首先說，不要pay for points，因為以後利率下降你還有機會重貸，如果你pay for points 你重貸的時候這部分錢就回不來了。具體到你的問題：
1，找到更好的投資房貸款，我的經驗是去網上，忘了是bankrate.com 還是 lendingtree.com，可能是後者，總之把個人資料填到裏麵，一按submit，你的手機就會不停地響起來，會有至少五六家貸款公司打電話給你，我當時就是花了不少時間，每家都quote，提交申請表申請資料啥的，這個過程很繁瑣，但是收到的quote 很容易就能看到你能拿到的最好rate。有一家給我的最好，兩家一般但是聽說第一家的rate 之後也price match了，還有兩家高一些，我就從了第一家，感覺他們最真誠。
2，我在上麵第一家做了貸款之後順便也做了cash out refi，畢竟如果他給我的投資房利率最低，很可能cash out refi 也是最低的。如果你不怕麻煩，再重複一遍上麵的過程也是可以的。
3，不清楚，通常投資房是比自住高一些，比如以前自住房是3%的時候投資房可能是4.25%，4.5%。既然你的投資房都付清了，我猜自住房也付清了，你試試把自住房refi了，拿出現金來直接買下一個投資房，可能利率會低一些更劃算？等以後利率下降了再refi 投資房。這樣的話你的offer也更有吸引力，可以多砍一些價錢。
最後再囑咐你幾句，理論上說，投資房隻要有正現金流就可以做（假設你首付25%或者高一點），盡量不要每個月往裏搭錢那樣不可持續沒法擴大。但是版上的大佬們很多人認為今年不是買房的好時機，利率高而房價又沒怎麽下跌，如果不是剛需不要買房，他們很多人手裏拿著不少錢準備房價下跌後進場抄底的。你最好也考慮考慮進場的時機，不是說不能進，而是要做好心理準備，萬一房價跌個20%能不能接受，會不會影響生活和夫妻感情。如果你們每隔兩三年能買一個出租房也無所謂，要是攢了好久的錢隻能買這麽一個，那就要多加小心。
