除了正常的空調維修換新和一些維修維護開銷，租客把房子保持的非常好。租客搬出時，沒有扣租客一分錢deposit。我又花了一萬多塊錢把房子全部重新粉刷，換了新地毯。通過中介掛牌出租，空置三個半月，2021年3月底以2250/月租租出一年。2022年2月租客自購住房。又花了3000多塊錢維修了房子，同時通過保險換了全新房頂。

 

2022年1月掛牌招租，租金從2650開始每個星期降價50直到4月份的2150，一直收不到信用記錄600分以上的申請。這個時候zillow估價房價420K，於是上市出售，標430K。一個星期收到三個offer，最高460K，最後在2022年5月給買家6K credit後以454K賣出。

 

當時計算了一下，如果出租，按2150計算，租金2150X12=25800，每租出12個月，空置3個月，property tax 8500×1.25=10500（15個月），hoa 1300，中介費2150，基本維修維護2150。

每十五個月淨租金收入2150×12-10500-1300-2150-2150=9700

 

月淨現金流9700÷15=650/月，年度淨現金流650X12=7800/年。

 

房子售價454K，出租年回報率是7800÷454000=1.8 %

 

而2022年SPY年度分紅接近1.6%

 

哦，還忘記說3000多塊錢的房子保險了。15個月淨租金6000左右，一個月4百，年回報率1%

所有跟帖： 

• 2021和2022年還遭遇到了職業租客，差點被騙租！ -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 15:27:11

• 讚：在地主群裏說出租房回報率低 -caren- ♀ (47 bytes) () 12/25/2023 postreply 15:54:08

• 非常羨慕地主們二十年幾倍幾十倍的回報。可是自己沒那個金剛鑽啊 -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:34:46

• 不是你沒金剛鑽，是德州房子真的不好升值。就疫情這兩年長得好 -何時歸故裏- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:58:07

• 好像真是這樣 -caren- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:02:10

• 得州雖是紅州，但稅和保險太高了 -start2020- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:02:12

• 有本事在股市裏撈錢，沒必要在德州搞地產 -挨踢- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:11:38

• 我的一些房子（DFW area) -我就是角落裏那個螞蚱- ♂ (283 bytes) () 12/26/2023 postreply 21:32:57

• 哦，還忘記說3000塊錢的房子保險了。15個月淨租金6000多一點，一個月4百，年回報率1% -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:25:19

• 如果碰上大修，例如修屋頂，換空調什麽的，這$6000也沒了。投資房產主要靠升值。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 17:49:00

• 3000多塊錢的房子保險? -RomaVacation- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:51:06

• 對啊，1% deductible -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:54:31

• 空置三個月太長了。我的房子平均年空置率不超過十天。 -gccard- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:54:46

• 空置三個月還沒租出去呢！要不然也不會在第四個多月賣了！ -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:04:41

• 這些年好租，早年空置率10%是有的 -start2020- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 20:14:12

• 感謝分享。沒有投資房，你的計算很好的拔了草。 -何時歸故裏- ♂ (85 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:55:12

• 諸位都在哪裏投資房地產啊，就是房產稅率低的地方？ -何時歸故裏- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 17:02:36

• 如果房子不繼續升值，在德州很可能虧本 -yangyang08- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:57:37

• 同意 -何時歸故裏- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:59:53

• 我現在自住房2023年保險費是zillow估價房價的0.75%，1% deductible -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 16:58:13

• 2012年前後在休斯頓投資的地主利用杠杆現在應該有幾十倍的回報了！time，timing! -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 17:06:18

• 我也不要出租房，不成規模就那麽幾個的話還不如不幹。日本保護租客政策更狠。 -zacao- ♀ (51 bytes) () 12/25/2023 postreply 17:52:50

• 日本房客好多了吧。美國的日本房客都很好 -start2020- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 19:34:27

• 房產的回報不僅隻算租金吧？如果你當初貸款， 也就花了5萬， 房子大慨賣了60萬， 70萬吧? -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:04:30

• 房子毛價賣了45萬4！當年貸款利率6.5%！ -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:12:31

• 如果當年貸款19萬出租，肯定是負現金流！ -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:16:56

• 沒有貸款或者沒有refinance就沒有了不少聯邦稅收的優惠。有貸款空出的現金也可以定投在股票上也是一個收入。 -dakinglaile- ♂ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 13:47:55

• 後來利息低了，沒做refi ? -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:21:29

• 做了一次5.5, 。2006 payoff -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:30:33

• 全現金是有點虧。 -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 12/25/2023 postreply 18:44:15

• 這不是典型 -kitfrommars- ♀ (251 bytes) () 12/25/2023 postreply 19:44:25

• 看到了吧？地點 地點 地點。地點不對很難賺。 -justbuy168- ♂ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 00:42:00

• 地點對了，價格高點可以接受。故事見內 -justbuy168- ♂ (1071 bytes) () 12/26/2023 postreply 03:02:23

• 這個跟選股差不多，有時候股價看著已經很高了，但是繼續加倍 -yangyang08- ♀ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 03:50:13

• 覺得吧，選房比選股容易得多了。房子可以列出所有優缺點，都是硬指標。 -justbuy168- ♂ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 04:01:58

• 買和賣的時機都不錯。增值也不錯。出租不好，因為房子在供大於求的地點，房屋類型過好，又不利於出租。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 09:12:00

• 謝謝樓主無私分享真實案例。有數字、有分析的案例才是好案例！我總結投資房子的風險： -少小離家大難歸- ♂ (450 bytes) () 12/26/2023 postreply 11:45:55

• 本人經驗教訓：盡量買小的，總價低，最好租，以降低風險。本人所有房子中，最小的租金尺價最高，也最好租。大多租客貪便宜，能省 -justbuy168- ♂ (18 bytes) () 12/27/2023 postreply 02:25:51

• 是不是出租房可以depreciation，用做成本，所以有點稅務優惠。 -10203040- ♀ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 12:25:12

• 嗨，真是的，我也覺得麻煩多。不過最近數字貨幣漲了150%，還算貼心 -無法弄- ♀ (0 bytes) () 12/26/2023 postreply 13:43:56

• 我從來沒有想過買房出租，覺得自己沒有能力對付租客。太鬧心了。 -zhudi- ♀ (0 bytes) () 12/27/2023 postreply 08:02:09

• 最近不好租 -雪狗2014- ♀ (0 bytes) () 12/27/2023 postreply 08:57:44