參加開發商的眾籌要非常小心

今天和朋友聊到眾籌，不經意想起三年前被人介紹去參加一個開發商的集資推薦會。那是2020年年初，疫情還沒傳到美國，我去那個開發商的辦公室聽他宣傳，後來自己做了一些調查，還給這個開發商寫 email 打電話，感覺他不太可靠。他有好幾個大項目同時在集資，最吸引人的是靠近 Google 總部的辦公樓改建成 townhouse 的項目。為了吸引投資，他在會上承諾如果借錢給他，他給的利息是20%，以他的資產做抵押。我去查他的資產，是一筆亂賬，而且都曾經抵押出去過了。在和他打電話的時候，我發現他其實在玩龐氏遊戲，借新債還舊債，所以決定不投他的項目。今天突然想起他，於是上網搜了一下，搜到下麵這個新聞，雖然搜到的時候比較震驚，但是並不意外，這樣的龐氏遊戲遲早會出事：

https://www.losaltosonline.com/news/arrest-warrant-issued-for-bankrupt-developer-after-no-show-in-court/article_f895260a-4981-11ed-96e4-bb111346b76e.html

https://www.losaltosonline.com/news/investors-creditors-seeking-to-recoup-money-from-los-altos-developer/article_74a29d5c-0203-11ed-86fe-2b57a4cc7caf.html

我去年寫過一篇關於眾籌的文章，其中提到過的龐氏遊戲就是指他：

https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1645973.html

大型開發項目的眾籌風險很高，不要輕信開發商的甜言蜜語和承諾，特別是把攤子鋪得太大一口氣在做好幾個項目的開發商，一旦資金鏈斷了，投資人借出去的錢就很難要回來了。我當時想哪裏存在沒有風險的 20%利息的貸款，還有抵押的？大家參加眾籌之前一定謹慎。If something sounds too good to be true, it most likely isn't true.

 

所有跟帖： 

• 謝謝分享！ -bmdj- ♀ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 23:44:38

• 我一直在投資眾籌，每一筆錢都對應一個具體的房子，跟銀行mortgage一樣。 -田山碧水- ♀ (242 bytes) () 04/03/2023 postreply 01:19:29

• 按房子投安全一點，以被翻修的房子做抵押。成片社區開發就不一樣了，開發商破產的話，剩下的最多是一塊地。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 09:06:34

• 正經開發商融資應該有正常渠道，這種眾籌很可能不規範有問題，甚至違反證券法 -tibuko- ♂ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 06:21:55

• 搞開發確實高風險，本質和投資 Angel funds一樣，成功就回報高，失敗就外婆家. -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 06:50:00

• 圭媽能多說說怎麽調查這些公司的資產嗎 -wait..- ♀ (140 bytes) () 04/03/2023 postreply 06:59:34

• 其實很多時候common sense已經能看到。要查的話，房產比較好辦， -如山- ♂ (92 bytes) () 04/03/2023 postreply 07:12:20

• 如山大師說得對。他的公司除了在開發的樓盤，沒有別的抵押物，而且樓盤是靠眾籌集資開發的。他用私人房子抵押，這個可以查， -圭媽- ♀ (392 bytes) () 04/03/2023 postreply 09:15:48

• 謝謝如山和圭媽分享！又學到了一課 -wait..- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 21:54:13

• 提醒得好！開發是高風險的東西，自己做或幾個懂行的知道風險在哪裏的可以。凡承諾付 -如山- ♂ (60 bytes) () 04/03/2023 postreply 07:09:03

• 10%利息的借款你都得準備肉包子打狗。 -pega- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 07:33:49

• 是的。他靠高利息吸引了很多投資人，這是誘餌，我知道有些投資人本身經濟並不寬裕，又不夠謹慎。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 09:19:09

• 凡是heavy value add or adjustable rate financing，我一律不參加 -pega- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 07:37:27

• 不知這種情況，法律上是有什麽後果。是LLC破產則罷，還是欺詐... 投資人能拿會錢的可能性能有多大... -守月- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 08:13:07

• 這個case投資人基本打水漂了。公司和開發商個人都宣告破產，而且都資不抵債，沒有資產可以賠償債主。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 09:21:19

• 所以我從來不參加眾籌集資之類的活動，對一切號稱回報超過8%的投資持懷疑態度。 -淺潛- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 10:50:45

• 凡是眾籌的我一律躲開。 -閑來無事事- ♂ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 11:37:30

• 讚+100 -Iwanttofly- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 16:21:30

• 建議版主將這個帖子置頂。 -老虎灘- ♂ (0 bytes) () 04/04/2023 postreply 06:53:00