小湘是我多年的客戶，湖南辣妹子。初到多倫多時聽了我的勸告，存款加貸款30萬購買了一棟獨立房自住。幾年後收入增長，自住房價格也漲了不少，用自住房做加按再貸款購入一套40萬的聯排鎮屋做投資房。這幾波操作下來小湘的財富迅速增漲。
2020年的秋天，小湘打來電話要我幫她出租那套聯排投資房。
即便是疫情期間我也隨時可以進入工作狀態。老朋友了，彼此非常了解，談話直接切入主題。“可以的。租客什麽時候搬走？房子什麽時候可以準備好上市？”
“租客已經搬走半年多了，房子是空的，你過來看看還有沒有需要整理的。”
我滿頭問號：“這麽空了這麽長時間？前麵的租客有什麽問題嗎？”
小湘就給我講了這個租客的事情。
這個租客是四五年前我幫她找的，一直住在這裏沒有變。客觀地說，租客還是不錯的，按時交租金，維護房子也中規中矩。期間小湘陸續更換了洗衣機，爐灶和冰箱，租客對小湘這個房東也很滿意，雙方相處還算愉快。唯一讓小湘糾結的是房租太低了。當時租金的市場價是$1900。租客一直不變的話，每年隻能按照政府規定漲幅很小，幾年下來小湘的租金遠遠落後於市場價，尤其是有一天得知鄰居同樣大小的房子居然租了$2700,一年就相差將近一萬，感覺不平衡了。曾經電話裏問過我能否可以增加房租或者換一個租客。
每年安省政府都根據通貨膨脹水平發布租金上漲比例。房租上漲在政府規定幅度之內是不需要經過租客同意的，但是要提前90天通知租客。政府規定的租金上漲限定很低，遠遠趕不上市場變化。以近幾年為例，2019年租金上漲最大幅度1.8%；2020年為2.2%；2021年為0，因為疫情期間政府不允許房主漲租；2022年為1.2%；2023年為2.5%。按這樣的比例漲租金，與多倫多現實房租市場租金差距非常大，如果不換租客的話，租金肯定遠遠趕不上市場價格，並且差距會越來越大。相關數據可以到安省房租局官網查找。
我當時回答她，安省法律不允許因為房租低就驅趕租客。如果屋主要自用這套房產，可以請租客離開；如果僅僅是租金太低，可以跟租客商量，對方同意的話可以高於政府對租金上浮的限製。
小湘很猶豫，一方麵覺得租客還不錯，彼此相處還算融洽，另一方麵特別希望租客可以接受漲租。但是周圍朋友紛紛給她出主意。“租金太低了，肯定要換租客才行。”“跟租客再怎麽談也拿不到現在的市場價。”“別跟租客談漲房租，租客肯定不會同意的。”“租客知道是房租低的原因要他搬家，將來趕都趕不走。”等等。
正巧姐姐的孩子要來多倫多上學，她就以此為由給租客發出終止租約的通知。租客當然知道目前的租金遠遠低於市場價值，非常不希望搬走。但小湘自用的理由租客也無可奈何。租客非常辛苦地在附近找房子，可是隻能勉強找到一套兩臥兩衛的公寓。從大換小讓租客很難受，於是再向小湘爭取留下來。小湘非常堅決地請租客按時搬家，於是雙方不歡而散。租客雖然離開了但是欠了一個月的租金，留下許多垃圾沒有清理，牆麵和踢腳板也有破損。小湘打電話給租客請他處理，前兩通電話還接通了，答應馬上處理。再往後索性電話和短信都拉黑了，無法再聯係上。
小湘估計收不到租客的補償了，幹脆請人徹底收拾了房子，打算繼續出租。又聽朋友講至少要等一年以後才能夠出租，否則前租客會因為房東沒有自住而起訴房東。小湘有些緊張。不過事已至此隻能多等一些時間。
緊接著蔓延全球的疫情到來，人們紛紛離開大城市，搬遷至郊區，農村，小城鎮。多倫多的房產需求一下子極度萎縮，房租市場大幅下跌，許多房子待租，房租也大幅下降。
小湘這時候有些心裏發慌。原本的操作是為了得到更高的租金，沒想到租金反而降了。資金方麵小湘倒是沒有問題，自住房子的地下室依然分租有租金收入，政府也給補貼，貸款利息也降了，還貸少了一些，再加上房產買得早，房價早就漲上去了，按2020年的市場價值估計，這套聯排房產至少值75萬，小湘心裏很踏實。
這樣房子空了大半年，前麵的租客沒有消息，小湘覺得應該沒事了，決定把房子租出去，畢竟可以得到不少現金流。於是開始找租客。
基於一貫地小心謹慎，我特別跟小湘確認兩個事情。其一，姐姐的孩子確實計劃來多倫多讀書，但是因為疫情原因無法成行，隻能選擇在國內上網課。其二，前麵房客確實承認欠租以及房子需要打掃，而且同意補償，所有這些都在電話短信中有溝通記錄。
根據我的經驗整個過程有很多隱患。我提醒小湘把所有相關短信截屏保存下來。既然目前改變自用的計劃準備重新出租，最好先通知以前的租客，他可以優先回來租住。“他都把我拉黑了，想找他也找不到。”小湘很不在意地說。
“按他以前的電話發短信通知他。如果沒有回複，把短信截屏留檔。”
所有準備工作完成之後，房子終於掛牌上市。因為房子的狀況以及地點都很好，上市不到兩周就以$2600成功租出去了。小湘很開心，每個月增加了$2600的收入，用不了多久就可以考慮第二個投資房了。
不料幾個月後的一天我突然地接到小湘的電話，她被前房客投訴了。
房租局給她打電話，通知她目前收到一份來自前的房客投訴，稱小湘欺騙性地讓租客 搬走，以獲得更高的租金。租客要求小湘賠償一年的租金差價，以每個月700元計算，共$8400。房租局的官員告訴小湘，調解會議安排在一個月之後。因為疫情原因，會議將以三方通話的形式進行。同時官員告知如果調解不成功，會進入審判階段。
這是以前從未遇到的情況，小湘驚慌起來不知所措的找到了我。我請她冷靜下來，幫她分析整個事件。
首先小湘應該確認，她沒有做錯事情。
- 房子收回來是為了姐姐的孩子上學居住，有學校錄取通知書為證。
- 給租客足夠長的時間請他搬離。有N12表格為證。
- 突發疫情導致學生無法在校學習，所以隻能在中國上網課。
- 等候了半年的時間，疫情仍然繼續並且沒有短時間結束的跡象，所以決定重新出租。
- 曾經聯係前房客，告知準備重新出租並歡迎他回來租住，但是沒有得到回複，有短信記錄為證。
- 我們已經做了我們所有能夠想到的，不認為有錯誤。
- 前租客目前仍然有一個月的欠租未付，並且離開的時候房子有損壞。前租客知道而且同意補償，但至今沒有做到。有短信記錄為證。
我建議小湘把這些理由都羅列出來，配合相關證據都準備好。最好請律師幫助，因為律師才是專業人士。經過我的分析小湘覺得心裏有數了，答應馬上做準備，同時聯係房租局和律師。
過了幾天小湘告訴我，她已經做好答辯準備。問了一些朋友，覺得不用請律師，自己出馬就可以了。反正所有證據都在，對方無非就是想蒙些錢。
最後雙方調解成功，簽署了調解協議。事後小湘告訴我更多的細節。這位租客從小湘這裏搬到一間兩室公寓，使用麵積減少了一半，而且房子狀況比較差，滿心不高興。加上疫情原因，租客的收入降低很多。偶然到小區來找朋友，發現房子仍然是空的，就動了心思，拍了照片做證據。還沒來得及投訴，發現有新租客入住就更加覺得有理了。千方百計打聽之下得知新的租金已經達到$2600。就投訴了。
調解會也很順利。小湘把所有理由有條不紊地講出來並一一出示證據。最後調解結果是小湘放棄追究租客的欠租和房屋修繕清理費用，而租客放棄索賠租金差額。一切都和投訴之前一樣。小湘覺得開心之餘還有些小小失落。終究租客的欠租沒有收回來。不過，租客的資金狀況比較艱難，如果堅持追討需要花幾個月的時間和精力，得不償失，作罷了事。
總結整個過程，小湘體會到做房東也是技術活。一定要按照法律規定操作，並且保留好證據，方可保護自己的權益。
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