影響房價的因素有很多，包括：供需關係、信用市場的鬆緊程度、民眾的可負擔能力，以及建築成本等。
如果地產價格發生崩盤，無論是商業地產還是民居，最直接的原因可能既不是過建，也不是民眾的負擔能力變差，而是信用市場緊縮，甚至完全關閉。因為無論是過建，還是負擔能力變差，都可以通過緩慢降低物業的價格，而不是以崩盤的方式呈現出來。隻有信用市場關閉，也就是說根本貸不出款來，才會發生價格崩盤。
在次貸危機低穀，有很多物業的價格遠低於建築成本，並且租售比也相當好，一旦能買下來，就會有很好的利潤。即便是這樣，仍然很少有人來買，這是什麽原因呢？當然，沒有首付、恐懼等都是原因，但一個很重要的原因就是貸款條件過於嚴苛，有很多人被拒之門外，根本貸不出款來。
而信用市場的鬆緊程度，政府在一定程度上是可以幹預和控製的。
美國的大蕭條和次貸危機，之所以在規模上都比較慘重，在很大程度上都是歸因於政府幹預不力。
大蕭條時期，美聯儲尚處於嬰兒期，美聯儲董事會成員也大都是外行，政策漏洞百出，也不能算是意外；另外，當時也沒有現在這麽多統計數據和經濟指標來衡量經濟問題的所在，就像一個病人，隻知道生病了，而無法知道病因；再加上當時政府也沒有像現在這麽多的資源和工具。基本上可以說，政府在當時是缺乏幹預能力的。
次貸危機則不同，政府是完全有能力和資源進行幹預的，政府能救得了Bear Stearns，以及後來能救得了美林（Merrill Lynch）等投資銀行，當然也有能力救李曼（Lehman Brothers）。但當時的政治氛圍，非常不利於救李曼。無論是普通民眾，還是國會議員，基本上都對華爾街恨之入骨，覺得這些貪婪的家夥，好的時候悶聲發大財，錢財全進了自己的腰包，出了問題想讓大家給擦屁股，沒門！吃瓜群眾本來是抱著幸災樂禍的態度來看熱鬧的，沒料到，the joke was on me，看笑話的自己也成了笑話，吃瓜群眾成了受害者，美國金融係統麵臨崩潰的危險，大家才意識到問題的嚴重性，政府也才開始大力救市。
在房貸政策上，政府在當時也犯了嚴重的錯誤，加劇了地產危機的深度和廣度。正確的策略應該是，在危機前收緊借貸政策，危機後采取寬鬆的貸款政策，這樣才有助於房市的恢複。而在實際運作中，政府恰恰采取了相反的策略：危機前放貸無節製，危機後貸款政策又過於嚴格，信用市場大門緊閉，正常的人都很難貸出款來。即便有首付，貸不出款來也白搭，使得地產危機變得更為深重。
比如，危機前個人貸款個數無限製，而次貸危機開始後，個人常規貸款的最大允許額是4個。而當時，做非常規貸款的小銀行又少之又少，一旦超過了常規貸款的名額，再想貸款就難上加難。
顯然，政府從兩次危機中，尤其是次貸危機的幹預不力中吸取了教訓，在後來的新冠危機，以及後來的矽穀等銀行倒閉過程中，都采取了果斷的措施，防止了事態的惡化。盡管由於防水過度引起了高通脹，但措施本身沒錯，隻是力度過了。
政府在新冠期間采取的一些貸款措施，非常有彈性，不像次貸危機時帶來惡果的那些死板教條的政策那麽僵硬。
比如次貸危機期間，隻要還不起貸款就foreclose，結果造成大量的foreclosure，壓低資產價格，對房主和銀行都不是好事。而新冠期間的mortgage moratorium，允許貸款延期，就要好得多。
再比如，美國以前最長的固定利率貸款是30年期。而現在，盡管美國仍然不直接發放（originate） 40年期的固定利率貸款，但對FHA貸款，如果負不起30年期的貸款而違約， 允許把貸款改為40年期固定利率貸款，從而降低月供。
另外，前一段時間我還讀過一則消息，說FHA在考慮實施一項新的措施。比如說一個FHA貸款，本金還剩20萬，利率是3.5%，現在已經違約，並且逾期欠款(arrears)有4萬。如果按照一般的loan modification，需要以新的利率，做一個24萬的新貸款。但現在的利率太高了，有7%，房主不可能付得起。所以FHA在考慮改變規則，仍讓房主保持低利率的第一貸款，而預期欠款做為第二貸款，我不知這項政策有沒有實施。
實際上，在次貸危機期間，商業地產上，就采取了這種所謂的extend and pretend策略，就是說能拖就拖，比如貸款到期了，盡量使貸款延期，而不是僵硬地采取收回房產兩敗俱傷的策略，結果取得了不錯的效果。鑒於這項措施在次貸危機中收到的好效果，現在，政府又在鼓勵各大銀行和借貸機構采取類似的措施，盡量降低損失的程度。
總之，政府現在的政策是非常有彈性，幹預力度大。即使再把次貸危機的條件完全搬到現在，結果也會大不一樣，危機的烈度也會小得多，因為有前車之鑒！
首先，政府絕不會讓李曼破產。李曼的破產，幾乎導致美國金融係統，乃至全球金融係統的崩潰。單就這一點，如果能避免李曼破產，危機的深度就會減輕很多。
其次，即便有大批民眾負不起房貸，也不會出現像次貸危機那麽多的foreclosure，政府會采取一些彈性的緩和措施。
這也是為什麽，在我們的有生之年，次貸危機那樣的房價大跌，基本再也不會發生了，即便有相同的條件。
當然，政府幹預也不是沒後果，有可能把別的風險給累積起來。
建寧 2023/9/9
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