請熱心大佬們指個明燈

我有一套出租房， 坐標美西沙漠地帶，位子很好， 就是每次房客搬出來的時候， 都要大修，起碼2萬。成本學來說，是虧的。 今年 2,3 月份開始房客又不付房租， 最近才趕走了， 還要花錢裝修， 大約1萬多（地毯換地板， 重新刷牆等）每次搞得我不勝其煩。 有點灰心，不知道是把房子賣了，換套小的 ？ 還是繼續出租 ？

 房子月租2200正常的話，是05年高峰買的， 35萬， 目前最多能賣 43-45 萬。 賣的話，不做 1031 大約要付  1.2萬的稅。 又不想弄 1031，目前的市場拿不一。題外話， 我是很普通的工薪族， 房子平時都是給PM 公司管理。 

求大佬們指點明燈。跪謝。  

所有跟帖： 

• fire the pm.. -borisg- ♂ (44 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:13:33

• 看你這個冷冰冰的回帖。。。 -DD2020- ♀ (215 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:20:03

• 像雷鋒那樣，像雷鋒那樣，把有限地人生，投入到無限地TF事業之中。。。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:24:52

• 嗯。。。把TF換成助人為樂吧。。。麽麽噠。 -DD2020- ♀ (182 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:27:36

• 其實很佩服波大的社會服務精神，出錢出力作義工，波大再分點精力給咱投壇壇友們點溫暖，那這社會貢獻力就無遠弗屆了！ -xunde- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:30:03

• 做義工其實對我自己收益良多，更多地認識了社會。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:35:03

• 你做地主時候不是也有很多機會接觸不一樣的人們接觸社會嘛？ -DD2020- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:43:42

• WELL，一個是挖社會牆角的一類，一個是社會柱石的一類。。。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:45:06

• 哦。你是指和你一起做義工的那群人。。我還以為你說你救助的對象那群人呢。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:46:26

• 是的。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:59:04

• 波大這個是中肯之言.PM相差很多的.我的第一個PM也是花很多錢,後來我麵試了5個,又找了一個.好太多了 -soldanella- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 01:57:05

• 首先,租客住了幾年?又不是高消費地帶,怎麽每次turn會有1-2萬這麽多.也太誇張了.是PM關係戶嗎？ -soldanella- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 01:58:27

• 樓主你如果決定賣的話,不要讓現在的PM當agent(即使該公司有此業務).他們不配再掙你的錢. -soldanella- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 02:01:25

• 肯定不會找他們 但是我們這裏都差不多。拉斯維加斯 -黃_靜- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:51:15

• 波大是指換個PM ？我就是本地人，感覺都差不多 -黃_靜- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:56:59

• 多找兩個估價來修房子。地毯換成LVP之後，好幾年都不要管了。其他就是小修小補，還有刷牆，然後，修好自己管理。？ -DD2020- ♀ (205 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:14:36

• 哈哈哈，你太謙虛了，你屬於大佬極別的 -pinglin111- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:01:45

• 你謙虛， 你是大佬， 也很熱心，再次感謝 -黃_靜- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:52:44

• 雞肋，勞心傷神，賺得也不多，要不賣掉換成本地的？ -江水草- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:33:12

• 我就在本地。 -黃_靜- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:53:33

• 你在本地為什麽不自己管呢？沒有時間和精力？是不是可以換成好區好房找好租客，基本不用花時間 -江水草- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:27:09

• 房客搬出來的時候大修起碼2萬? 這個絕對有問題。甩手掌櫃不是那麽好當的 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:46:23

• Exactly. Does LZ have the itemized list of repairs? -joeyli- ♀ (70 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:00:38

• 會不會是報價2萬，PM回扣1萬？鄧小平總書記說：你去查查他們的帳嗎？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:10:34

• 樓主一年的房租都用來維護房子了。我賭回扣不止這個數 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:58:38

• 不是， 我後麵有明細。 -黃_靜- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:28:21

• 如有貸款已付了18年本金比列增加不少。如在當地不用pm，沙漠地區的房子維修成本應當不高。選擇一勞永逸瓷磚，帶點光澤油漆， -IEbird- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:52:37

• 換人時自己可用清水擦洗再補少量漆。每次換人1萬不合理。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:57:24

• 感謝指導， 我記下來了。 -黃_靜- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:02:30

• 我剛做完1031, 過程蠻順利的， 如需要信息， 可以私信我， 用的是First American, 有折扣 -mobileuser- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:11:00

• 賣掉吧，1.2萬稅不多，換成有股息的指數基金，省心。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:58:00

• 謝謝圭媽！手上隻有點 QYLD 讀了你大作，更心虛了 -黃_靜- ♀ (36 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:24:46

• 這裏大佬成本控製都很厲害 我覺得2萬很正常 就算不是換房客還有空調屋頂 問題是你多久換一次房客？ -jujubug- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:59:14

• 這任房客住了1年半， 3月就不付錢了。修了1萬3.再上一任住了3年半， 修了2萬2還是2萬3. -黃_靜- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:00:16

• just follow your heart, -stop-loss- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 19:09:00

• 我趕走精神有問題的房客後，維修也沒有花2萬。肯定有虛高的成分。 -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 19:24:56

• 兩萬-大翻修啊！平時我們換租客兩千多修理費 -SleepMed- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 20:39:00

• 你這樣的租房情況都不掙什麽錢啊？還是賣了吧，不用煩心，才1.2萬的稅。樓市說的對，這是雞肋。 -童謠- ♀ (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 21:30:00

• 賣了吧，05年35萬買的，現在也才值43-45萬，增值太差了。 -小玉米土豆- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 08:48:00

• 裝修是我自己找的人修的 -黃_靜- ♀ (686 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:48:58

• 看了你所列的裝修項目，花這麽多費用合理的，你現在幾乎都換了，如果找到好房客，後麵應該花費不大了。 -江水草- ♀ (154 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:38:46

• 賣了以後呢？ 這套房子是我以前自助的， 並不特別合適出租。有5間房 -黃_靜- ♀ (330 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:17:47

• 指路建寧大俠的大作，就是投資要看地點 -悠步天- ♂ (182 bytes) () 08/22/2023 postreply 12:54:53

• 謝謝！我學習中， 唉 -黃_靜- ♀ (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 16:18:05