投資房地產什麽時候都不晚

投資房地產什麽時候都不晚

 

最近在南加州內陸地區我們看到一個稍有漏水60年代建的3房2浴單一住宅，出40萬買了下來，用了十天裝修，包括室內油漆，換地板，全換2個浴室(圖)及修屋頂，共花費1萬元。房子在裝修後5天租給了一信用分775的中東移民，租金每月$2800，這個在4-5分學區的房子能找到這麽好信用的租客，租到合適的價錢，真是運氣。房子租出去了，現在來算算這個房子的cap rate (資本化率，又叫資本回報率)，看看這房子是否值得投資。

 

Cap. rate 是用於估計投資者在房地產市場上的潛在投資回報，公式是淨營業收入÷資產價值(房價)。具體到我們買的房子，淨營業收入就是租金減去房子的開銷，房子租金每年為$2800×12=$33600, 房子年開銷共$8900，包括房產稅$5500，保險$600，房子維修$1400(5%)及空置$1400(5%)，房子空置一般是按10%算，但是南加房子實在好租，就算它5%。這樣淨營業收入為$33600-$8900=$24700, 得到我們這個投資房的cap rate資本回報率為$24700÷$400000 (房價)=6.2%，如果把裝修的1萬元也算進來，得到資本回報率即為6%。一般認為cap rate 在5%-10% 都是好的投資，我們這個屋子能達到6%以上，在現在這種高房價的時候應該還算不錯。

 

房價起起伏伏，南加州房價去年已達到了曆史高峰，房子租金亦然，投資買房買在最低點是最理想狀況，但可遇不可求。投資房地產講究的是回報，除了房價，租金也很重要。如果能在市場上找到好的deal，房子租金也很好，年投資的回報達5%以上，投資房地產什麽時候都不晚。

 

 

所有跟帖： 

• PLEASE HOLD THIS AND WAIT ANOTHER 5 YEARS -borisg- ♂ (19 bytes) () 04/14/2023 postreply 10:20:46

• 做了這麽多，共花費1萬元？？還是南加，工錢自己做的？ -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 10:21:33

• 定投， 一年買一個， 堅決不賣 10年後看 WAIT ANOTHER 10 YERAS 哈哈 -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 10:25:47

• 恭喜。 兩個廁所加油漆地板，除非自己做否則兩萬五起碼。。。 -kelingdun- ♂ (110 bytes) () 04/14/2023 postreply 10:32:46

• 沒算利息？ -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 10:36:14

• Cash buyer -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 10:52:32

• 很好的投資，不需要算這麽細，假設現金買，淨收入超過兩千不錯了。十年後四十幾萬貶值到三十幾萬，房價房租會增長。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 10:46:21

• 那還是要掂量下自己的能力，裝修就弄掉半條命的不行 -品酒- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 10:58:28

• 恭喜！如低於市場10%現金入手，equity return 7.5%. 這樣的deal有不多見。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:00:50

• ontario 算南加州內陸地區? -BBL123- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:05:14

• 不錯的deal！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:16:51

• 40萬的投資房房產稅才5500？感覺不對啊，反正我們這不止。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:28:25

• 舊房房產基礎稅率約在1.15%+苛捐雜稅。還有一項加州優惠是房產估值調整年增幅上限2%。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:43:08

• 我們這自住房是1%左右稅率，從第二套房就是翻倍達到2%了。加州沒有這種規定？ -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:51:46

• 沒有。在大開發商新區買新房，城市要額外征收約1%。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:58:02

• 挺高的，我們這裏大概3000的房產稅不到 -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 13:56:43

• 房產稅和保險都好便宜 -elune- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:34:34

• 保險$600，每年房子維修$1400??我一小破房還是一般的保險1400，剛換一個熱水器1400 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 11:37:22

• 謝謝閱讀。裝修是跟我們9年老墨做的，他有正式工作，裝修是hobby，所以便宜。 -lin13590- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 12:08:37

• 非常好的deal -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 12:22:22

• 50萬存銀行每年2萬多利息。收租3萬3，地稅5000～10000，保險，實際得到2萬多，算得對嗎？ -孤獨的異鄉人- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 12:25:51

• 長期看來房子肯定升值； -Aywl888- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 13:22:03

• 你們這些美國人當然可以隨便買買買，中國人就慘咯，不讓買了 -伯克希爾哈薩維- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 12:39:13

• 如果把40萬放到銀行買CD, 利息是5點多，一年收入二萬多，零風險 -clemson- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 12:46:00

• Agree. There is chance the house price go up/down for next -yfdc- ♀ (106 bytes) () 04/14/2023 postreply 12:56:01

• 去掉通脹稅收還剩多少？ -slow_quick- ♂ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 13:10:52

• 一萬塊隻是材料費吧？要不然隻是勉強夠裝修二個廁所 -abc1967- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 12:52:00

• 恭喜！這個價位包括租金與cost的房子，25%首付，利率按7%算，也差不多能打平。未來房客補貼房東，房東拿增值。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 12:54:40

• 租金掙的錢也要交稅 -clemson- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 13:35:00

• 這個裝修才花一萬？ -flyingbear06- ♀ (0 bytes) () 04/14/2023 postreply 14:38:00

• 這便宜的和不用工錢一樣，現在吹牛都不上稅。 -cutloss- ♂ (0 bytes) () 04/15/2023 postreply 10:40:00

• 我又來說句公道話。去年我裝修過兩個全洗手間（3pisces）全換，淋浴部分三麵瓷磚牆，修過房頂，就這三樣，一萬塊剛好。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/15/2023 postreply 11:03:12