Time and scale, TF8年小結

全職做TF八年，對JY說的TF靠的是time and scale深有體會。

 

2015年初試TF，買了一個小SF小試牛刀。4萬買，3萬修，租出去$1500一個月，6個月後從銀行refi拿出9萬。之前投入的7月都收回了，還多出2萬，付了mortgage每月還有$900的net cashflow。 當時沒上過投坦，也不知道有個biggerpocket，沒聽說過BRRR，隻覺得這個空手套白狼的生意too good to be true. 抱著懷疑的態度又買了兩個，回報率也跟第一個差不多。立馬覺得這事兒可以做，於是到處借錢，市場上看得順眼的銀行房隻要有錢就買。

 

剛開始做的三四年沒想過能靠TF短時間賺大錢，更關注的是Cash flow. 目標就是scale up 提高efficiency並減少自己親曆親為。最初自己參與做裝修，plumbing, spackle, 換門窗都做過，到後來帶工人做，再後來用contractor 做，一步步把自己從瑣碎的事項解放出來。更多的時間去優化係統，找deal, 陪家人，打球，滑雪。

 

到今年算幹了8年，手裏有一百多門，淨資產從當年的10多萬到今天一千多萬。主要是趕上了好時候，當了一回風口上的豬。原本計劃幹二十年到退休時能有一千萬的淨資產可以滿足了，沒想到趕上政府大放水，房價升值兩倍多，千萬目標提前實現了。這些都是賬麵資產，真正實惠的是房租的增長。規模大了，房租的增長帶來現金流的增加很可觀。

 

我的房產分布較廣，跨度80多mile, 有大城市郊區的，也有位於三線城市的。回過頭看，買在哪裏的都有不少升值。隻要現金流就可以做。對後期我也這麽看，隻要有現金流就做，需要留意的是，對未來房租的增長要保守計算，對broker給出的pro forma的數字要打折扣。

所有跟帖： 

• 讚！8年100倍的回報。 -長生有容- ♀ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 16:17:46

• 厲害厲害！讚一個！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 16:25:18

• 讚百夫長，也讚出高徒的名師。我覺得80邁範圍是小跨度，800邁是中跨度，幾千邁算大跨度。哈哈。最大跨度範圍投資者是建寧。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 16:50:54

• 建寧的知識深度我是非常佩服的，他的知識貼我都認真看幾遍 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:11:19

• 向大佬學習 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 17:59:00

• 你效率更高，向你學習，我最近有點懶了 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:09:47

• 牛B，在哪一帶？ 新英格蘭？ -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:05:16

• 喔 新澤西 -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:06:23

• 牆頂！厲害！ -DD2020- ♀ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:05:00

• TF是什麽意思？ -Snowleaf- ♀ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:20:00

• TF賺到的錢可香了，您最好一邊吃大餐一邊聽別人回答，很有帶入感。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:42:03

• 我的理解是投房，當然掏糞也是避免不了的，哈哈 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:51:36

• 4萬買3萬修，1500租，簡直就是造糞機! -老朽- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:46:03

• 那個時候簡直是在撿錢，巴菲特的話是要聽的，他2010年的時候就鼓勵大家買房 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 06:52:29

• 我記得他是13或14年才說的：我若有錢，會買下全美的住房。說完後對我的鼓勵很大，對其他人的鼓勵也很大，然後跟機構搶， -守月- ♀ (192 bytes) () 02/17/2023 postreply 22:08:36

• 恭喜祝賀！ -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 19:28:21

• 恭喜老弟跨入新階段，LOL，掏糞一說，是我當年無聊叫起來的. -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 21:41:00

• 厲害！ -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 04:52:42

• 牛x! -吃貨99- ♀ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 05:15:44

• 太牛了！ -donot1- ♀ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 05:42:49

• 2015年我們還在為提前付清房貸而高興呢，後來又花錢把錢貸出來投資。 -backpack- ♀ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 08:51:16

• 8年千萬，比從前那個10年千萬還快！發財速度加快，感謝政府印錢 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 21:08:40

• 十年千萬的現在向上億努力 -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 21:40:00