2022年 － 破財的一年

請勿置頂，謝謝網管。

今年財運不好。去年眼看通脹高企，預料美聯儲會大幅加息，勢必影響商業地產估值，而且我對辦公樓的長期前景不看好，所以決定賣掉辦公樓。今年年初賣掉第一棟，算了一下，如果不做 1031交換的話要交不少稅，所以就在成交之後買了一棟獨立屋。當時市場還很熱，買房要搶要加價。雖然辦公樓是賣在高點，獨立屋也是買在高點。買好之後馬上出租，租客不錯，但是買來之後房子狀況不斷。先是 city 要求砍樹；後來空調壞了，修了幾次還是過幾天又壞了，最後換了一個新的空調；又做了 pest control；後來水管漏水，本來是很少量的漏水，補了水管以後因為水壓過高反而引起水管爆裂，隻能把水管徹底換了，租客因此一天沒水用。一年不到，修理費用兩萬多。大幅加息之後，灣區的房價下跌不少，尤其是三米以上的房子受影響很大，低價房受影響小。我的這個投資房在灣區不算高價房，現在的價格比買價下跌5%到10%。這次買房給我的教訓是房檢要到位。當時買房的時候做房檢，檢查人員打開空調，當時空調是工作的，我就沒有請專門做HVAC檢查的公司，如果是專業的HVAC公司去檢查，可能會查出問題。房檢也沒有查房子外部的水管，隻是查房子內部有無漏水。反正給我的教訓挺多。

夏天的時候又賣掉一棟辦公樓。在續約完成之後賣的，以 6% 的 cap rate賣掉，我很滿意了。續約不是很順利，租客隻肯續約3年，理由是疫情對業務有所影響，對辦公空間的需求減少，他們打算把其他部門的員工也轉移到我的辦公樓，以節省開支。我本來就對辦公樓的長期前景不看好，即使以 7% 的 cap rate賣掉我也願意。賣掉之後我沒有做 1031交換，保留現金，把現金分成4份，每周分批買最短期的美國國債。在 12 月的時候，隻要股市上漲，我就陸續賣掉手上一些水下的股票，包括 Paypal，Facebook 和 Snap。這幾個科技公司的基本麵出現變化，長期前景不確定，可能股價很難再回到高峰，所以我就賣了，用股票的損失部分抵消辦公樓的資本利得。

明年報稅有的忙了，因為有 1031，有房產的資本利得，還有股票的資本損失。

在過去的一周，我在國內的不少家人陸續陽了，包括幾個年過八十的老人。這一個多星期，我每天提心吊膽，每天聯係國內家人詢問情況。生命太無常，金錢上的損失不是大事。祈禱投壇網友國內的家人沒陽的平安無事，已經陽的能轉危為安！