商業辦公樓穀底已過了嗎？

前一段時間， AMY和 圭媽 有發帖談及商樓和REITS。 她兩是壇上少數直接買商樓大佬，壇裏大部分小地主沒有這樣規模資金和相應知識，不可能也不合適直接投資商樓。 於是想到了 REITS。我一直在跟蹤寫字樓的REITS, 確切的說是 VNO， SLG， BXP.  其中 BXP是老大， 在各大都市擁有最好的甲級寫字樓。VNO SLG很特別，其９０％　以上資產是位於Manhattan　高尚寫字樓。

為什麽是VNO ，SLG　？　因為受升息大環境影響，這對公主姐妹跌出了一個大坑，　而我喜歡跳坑，更何況上次我在房地產大坑裏挖到了幾顆白菜，得到一些甜頭。　這次在坑裏的是鑽石，引得我時時回頭，眼睛都離不開了。　當然天下沒有白吃的午餐。REITS最大的危險在於破產，投資血本無歸。

記得上次買白菜，　我的原則是隻買有良好住家環境的，至少下麵找租客就不會有問題。我現在還不太清楚的是Manhattan與寫字樓的關係。　假如是Manhattan的店鋪，Mall　那不會有問題，　寫字樓就不知道到了，也許寫字樓不一定要在Manhattan。　Manhattan寫字樓　是一種什麽樣物業？望有人解答。

   我根本不了解Manhattan寫字樓行情。但想象這是稀缺物業，隻要價格合理有很多買家（ 如黑石）願意接手。比如上個月SLG以 1B 價格出售給一日本財團   位於 245 Park AVE 寫字樓的50 % 股份。 這個DEAL 不僅使SLG當日股價飄漲 20% ，還帶動了整個商樓 REITS 板塊。

最重要的問題是債務。VNO　有９　B，　SLG有６.６　B，　是他們的軟肋。特別是近期債務。　當然一切盡反映在股價曲線上。在股價上　自４　月以來，　走出低穀，　我買的　VNO　已漲了３０％。　但倉位不夠，　隻買了　２０％。　最近一個月走勢很強。沒有給我加倉的機會。上星期的經濟數據表明美國就業市場仍然強勁，　由此引發利息會上升，　TLT　應聲大跌，　幾乎破位。這本來對VNO SLG　是很大的利空，居然也沒能阻止他們繼續上漲。　我覺得下麵幾個星期應該有回調。但再破新低恐怕已無可能。

 

所有跟帖： 

• 商業地產問題才出來，沒那麽快結束的 -年輪- ♂ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 18:12:08

• 媒體是這樣講的。 但你看曲線確實走出低穀了。股市是走在前麵的。 -大百百- ♂ (75 bytes) () 07/09/2023 postreply 11:05:45

• 再探再報。 -守月- ♀ (0 bytes) () 07/08/2023 postreply 21:35:03

• 竟然在這帖子裏看到VNO，我的老東家lol -carbrand0- ♀ (810 bytes) () 07/08/2023 postreply 21:59:56

• 零元購來了，他們就完蛋了 -aunt4- ♂ (0 bytes) () 07/09/2023 postreply 07:10:14

• 那是，誰也抵不過那個 -carbrand0- ♀ (0 bytes) () 07/09/2023 postreply 13:00:20

• 現在辦公樓不景氣。就是gsa也在減少footprint。大佬現在做什麽？ -capital495- ♂ (0 bytes) () 07/09/2023 postreply 08:43:37

• 投壇水深是真的，你是行家。 -大百百- ♂ (237 bytes) () 07/09/2023 postreply 10:56:58

• 我整整十年前離開VNO了，沒有再關注他們。DC office居然被拋了？沒想到 -carbrand0- ♀ (774 bytes) () 07/09/2023 postreply 13:19:53

• 你覺得VNO Manhattan 這一塊 多少 空置率是屬於可以接受的？ -大百百- ♂ (0 bytes) () 07/09/2023 postreply 19:34:47

• 我不是market analyst，也多年沒有關注VNO了，不能亂說 -carbrand0- ♀ (433 bytes) () 07/09/2023 postreply 19:53:58

• 是的， 謝謝。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 07/09/2023 postreply 21:58:20

• 有報告說到2040年才恢複到疫情前，你數數多少年？每五年要重新貸款，看看有多少業主能抗下高利率。Reits觸底反彈而已 -AMYMINT- ♀ (255 bytes) () 07/09/2023 postreply 09:12:12

• 我總覺得未來的商業模式會改變，使用商業樓的行業會是哪些，會多會少，”恢複“是沿襲還是推陳出新。 -守月- ♀ (0 bytes) () 07/09/2023 postreply 10:04:41

• 寫字樓過剩是一定的， 這是否跟MALL的情況類似？ AAA 的MALL 還是能回去的。 -大百百- ♂ (82 bytes) () 07/09/2023 postreply 10:38:25

• 其實就跟地產有不同種類一樣，REITs也分好幾類別的 -carbrand0- ♀ (368 bytes) () 07/09/2023 postreply 13:31:25

• 商業地產reits..... -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 07/09/2023 postreply 18:17:28