壞事與好事

壞事。今天的投資房貸款利率是8.65%，這是我的貸款agent告訴我的。相信對所有想賣房和買房的人來說，無疑是壞事。

好事。一大早我就在網上查看了一下今天的貸款利率，全美平均30年期是7.77%。我想這就是我能得到2個很不錯的新房報價的原因。昨天lennar的賣房代理通知我，有一個三臥和四臥的ranch上市，我比較了一下價格，三臥和四臥隻差區區3千塊，便回說我放棄三臥，今天去看四臥。昨晚上又得到消息，三臥已售出，經理打算把一個五臥（二層樓）和那四臥的ranch打包賣給我，五臥給3萬折扣，四臥給5千折扣。

好事。看完兩個房都算滿意，打算都收入囊中。每房建商再給5千closing cost，6800的貸款補助。

壞事。6800的貸款補助隻限於用建商指定貸款機構。上一個房簽合同後，我已選了指定中的一位貸款員。立刻請他把三個房的利率和月還貸表發來，立等。然後知道了即使有6800的資助，我依然隻能拿到利率7.85%（我以為能拿到7%左右。）

好事。租金-月還貸=200-300，三個房都還有正的毛現金流（已經包括了地稅保險和HOA費），這是按25%down計算的。

好事。三個房都拿到了不錯的價，我覺得能換到三個房可以滿足，提高首付額，還能有不錯的現金流。

壞事。貸款員不同意，因為房子買便宜了，貸款少了，7.85%利率必須是25%首付，多了就得變成7.99%。

我想不清楚這些好事壞事了，隻集中精力簽了買房合同，付了定金。一個房是11月完工，一個是12月完工。（今天很累了，有時間和精力另寫一圖文篇）。

現在我一時想不清楚接下來怎麽辦好。1，再買房。2，付7.99%利率，把多餘的錢分攤到貸款裏（大約15萬吧）。3，隻1031三個房，把約15萬當成盈利兌現（這樣會不會太複雜，目前我還沒想過怎麽算盈利，怎麽報稅的事。）

請腦子清楚的朋友給些看法或建議。謝謝！

（現在出門運動清醒腦子，晚飯時間回來。）

祝大家中秋節快樂！今天是超級月亮，別錯過賞月！

 

 

所有跟帖： 

• 既然要作1031了，就沒必要把15萬盈利兌現。 -xunde- ♂ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 13:06:17

• 7.99% 與7.85%差別不大，利息遲早會下來，以後還是可以做refi的。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 15:02:00

• 我的直覺是應該把15萬都付在首付裏，即使利息稍高一點，交稅不好，多買一個房也不是好選擇，房價看著可能會撐不住。 -守月- ♀ (248 bytes) () 09/29/2023 postreply 15:37:59

• 是的。把15萬付在首付裏，1031我是把盈利都用完的，不交稅。 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 16:37:22

• 請教是不是這樣做就是沒有boot就不屬於parcial exchange？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 16:57:58

• 我是這樣理解的。 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 17:45:40

• 謝謝。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 18:26:22

• 不謝。 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 20:34:36

• 月滿則虧。還有時間思考觀望做最好決策。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 17:33:01

• +1 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 09/29/2023 postreply 15:54:56

• 最近也準備1031。請問守月幾個問題 -山核桃Cody- ♀ (182 bytes) () 09/30/2023 postreply 08:41:44

• 我來試著回答， 我19年做過一個1031 交換， 賣了一個房子全部掙得作為頭款買了兩個房子， 不夠的部分貸款， -mimi56- ♀ (209 bytes) () 09/30/2023 postreply 11:24:05