2022年 － 破財的一年

請勿置頂，謝謝網管。

今年財運不好。去年眼看通脹高企，預料美聯儲會大幅加息，勢必影響商業地產估值，而且我對辦公樓的長期前景不看好，所以決定賣掉辦公樓。今年年初賣掉第一棟，算了一下，如果不做 1031交換的話要交不少稅，所以就在成交之後買了一棟獨立屋。當時市場還很熱，買房要搶要加價。雖然辦公樓是賣在高點，獨立屋也是買在高點。買好之後馬上出租，租客不錯，但是買來之後房子狀況不斷。先是 city 要求砍樹；後來空調壞了，修了幾次還是過幾天又壞了，最後換了一個新的空調；又做了 pest control；後來水管漏水，本來是很少量的漏水，補了水管以後因為水壓過高反而引起水管爆裂，隻能把水管徹底換了，租客因此一天沒水用。一年不到，修理費用兩萬多。大幅加息之後，灣區的房價下跌不少，尤其是三米以上的房子受影響很大，低價房受影響小。我的這個投資房在灣區不算高價房，現在的價格比買價下跌5%到10%。這次買房給我的教訓是房檢要到位。當時買房的時候做房檢，檢查人員打開空調，當時空調是工作的，我就沒有請專門做HVAC檢查的公司，如果是專業的HVAC公司去檢查，可能會查出問題。房檢也沒有查房子外部的水管，隻是查房子內部有無漏水。反正給我的教訓挺多。

夏天的時候又賣掉一棟辦公樓。在續約完成之後賣的，以 6% 的 cap rate賣掉，我很滿意了。續約不是很順利，租客隻肯續約3年，理由是疫情對業務有所影響，對辦公空間的需求減少，他們打算把其他部門的員工也轉移到我的辦公樓，以節省開支。我本來就對辦公樓的長期前景不看好，即使以 7% 的 cap rate賣掉我也願意。賣掉之後我沒有做 1031交換，保留現金，把現金分成4份，每周分批買最短期的美國國債。在 12 月的時候，隻要股市上漲，我就陸續賣掉手上一些水下的股票，包括 Paypal，Facebook 和 Snap。這幾個科技公司的基本麵出現變化，長期前景不確定，可能股價很難再回到高峰，所以我就賣了，用股票的損失部分抵消辦公樓的資本利得。

明年報稅有的忙了，因為有 1031，有房產的資本利得，還有股票的資本損失。

在過去的一周，我在國內的不少家人陸續陽了，包括幾個年過八十的老人。這一個多星期，我每天提心吊膽，每天聯係國內家人詢問情況。生命太無常，金錢上的損失不是大事。祈禱投壇網友國內的家人沒陽的平安無事，已經陽的能轉危為安！

所有跟帖： 

• 厲害！ 請教一下，你用股票的損失去抵資本得利？是長期（》1年）的還是任何股票損失，長短不限製？還有房子的 -米奇的廚房- ♂ (283 bytes) () 12/31/2022 postreply 18:08:46

• 我不是稅務專家，請教談不上。在賣股票之前去了解過稅法，也問了給我報稅的會計師。是這樣的： -圭媽- ♀ (2297 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:19:08

• 謝謝！下次我再去問問會計師。 -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:22:36

• 我覺得你做得很好了。不動產慢，看清大勢也不保證能按心願行事。 今年的一切變化太快。 -守月- ♀ (284 bytes) () 12/31/2022 postreply 18:15:18

• 謝謝守月充滿智慧的話。確實，健康和生命無價，其他的都是次要的。祝你新年如意，順利！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:21:36

• 讚 -kongkong10- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 18:17:32

• 互相學習，祝新年一切順利！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:28:58

• 圭媽眼光獨到，讚！ 希望家人平安健康 -子非魚焉- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 18:24:00

• 感謝祝福！也祝你新年快樂，健康如意！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:22:29

• 我本來也想1031的，後來發現時間實在太緊張，就沒做 -caren- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 18:45:48

• 做 1031 確實壓力很大，不做也行。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:24:37

• 讚眼光和行動力！ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 18:47:46

• 幾支虧損的股票看走眼了，總是有得也有失。祝你新年快樂，投資順利！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:26:03

• 眼準手快，賣的好 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:13:05

• 向咪姐學習，祝你新年更進一步！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:26:50

• 讚好眼光和行動力！ -Alice-2018- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:16:00

• 謝謝美言，祝新年身體健康，投資順利！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:28:02

• 剛買的房子第一年一定有賣家給買的home warranty，你的空調修理和水管漏水難道沒利用上嗎？ -安紅豆- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:20:10

• 賣家給的 warranty 不管換新空調，也不管房子外麵的水管。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:23:43

• 原來如此，看來home warranty真有大修時也指望不上。 -安紅豆- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 19:26:45

• 今年出租房也是有個大修，虧了不少 -小小美羊羊- ♀ (187 bytes) () 12/31/2022 postreply 20:02:55

• 我們情況相似，我如果第二天水管還沒換好，租客也要住酒店了，費用可能租客保險可以支付。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 20:29:00

• 大讚判斷力和果斷力！ -xunde- ♂ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 21:06:49

• 也有判斷錯的股票，隻能割肉。祝新年快樂，平安，收獲多多！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 21:26:00

• 謝謝分享！非常喜歡看有具體內容包括細節的操作和從中領悟的經驗。祝新年快樂！ -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 21:19:00

• 謝謝，也祝新年快樂，身體健康，平安順利！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 21:27:00

• 讚果斷，無論是盈利還是止損，有時其實賣要比買更難決斷。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 21:57:31

• 是，會賣也是學問，我還在學習。祝新年萬事如意，有進步和收獲！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 22:09:00

• 對於inspection我也有類似心得.我下次會請好幾撥專業人士,不會隻找一個general inspector -soldanella- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 22:38:31

• 吃一塹長一智，以後就不會踩坑了。祝新年安康，投資順利！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 22:59:16

• 謝謝分享！祝福家人平安健康！ -Calsh2007- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 22:46:00

• 謝謝！也祝你和家人平安喜樂，新年發財！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 23:00:09

• 人生總有起伏，也就是這樣才可以從一個勝利走向另一個勝利. -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 12/31/2022 postreply 23:04:00