首先聲明，咱也是投資小白，什麽也不懂。覺得您的投資環境與我這邊有些類似，就隨便聊聊，或許能夠有所幫助。
坐標慕尼黑，雙職工，自住房無房貸。2017年到2020年間陸陸續續用零首付買了幾個投資房，10年定期，房貸利率1%左右。剛開始每個房子負現金流600歐，在去年和今年租金調整後負現金流500歐。
零首付買房主要是因為當時有投資的衝動，但手頭沒有足夠的現金，不是為了最求最高的杠杆。每年除了攢買新投資房的首付，同時最大幅度地追加已有投資房的本金，現在整體投資房已有20%的本金。
這兩年我們都經曆了什麽？
2020年疫情開始後，我太太的公司關閉，大概花了一年的時間才重新找到新工作。
2021年底，一個租客失業，連續兩個月沒付房租。
2022年俄烏戰爭爆發，德國陷入能源危機，通脹飆升。
今年（2023年）以來德國各大公司宣布裁人，我的公司也不例外。
隻有在生活和投資環境惡化的時候，才明白朽爺說的現金流的重要性，意識到現金流的管理是降低投資房風險的核心。
我當時對風險的認識是僅僅局限在續貸利率的風險和個人收入方麵的風險。所以，當時我們研究了鎖定續貸利率的方法，在每個房子上加了一種類似於住房公積金的合同，在十年固定到期後可以固定低於1.5%的低息貸款，在大概20年內沒有房貸利率的風險。同時，我們給雙方補充了人壽保險和失去工作能力保險。
現在重新再來的話，如果能夠再耐心一點，在積累到足夠的首付後再買有正現金流的投資房，風險會少得很多。可是，人生沒有那麽多如果，投資也是。我們能做的是把這副牌打好，不管這幅牌是命運給的還是自己選擇的。
我不知道您家庭的具體情況和BC的市場，無法提供具體的辦法和建議，就說說我對負現金流的看法。
投資前幾年對負現金流的認識不深刻，覺得負現金流就是定存，反正現金存銀行沒有什麽利息（0.01%），還不如存進房子。
現在我的理解是，負現金流就是首付不足，是風險，應該盡量避免。用窮爸爸和富爸爸的作者的定義，負現金流的資產會把現金從我們的口袋掏出，那麽負現金流的投資房其實就是負資產，是我們要避免的。負資產的危害在於，不管這個資產裏的名義增值有多大，它會一直是我們財務上的負擔和風險，直到它開始產生正現金流。
負資產的風險有多大，取決於我的風險承受能力。如果我未來其他的收入充沛，穩定，能夠讓我堅持到它成為有正現金流的資產，那麽，我承受的負現金流就是值得的。換一句話說，我的負現金流也是我的投資，是首付的分期付款。
對我來說，我的其他收入大部分是工資收入，這是主動收入，充沛但不穩定。這幾年的經曆其實提醒了我，未來是充滿不確定的。所以，為降低風險，我會用最短的時間把我的負現金流轉化為正現金流。這也是我現在的做法，集中精力把首付補足。
另外，根據個人情況，必須擁有足夠的現金儲備。現金儲備的最大好處是讓我們這樣的投資小白能夠維持好的心態，從容麵對各種沒想到的問題，不會因為壓力太大而犯不可彌補錯誤。
我們這裏也有租控。我對租控是理解的，畢竟租房市場關係到民生，地主和租客都需要得到合理的保護。房租是普通家庭最大的固定支出，租客沒得選。在當前的高通膨時代，大部分家庭的工資收入增長是不可能彌補實際購買力的下降。而房價是可以抵抗通膨的，加上適當的杠杆，可以說，地主的相對財富會在上升。整個社會的貧富差距會加大。
我覺得，作為地主，在合理合法的前提下，可以理直氣壯地調整租金，不必投入太多的感情。如果租客有特殊的情況，可以商量，和為貴，大家都不容易。
在我們所在的大都會城市投資出租房，長期來說，主要的收益是資產升值，不是租金的增值。幾個百分點的租金差異對我們投資的收益來說其實是微乎其微的，為此絞盡腦汁，甚至生氣，確實是有點小題大作，容易生出不必要的幺蛾子，得不償失。
像我們這樣的小白，最好認幾個在當地有經驗的老地主當導師或加入當地的地主協會。我們這兒就有這樣的地主協會，每年不到一百歐的會員費，可以定期收到最新的消息，同時提供各種谘詢服務，幫地主解決各種問題。
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