在理財界，利用杠杆(Leverage)是個極具爭議性的話題。由於不慎濫用杠杆可以導致傾家蕩產的嚴重後果，很多傳統的理財專家都強烈反對普通家庭過度使用除了自住房按揭貸款以外的杠杆，比如借錢投資股市或者出租房；有些保守的專家甚至反對利用房貸購買自住房。不過後者的這種觀念，跟反對婚前性行為一樣，已經主流社會拋棄了。
我覺得這些觀點對於保證家庭資產的安全性是頗有道理的；但是理財界的共識就是：高回報必然意味著高風險。如果不承擔任何風險，家庭資產的增長率勢必會下降。況且，大部分年輕家庭都不太可能全款買到像樣的房產。因此，我們必須接受家庭貸款買自住房的正當性和現實意義。
我今天就試圖分析一下普通家庭常見的幾種利用杠杆實現財富增長的方法。
一、利用杠杆買房
不論在美國還是在中國的大部分地區，房子開支都是普通家庭一生中最大的一筆。以我所在的加州矽穀核心地區聖克拉拉縣為例，在2023年，別墅房(Single Family House)的中位數價格已經接近170萬美元；而家庭中位數收入僅有15萬美元；所以房價收入比是11倍。在中國的北京市和上海市，房價收入比更是達到匪夷所思的28倍以上。
因此，用房貸買房是很多家庭的無奈之下的“首選”。隨著房價的上漲，家庭買房投入的首付在加了房貸的杠杆後，會快速增長。那麽，如何計算這些買房款的投資收益率呢？
他山之石，可以攻玉。我們需要換一個思路，用買投資房的思路來分析，就一目了然了。
注意，為了簡化問題，我們忽略所有和稅收相關的問題。
假設你想買一個一百萬元的房子租給別人。出租房的收益來自租金收入和房子價格的增長；而日常開支包括房子維修成本、房產稅、管理費等等。假設你是全款買房，你的投資收益率 （Return On Investment) 就是：
ROI = （收益 - 開支）/ 投資本金
這裏，投資本金就是買房子的100萬元。以我所在的矽穀地區舉例，這樣一個別墅房的租金加上房子增值，每年大約在8萬(8%)左右，而維修成本和地產稅約為1.5萬(1.5%)。那麽該房子的投資收益率就是：
ROI = (8萬 - 1.5萬）/ 100萬 = 6.5%
為了方便討論，我們把全款買房取得的固有投資收益率定義為R。
下麵分享加了杠杆的情況。假如我們買房時用了C元本金，從銀行借了 N * C 元的貸款，利息率是 D。這裏 N 就是你的杠杆率。在美國大部分地區，很多家庭買房時放20%的首付，貸80%的房貸，那麽N就是4。在這種情況下，每年的房子淨收益就是：
R * (1 + N）* C - N * C * D = (R + R * N - D * N) * C
那麽這個C元投資的投資收益率就是：
ROI = (R + R * N - D * N) * C / C = R + (R - D) * N
這個收益率有兩個部分構成：一個是房產本身的固定收益率R，另外就是杠杆部分的額外收益：(R - D) * N。
比如，如果R是6.5%，貸款利息 D 是4%，杠杆率是4，那麽投資收益率就是：
ROI = 6.5% + (6.5% - 4%) * 4 = 16.5%
我們可以看出，杠杆率越高、固定收益率和利息率的差值越大，那麽這個投資房的投資收益率就越高!
比如，如果投資者買的是固有收益率更高的公寓樓或者多單元獨立屋，R=9%，杠杆率仍然為4，貸款利息率為5%，那麽收益率為：
ROI = 9% + (9% - 5%) * 4 = 25%
當然，這個計算是假定投資房產生的現金流是正的；也就是說，房租是大於日常開支的(比如房貸、維修費和地產稅)。這樣，投資者不需要追加投資了。很多租售比比較低的地區和房型，比如矽穀的別墅房、或者中國一線城市的公寓房，就不太適合這種加很多杠杆的策略；除非投資者繼續追加投資以平衡現金流。在這種情況下，我們的計算更加複雜，我就不再展開了；但是，最終得出的投資收益率是相差無幾的。
介紹了如何計算出租房的投資收益率，我們再回頭看自住房的投資。其實，我們買了自住房，相當於自己買了一個出租房，”租給了“自己住。因此，我們就可以簡單用上麵的計算估計自己買自住房的首付的投資收益率了。你隻要到市麵上找一個和自己房子類似的出租房，拿到房子的固有收益率數據；再套用上麵的公式就行了。
在大部分情況下，與用貸款買出租房類似，利用房貸買自住房可以取得很高的資產收益率。這也就是為什麽大部分理財專家都會鼓勵年輕人盡早買房，快速積累家庭資產。
在美國，房貸貸款利息還有稅務上的減免，這是政府發給普通家庭的又一個大禮包。這種天上掉下來的大餡餅，不容錯過。
如何最大化這個房貸神器呢？就是盡量用較低的利息率貸更多的款，放大杠杆的威力。
當然，在持續還房貸的過程中，房貸餘額占房子價格的比例會持續下降，也就是說杠杆率會持續下滑。為了保持原來的高投資收益率，可以考慮用返現再融資的辦法(Cash-out Refinance)，把房子中的淨值拿出來、把房貸規模變大。詳情請看我先前的文章，“為什麽提前還清房貸是一個糟糕透頂的主意？”
二、利用杠杆投資股市
毋庸置疑的是，這個策略，更加具有爭議性！
首先，我們必須排除加了杠杆的基金產品，比如3倍納斯達克指數ETF或者3倍標普500指數ETF。這些完全是投機產品，其持有的幾乎都是短期期權產品，根本不是真正的公司股票；而且其波動性比迪斯尼樂園的過山車還大，普通投資者幾乎無法承受。比如在2020年新冠疫情爆發時，3倍標普指數基金 SPXL在一個月內下跌了75%！另外，隨著時間的流逝，這種基金會出現嚴重的衰變(Decay)，並最終導致基金價格無限趨近於零。
第二種加杠杆的辦法是融資，即用自己持有的股票和基金倉位做抵押，從券商那裏借錢買股票，並支付一定的利息。這種策略的風險也比較高：如果你的股票資產價格下跌到危險水平，券商為了自己的資金安全，會強製平倉。這意味著在低點賣掉股票，而這往往是極其糟糕的賣出時間。如果要玩這種策略，除了關注融資的利息率，一定注意不要加過高的杠杆，以避免股市下跌時被券商強製平倉。
第三種比較安全的策略是上文提到的從自住房裏拿出資金來，投資股票基金。從根本上說，它和從現有房產裏拿出資金買下一個出租房，是異曲同工的方法；隻不過我們拿出的錢買了波動性較大的股票指數基金，而不是出租房。
為了故事的完整性，我們仍然用我們上麵的方法，算算這種“混合策略”的投資收益率。
為了簡單起見，我們假設一個家庭的房貸已經還清了，房子現價值是C。我們重新做房貸，把杠杆率提高，貸出 L%的淨值。
我們仍然用R代表房子固有的投資收益率，用S代表股票基金的投資收益率。我們這些資金的收益就是：
R × C + (S - D) × L% * C
那麽，房子淨值C的投資收益率就是：
ROI = R + (S - D) × L%
依然按照先前的例子，R = 6.5%， L= 70，D(貸款利息) = 3%，S = 11% (比如，標普500指數基金的年化收益率)。那麽，
ROI = 6.5% + 8% × 70% = 12.1%
可以看出，比房產固有收益率6.5%多出的5.6%，就是這個杠杆取得的額外收益！
如果在做返現再貸款之前，房貸並沒有還清，比如房貸尚有L%，那麽原有淨值C的杠杆率N就是 L / (100 - L)，而收益率就是：
ROI = R + (R - D) × N
比如，R = 6.5%， L= 50，N= 50 / (100 - 50) = 1, D = 3%。那麽，
ROI = 6.5% + (6.5% - 3%) × 1 = 10%
此時，如果做返現再貸款，把貸款額提高到L1%，貸出的資金就是：
（L1% - L%）× (1 + N) × C
那麽總體的收益就是：
R × (1 + N) × C + (L1% - L%) × (1 + N) × C × S - D × L1% × C
收益率就是：
ROI = R × (1 + N) + (L1% - L%) × (1 + N) × S - D × L1%
比如，L = 50， L1 = 70，S = 11%，則：
ROI = 6.5 × (1 + 1) + (70% - 50%) × 2 × 11% - 3% × 70% = 15.3%
所以，返現再貸款把資產的收益率從10% 提高的15.3%，足足多了5.3%！
在過去8年，我一直采用這個策略。我的基金組合的收益率是14%, 利息率大約在3%左右，L1為70，L = 50, N = 1。那麽，收益率就是：
ROI = 6.5% × (1 + 1) + 20% × 2 × 14% - 3% × 70% = 16.5%
所以，我取得的額外收益率就是 16.5% - 10% = 6.5%！
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