城市物業開發增值案例

城市物業開發增值案例

如山

（2023年1月27日，星期五）

與讀者分享一個在密集城市中開發利用土地的案例。

現存建築物是一個建於1903 年的一個老房子。這樣的建築物在Downtown西雅圖附近遍地可見，沒有什麽特別。我要介紹的是這個物業開發方式與手段。

舊房子3千來 平方英尺，占地7千多平方英尺。開發商/建築商於2020年花1.7 m 買入。

接著，不是demo舊房，而是將舊房保留、從地下升起整個房子移到前麵一點，留下後麵足夠空間建3個Townhome.

去年接近年底，3個Townhome建好。平均1900 英尺一間，1.1m一個賣出3個新聯排屋。

而這個移到前麵一點的舊房剛剛這個月（2023年1月）賣出1.6m。

童鞋們可以自己算它的回報或增值。當然還得估算建築成本、舊房重建Foundation、裝修成本與資金成本。

這個項目不是我做的，是同行的作品。我做過不少土地開發。升起房子重做Foundation也很多見，但沒有做過這種保留並移動現有房子來騰出空間開發的。

20年前我上土地開發課時有一位當地大開發商的業主兼CEO去講課。他有一句話我勞記心中：在房地產行業上不管你做什麽，隻要做到專家的水平，你就可以有相當不錯的收入。

曾經有位已經有20來年經曆的老地主說，地產不就那一點東西嗎？還有啥好說的？我聽後啞然失笑。

蘇格拉底有一句話：知道的越多，才知道知道的越少。我的體會正是這樣：隨著我在地產開發上知道的越來越多，才明白自己其實不知道的更多。

蘇格拉底還有一句話在這裏可以用上的：最有希望的成功者，並不是才幹出眾的人，而是那些最善於利用每一個時機去發掘開拓的人。

上麵是我的領悟與體會跟讀者分享和共勉

 

最後，謝謝諸位的閱讀和捧場。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

 

 

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所有跟帖： 

• 請教怎麽可以把圖片放正？好像試了所有鍵都不行:( -如山- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 13:03:35

• 幫您正過來了，要把照片長的一邊裁掉一點。 -老朽- ♂ (247 bytes) () 01/27/2023 postreply 13:33:43

• 看第一張圖，房子被懸掛起來了，好奇怪 -平常心安- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:02:22

• 改成了，從沒用過圖片修改功能。謝謝朽兄指點！ -如山- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:45:26

• 要正照片， 隻要點Edit， 加點亮， 再存， 是最簡單的方法。這樣再傳就是正的 -螺絲螺帽- ♀ (111 bytes) () 01/28/2023 postreply 07:44:40

• 這辦法最適合地基本身有問題的房子。在2014年，我問過移動約2千尺房子到新地基上（一層樓水泥地基），花費約十萬。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 13:12:42

• 10萬如果包新地基，移動並重新接上下水電，demo舊地基的話還是非常合理的，現在估計這個價格做不到了 -kungfutea- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:08:56

• 是。不過，當時當地房價也很便宜，移後的房子隻值20多萬，那是sandy颶風後當地政府的要求。高房價地區移房就很合算了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:19:08

• 是要看整個project 計算。一般是高密度城市的房子值得。加上 -如山- ♂ (108 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:50:33

• 用windows photo轉成正著放，就可以了，試一個。 -Patio- ♂ (81 bytes) () 01/27/2023 postreply 13:39:32

• 哦，這個也很好！沒用過。謝謝兄弟指點！ -如山- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:47:36

• 好文！讚 -Runnymede- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:05:21

• 謝分享。很喜歡你說的stay humble。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:06:00

• 這我想都不會想到，太受啟發了 -閑來無事事- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:09:11

• 讚！沒想到7000尺的Lot上還能擠進3個TH。那新TH有停車位怎麽解決？在我們這裏Zoning大概不會批準的。 -徒勞- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:18:03

• 我能想到的就是把底層做停車位。前年我看一棟老樓，地不算很大，當時我就琢磨過，要多建房就隻能把底層用做停車位。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:23:09

• 我突然想起一個房子也許也可以這樣做 -閑來無事事- ♂ (174 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:28:17

• 就我了解的，對房屋狀況也有一點要求，狀況不能太差。抬房子是用幾台像鏟車那樣的底部是兩條平直的鏟同時往上升，把房子抬起來。 -守月- ♀ (113 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:57:22

• 這是個技術活。一般 -如山- ♂ (191 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:55:50

• 我理解在移動前， 先用框架加一道固定增加安全性 -螺絲螺帽- ♀ (0 bytes) () 01/28/2023 postreply 07:49:36

• 通過計算評估才能決定。但需要知道有這種選擇。在你們夏威夷這種高價 -如山- ♂ (63 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:54:09

• 問題是， 加蓋後， 文件上寫建房時間是老的時間還是新的時間？ -螺絲螺帽- ♀ (0 bytes) () 01/28/2023 postreply 07:50:58

• 有道理。從最後一張照片看，新TH底下一層較低沒有窗戶，應該是車庫。 -徒勞- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:32:26

• 我見過好多一樓架空當停車場的項目，但是支撐必須鋼結構增加了造價，還損失一層樓（超過了高度要裝電梯） -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:55:39

• 我不確定造價，但通常用pier foundation，我的理解是這種地基應該更經濟。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 15:00:09

• 這個看zoning。你看到的應該都是有這個要求的。請參考 -如山- ♂ (33 bytes) () 01/27/2023 postreply 17:00:14

• 問得好！這個project沒有parking要求。這是根據 -如山- ♂ (51 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:58:25

• 有時候找到好的設計師，會有一些好主意。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:31:20

• 德州一塊地上隻能蓋一棟,沒有辦法 -start2020- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 14:34:00

• 德州有的是地，便宜的地，不需要做這種開發 -如山- ♂ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 17:04:27

• 西雅圖沒有Zoning要求嗎？有Zoning 要求的話，不能自己蓋multi family -平常心安- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:05:05

• 西岸熱衷密度。溫哥華一塊原有不大的獨立屋地上據說可以蓋六家 -julie116- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 16:57:51

• 當然有！美國我還沒聽說過哪個City 是沒有zoning的。所有這些 -如山- ♂ (276 bytes) () 01/27/2023 postreply 17:03:24

• 頂 -ahniu- ♂ (45 bytes) () 01/27/2023 postreply 18:26:32

• 真的長見識，自己不懂的東西太多了。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 01/27/2023 postreply 20:29:00

• 跟著老大長學問。我隻做過內部提高地下室房頂，加出一個不錯的地下室單元。 -排毒靈- ♂ (0 bytes) () 01/28/2023 postreply 06:33:00

• 長見識了。 -山裏人家168- ♀ (0 bytes) () 01/28/2023 postreply 08:12:11