昨晚讀到一篇文章“請教：高利息下應該使勁把貸款付清嗎？ - luluseattle發表於 利率 - 論壇 | 文學城 (wenxuecity.com)”，當時加了跟貼，（這裏給出基本的計算公式： - 唐山故鄉發表於 利率 - 論壇 | 文學城 (wenxuecity.com)）。今早仍感意猶未盡，有些問題還沒有說清，還需要添上幾筆，做些拓展分析。
首先複述一下整理後的符號和基本公式
假設投入的資金為 （Funding）= F
收入稅的邊際稅率 Tax = T
房貸的利率為 I（loan）， T bill 的利率為I（Tb），二者之差為 I（loan）-I（Tb）
將資金投入房貸和投入 T bill 的差異為 Earning = E， （+ 為得利，- 為損失）
那麽Earning的基本公式為
實質在於公式的後半段 
, 增益係數，
倘若T=28%，luluseattle 引用的利率數據分別為 I（loan）=7.5%，I（Tb）=5.3%，這都是當今的數據，則增益係數即為 
若 F=1萬美元，E=$10000*增益係數=$158.4
若 F=50萬美元，E=$7920。
現在就根據基本公式做些分析判斷：
第一和利率差 
正相關：
這其實就是平衡點，如果差值為零，理論上兩種選擇一樣。實際操作還要考慮其它因素。
如果利率差為負值，即使不計通貨膨脹，還貸還不如買T bill。因此在2020至2022年間做貸款的房地產業主，拿到2%-3% 的貸款利率，好像不會急於還貸。
如果利率差為正值，即使達到 2.2%，利益似乎也有限，因為還要乘上一個收縮係數（1-T）。是否值得做，是否要把動產變成不動產，活錢化為死錢，這完全是對利益的判斷。因人而異，每個人的閾值也不同。
第二和個人收入稅率有關：
窮人收入稅率低，T值小，獲利相對較多。但窮人哪裏有多餘的閑錢去還額外的房貸。
富人收入稅率高，T值大，由公式（1）看上去獲利相對較少，但富人的房貸利率不能抵稅，而T bill是必須上稅的。因此上麵的公式（1）不再成立，富人的公式為：
如果 I(loan)=7.5%， I(Tb)=5.3%， T=37%，那麽增益係數為4.161%。相較於前麵計算出的增益係數1.584%，富人還貸的經濟效益要高得多,因為平衡點大大偏離。
真正感到糾結的可能是中產階級的工薪階層。這裏是基本公式和數值計算，僅供讀者參考。還是那句話，因人而異，每個人的目標、判斷、感受都不同。
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