別忽悠俺，經紀大人！

我曾經寫過一篇文章，詳細介紹美國的房價統計方法， 主要是房價指數，對細節感興趣的朋友可以讀一讀那篇文章：

     美國曆史房價年均增幅到底是多少？

那篇文章中提到，美國房價的統計方法，基本就兩類：

• 地產經紀協會（Realtor Association）所通用的中位數或均值統計法（以下簡稱中位數法）， 就是把兩個時期房價的中位數或均值前後分別做一個對比。
• 房價指數，統計的是同一個房子的前後買賣價，主要有三大指數：Case-Shiller房價指數， FHFA房價指數，和Freddie Mac房價指數。

這兩種統計方法，各有優缺點。

1.  中位數或均值法

中位數或均值法的優點是即時。

但它的最大缺點就是前後比較的不是同一個東西，基本上可以說是Apple vs Orange，這造成的直接後果就是在房價急劇變化時期，會過分誇大（也就是高估）升幅或跌幅，無論是在房價上升期還是下跌期（比如現在）。

為說明這點，我舉個極端的例子。

假定城市A在房價高點時，全國經濟強勁，股市如日中天。可以理解，大家有錢了，買高端房的人會增加，我們假定當時交易的房都在1米以上。半年後時過境遷，經濟衰退，股市損失慘重，高端房失去了市場，而交易的都是40萬以下的中低端剛需房。

如果按照中位數或均值法，很容易看出，高點時的中位數或均值都應該在1米以上，而半年後的中位數或均值是在40萬以下。這是否意味著以前1米的房子，已經跌到不到40萬，也就是說跌幅達到60%了呢？ 顯然不是。

最近，我們看到一些統計數據，顯示舊金山的房價跌幅達到了35%， 顯然統計用的是中位數法。如果一個地區每家的房價真的都跌了35%，那是件相當恐怖的事，應該算是大崩盤了，因為就連次貸危機，舊金山地區最高點到最低點的跌幅也就39%。

而實際上，到2022年12月為止，舊金山都市區的房價指數的跌幅也就11%：

     2022年美國各都市區房價指數漲跌幅 

可見，這種統計法會過分誇大漲跌幅度，在像舊金山等高、低端房價格差別很大的地區，尤其嚴重。

當然，中位數法在大多數時間，大多數地區都是靠譜的，不靠譜的隻有在房價變動太大，高低端房價差別又特別大的地區。

2.  指數統計法

指數統計法，由於前後統計的都是同一個房子，數據相對比較準確。但是，由於這種統計方法存在數據的滯後性問題，在房價急劇變化的時期，會稍微低估升幅或跌幅，但低估的幅度不大。

3. 小結

在房價大漲或大跌時期，你家房子的真實漲跌幅， 應該在介於中位數法和指數法之間，而更接近指數法。而在平常情況下，這兩種統計法應該差別不大。

建寧  2023/2/19

所有跟帖： 

• 中位數在交易量大的大區域裏還是比較準確的，交易量小的區域誤差大。 -gccard- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 06:49:16

• 原來是這樣，很有意思。難怪數據有什麽那麽嚇人，和身邊的實際情況出入很大 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 07:18:14

• 我們本地經紀協會的統計會區分房屋類別給出中位數和均值。獨立屋和公寓的數字是分開計算的。交易量足夠大的話，基本靠譜。 -大年- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 07:29:20

• 絕大多數地區是靠譜的，但高房價地區，誤差會大一些。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 10:10:06

• 做為全國性使用的統計數據，基本上是差不多地 -越王劍- ♂ (255 bytes) () 02/19/2023 postreply 07:38:14

• 但房價指數顯示三番的跌幅不到15%。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 10:04:32

• 35%說的是不是從峰值跌下來的數字？這個數字跟大多區差不多 -大年- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 10:34:13

• 次貸危機高點到低點全國跌26%， 下跌最大的地區66% -jenning- ♂ (296 bytes) () 02/19/2023 postreply 10:59:22

• 謝謝分享。建寧總是很有大局觀。 -大年- ♀ (179 bytes) () 02/19/2023 postreply 11:09:04

• 指數是有機構統計出來的，不是自己算出來的， 另外加拿大我不懂 -jenning- ♂ (441 bytes) () 02/19/2023 postreply 11:19:17

• 沒錯。加拿大也有地域差異。但整體來說確實泡沫更大。 -大年- ♀ (442 bytes) () 02/19/2023 postreply 11:40:11

• 原來是這樣的，有道理。我看到說某地區跌35%，嚇了一跳，那是妥妥的房市崩盤呀，但實際上完全沒有，我跟蹤感興趣的房子比最高價時就低 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 08:42:00

• 低了10~15%不到就很快賣掉了。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 08:44:00

• 我們這裏的房子隻要標記合理不那麽離譜地高都很快就賣掉了，最近房市很明顯地又熱起來 -平常心安- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 09:17:22

• 10～15%比較接近房價指數。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 10:26:39

• 我不太注重統計大數據，隻是在Redfin或Zillow上跟蹤我感興趣的地區的房價，就知道實情了。最近一個多月灣區的房子價格略有回 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 08:52:00

• 所以通膨不可能就降下來，Fed 還得加力才行，還不是鬆的時候。 -平常心安- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 09:16:19

• 是這樣。當初我在學習和理解地區房屋估值時，知道有多種情況能左右數據，比如交易量小，同地區房價差異大，近期出售類型變化等。 -守月- ♀ (771 bytes) () 02/19/2023 postreply 09:09:14

• 不懂就問，'指數統計法，前後統計的都是同一個房子'，除非同一房子反複成交，不然怎麽統計呢？估價不準的吧。 -徒勞- ♂ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 09:23:56

• 中間會插值估算。 -jenning- ♂ (152 bytes) () 02/19/2023 postreply 09:27:12

• 從我買房自住地區看，90年代到08基本上也就是個略強過通漲，15年到去年漲了一倍。以後十幾年應該不會大漲，否則工薪買不起 -start2020- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 12:05:06

• Title 公司比如 Fidelity National的market report 可能更好一些 -Wei_PDX- ♂ (223 bytes) () 02/19/2023 postreply 13:49:36

• 隻要不是統計同一個房子的前後價格，或多或少都會存在同樣的問題 -jenning- ♂ (193 bytes) () 02/19/2023 postreply 14:46:20

• 同一個房子的前後價格的要求太高了，數據太少。其實隻要在同一個區就差不多了，但是就算這種數據也不會很多 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 15:21:21

• 是，所以隻有大機構才有能力做房價指數統計。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 15:23:18

• How about $/sf? -happymom- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 14:30:17

• 不同大小的房子$/sf是不同的，除非再把房子大小分類。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 14:47:15

• 對，太複雜了 -happymom- ♀ (0 bytes) () 02/19/2023 postreply 14:48:42

• 再總結幾句，中位數法在大多數時間，大多數地區都是靠譜的 -jenning- ♂ (251 bytes) () 02/19/2023 postreply 15:35:33

• 感謝分享！ -nylandlord- ♂ (176 bytes) () 02/19/2023 postreply 18:21:09