通脹情形下怎樣用現金合理 。請大家看看計算是否正確，假設是否值得推敲 - 親戚的自住房貸款可以payoff。

貸款是浮動利率primary rate 略加margin，目前7.14%。

假設餘款190000. 未來5年通脹率維持在5%，利息粗算少付67830，因通脹現金貶值42981.

現金5年的投資回報率為 （67830+42981) / 190000 = 158% 

複利年回報約 9%。

付清房貸後，470000 Heloc 可保留到出售房產。仍留有避險和投資流動資金。沒有月供多餘現金可儲蓄為主。

目前保守投資，16萬現金，3萬2年債卷4.5%

綜合如上因素，力推親戚payoff房貸，並盡早實施。

請大家幫忙看看計算和假設是否合理。停止實施還來得急。 謝謝。

所有跟帖： 

• 你整得有點複雜；其實很簡單，7.14%的貸款利率，相當於10%+的投資回報（稅前）。 -牆角數枝梅- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 12:45:22

• 謝謝回複。加國沒有房貸利息地稅減稅。假設個5年不知與現實差距有多大。真實通脹和現金購買力下降感受遠高於5% -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 12:52:25

• 一個問題能決定！手上的現金能不能拿到7%以上的回報？不能？付清房貨！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 12:51:00

• 謝謝糊塗。俺時刻在等高於利率高於債卷的回報，家人不適合推薦高風險的回報。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 12:56:03

• 在目前的情況下, 30年的conventional loan 一般來說是 借一塊還兩塊 -秋來也秋去- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:15:36

• 是啊。幾年前能借到低息多好，起初1:1，越還越輕鬆。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:08:49

• 房貨利息7%, CD 利息5%, 相差2%, 利息2%時你不付, 為什麽現在要付清呢？ -clemson- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:16:00

• 謝回複。利息短期跳漲過快對浮動利息影響大。預感打壓通脹大幅降息任重道遠。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:28:20

• 不一樣的。5%的利息要交稅，到手隻有3%. 自住房利率大部分人沒好處。所以相差4% -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:30:49

• 俺理解加國沒有房貸利息和地稅抵消收入。基本是按收入上稅。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:40:02

• 對。在美國也是隻能用在 itemize 上而且有限製。所以大多用不上。但5%的利息卻要交稅，所以差別是4%而不是2% -Girlsmom92- ♀ (56 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:46:32

• 請解惑5%為啥上稅？謝謝！ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:54:42

• 利息是收入，當然要上稅啊 -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:00:53

• 是不是債券CD利息要上稅？paydown本金不應該上稅？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:36:30

• 存款利息上稅，put down 利息對大部分人沒影響。 -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 17:43:04

• 哎，我得把話講完整：10%投資回報，扣掉稅，相當於7%淨回報。也就是和你7%貸款利率比肩。有10%+回報的投資，不建議還 -牆角數枝梅- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:08:25

• 貌似樓主也不是投資資深人士；如果是自己的貸款，好好向地主學習，搞明白；如果是親戚的話，就別建議了。 -牆角數枝梅- ♂ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:09:58

• 一定繼續學習增加資曆。幫親戚在美的投資12年複利24%，附加1:1.32匯率差。所以被信任但不肯定所以請教。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 14:26:58

• 想不想再投資？如果想, 不payoff -簡單從容- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:26:39

• 俺想。對親戚穩妥為好。另有更高的heloc可以等待機會。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:30:04

• 可以提高每月付款金額，手裏有現金，在經濟動蕩時期更穩妥 -簡單從容- ♀ (103 bytes) () 06/24/2023 postreply 08:33:23

• 7.14，就付清 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:28:06

• 謝謝。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:35:46

• 6%以上我就會付清 -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:32:53

• 謝謝，官方的通脹大致如此。實際感受的通脹更高。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 13:46:39

• 還貸。上麵幾個講的對。就是簡簡單單比回報率。投資要是大於7.1，再投。不要想通脹。因為換了貸款，房子是最抗通脹的，房子的價值在漲 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 16:18:00

• 那個價格已經把通脹算進去了 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 16:19:00

• 謝謝DD！看到你還在努力找deal促進俺想怎樣利用資金抗通脹提高回報。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 17:28:14

• 你親戚就還。你自己可以也有能力找到deal。就繼續找deal投資呀。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 18:14:00

• 不是這樣算的，我的兩分錢 -圭媽- ♀ (1795 bytes) () 06/23/2023 postreply 22:11:53

• 我讚同你說的。保持資金流動性很重要 -何時歸故裏- ♀ (0 bytes) () 06/23/2023 postreply 23:21:51

• 謝謝圭媽詳細的動態分析計算闡明觀點和理由。通脹變化的預期和策略很有見解。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/24/2023 postreply 01:19:14

• 我也持不太樂觀看法。有個房馬上要上市賣，不敢留太多現金，隻能盡量做1031了，換不了，就隨波逐流。奎媽有時間請多講講現金 -守月- ♀ (242 bytes) () 06/24/2023 postreply 12:27:36