請熱心大佬們指個明燈

我有一套出租房， 坐標美西沙漠地帶，位子很好， 就是每次房客搬出來的時候， 都要大修，起碼2萬。成本學來說，是虧的。 今年 2,3 月份開始房客又不付房租， 最近才趕走了， 還要花錢裝修， 大約1萬多（地毯換地板， 重新刷牆等）每次搞得我不勝其煩。 有點灰心，不知道是把房子賣了，換套小的 ？ 還是繼續出租 ？

 房子月租2200正常的話，是05年高峰買的， 35萬， 目前最多能賣 43-45 萬。 賣的話，不做 1031 大約要付  1.2萬的稅。 又不想弄 1031，目前的市場拿不一。題外話， 我是很普通的工薪族， 房子平時都是給PM 公司管理。 

求大佬們指點明燈。跪謝。