Hard Money Lender 的獲利與風險

Hard Money Lender 的獲利與風險

如山

（2023年10月15 日， 星期天）

建寧的係列文章可以套用羅胖子的廣告詞描述：“有種、有料”。

我留意到建寧有幾篇文章提到做Hard Money Lender 作為一個 投資選項。例如最近這篇

投資環境的變遷)

Hard money lender的確是一個投資選項。隻是我們需要很清楚它的獲利與風險在哪裏。

我幾乎每天都收到Hard Money lender的廣告。我20年前做Flipping properties、 買賣Foreclosure物業就跟Hard money lender多次打交道。甚至我熟悉的lender 從成立到發展都多次谘詢過我的意見。因為我是他們中一個“老顧客”。但他們的模式不是僅僅Lender， 他們是賣Foreclosure information、引導、教育並且在拍賣現場參加或者代替投資者的競投，同時借出錢。現在Flyhomes 也是類似現買抵押操作，然後投資者再用正常Refencail去payoff。其實所有Hard money lenders 的賺錢模式都類似。Lenders不用查貸款人的信用、通過收取Point/fee 再加高利息來盈利。對Borrower而言是快、方便、利潤與回報高的Deals短期周轉是很好的杠杆。對這種Lender而言，其手續費加利潤的單筆計算回報也挺高。一般都超過年回報12%。

先說我熟悉的這個Lender。他們鼓勵、引導、幫助投資者去買入拍賣物業，因為拍賣成功後他們能收3% 的commission。沒有現金或者現金不夠的個人，他們借款給你，所有你能夠買入。做Foreclosure買入、他們放款的同時就像普通Lender一樣在你的物業file lien。Borrower也需要有10% 到20% 的Down payment在裏麵。放款部分還另外收1% 到 2% 的手續費，加12% 左右的利息一直到你payoff。並且，他們都要求在Firs position。那麽聽起來他們做這個生意很賺錢。

但是，世界上的事都有個“但是”，而這個“但是”是人們在思考一個行動時都應該了解的另一方麵。

他們風險在於：一，物業價值評估常常不是一個十分肯定的定數，尤其高價地區的SFH。而Condo、Townhouse與內地大片開發的同型房子比較容易確認市場價格。買Foreclosure 的投資者一般不會付超過正常估計價格的80%。因為 裏麵狀況不清楚、Occupation狀況不清楚。我知道的發生過不隻一次投資者買入後發現沒法賺錢後直接不付後麵利息讓這個Lender自己收回去的。投資者損失他們的downpayment，而Lender並不希望發生這種狀況。他們是專做Foreclosure還好些，自己再foreclosure拍賣買回來、修理再賣，希望break even或者少虧損處理掉。二，Holding money 有成本，就算是自己的錢也有機會成本。沒有一個Hard money lender能做到手上的錢沒有空置期。這樣一來你需要計算的平均回報時就遠沒那麽高。

至於個人是自己操作或者投資一個Hard money lender 或者平台，其獲利與風險是類似的原理。

第一種投資法：投到沒有物業抵押的平台，Borrower都是個人為主。這些借款人都是信用卡或者日常生活小錢的周轉需要。投資者能夠放的也是小錢。而其風險也不見得小。

第二種投資法：投資給有物業抵押的Hard money lender的，可想而知，有operating cost。凡付息高的Lender不用想都是很激進的操作作風，例如downpayment要求少、物業價值評估不嚴格等等。這些導致他們不會長期，隻能是短期你能看到的高回報。另外，Borrowers都是正常渠道不能貸款才來找你。其風險不言自明。不在1st Position位置的lenders就更不用說了。

第三種投資法：自己直接充當Lender。那你需要麵對找客、信任、調查物業價值等等。還需要有Title配合，自己有足夠相關知識。自己願意花時間精力去物色一個好Borrower 比前麵說的風險都小。但這些時間精力花出去不就是一個成本嗎？

上麵這些投資也都有競爭者、有競爭的市場。不然我也不會幾十年每天都收到五花八門的Lender說要借錢給我的。

總之，美國以至西方已經是成熟的商業社會，所有能夠想到的賺錢方法除了高科技，都被聰明的人們想過千百遍。都有市場競爭。市場這隻“看不見的手”已經令所有賺錢方式都與風險掛勾，財務理論上才有所謂“風險溢酬” 概念。一般來說，風險與溢酬成正比。聰明的投資者不同之處至於努力尋找風險略小而溢酬略大的Deals 而已。而獲利比平均大往往也就因為個人比“平均“付出更多的努力而已。”躺贏“在大多數情況都是不切實際的幻想。

上麵隻是個人觀點，僅供參考。

謝謝諸位閱讀！

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

所有跟帖： 

• 謝大師好文撥雲見霧！做hard money lender 也不一定保證高回報。感覺政府銀行保證的回報踏實的多。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 10/15/2023 postreply 13:14:36

• 謝如大分享，漲知識。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 10/15/2023 postreply 15:30:52

• 謝大師分享。 -吃貨99- ♀ (0 bytes) () 10/15/2023 postreply 16:21:45

• 國債收益率已讓很多投資風險過大，就是從“風險溢酬”的角度看。這副以毒攻毒的苦藥湯，拚死喝得下，也要體質很強方得恢複元氣。 -守月- ♀ (0 bytes) () 10/15/2023 postreply 17:22:17

• 字字珠璣，感謝分享！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 10/15/2023 postreply 20:05:00

• 如山說的不錯。 從具體操作上來講，有一些技巧來降低風險。 -田山碧水- ♀ (601 bytes) () 10/15/2023 postreply 23:22:37

• 謝謝分享！ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 10/16/2023 postreply 07:18:39

• 是。flipper選擇投的房屋類型符合市場贏麵會大。便宜的房，走一次法律費用跟貴的一樣，高價房在市場停留的時間會長。 -守月- ♀ (0 bytes) () 10/16/2023 postreply 07:37:09

• 好文 -meowi- ♀ (0 bytes) () 10/16/2023 postreply 00:22:58

• 謝謝諸位閱讀、評論與點讚！ -如山- ♂ (0 bytes) () 10/16/2023 postreply 07:15:06