房地產雜談五十三，南加州各層次地主疫情兩三年獲利分析

來源: 老朽於 2022-08-12 10:27:17 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (6744 bytes)

我把南加州大小地主分不同層次，2015年剛來投資論壇就提出這個看法，現在依然堅持。獨立住宅和集合住宅混合計算，如果全都是獨立住宅，資產和租金要多些。有沒有貸款無所謂，頭幾年有貸款現金流比較差，五年十年後現金流會明顯。有貸款回報率高，可加速擴大規模。無貸款，壓力小，現金流大，安全。

內陸Riverside，San Bernardino兩大縣比沿海幾縣房產要便宜。但內陸地多，投資者多擁有獨立住宅，而沿海從北往南，Ventura，Los Angeles，Orange，San Diego
幾縣人口密集，地皮昂貴，死心眼追求獨立屋SFH 不切實際，很多投資者不得不投資condominium集合住宅。一般來說，沿海幾縣半米左右的condo價值相當於內陸獨立住宅，大致而論，什麽都不是絕對的。我說的是大麵上，整體比較。不要以為內陸地區的房就一定便宜，有些內陸房地非常大，價格不菲，有馬場果園，假山池塘。長亭外，古道邊，芳草碧連天。流水小橋山寺，竹籬茅舍人家。

全國大多數的州人口沒有南加兩千幾百萬多，南加州完全可以作為房地產樣板來評點分析。北加州無論過去，現在還是將來都力壓南加州一頭，當然，你不能用田季賽馬方式來比較，拿北加奧克蘭對照南加比華麗山莊沒有意義。

疫情期間近兩三年，南北加差別有縮小趨勢，特別是南加州房租幾乎追平北加州。房租和房價相輔相成，所以投資南加州的房地產更具潛力和安全，北加州租售比太差會影響投資者的意願。很簡單道理，有從北加殺到南加的投資者，未聞舍棄南加跑去北加，我指的是房地產投資。北加州科技重鎮矽穀對全國各地的年輕人有致命誘惑，高薪加買自住房，一不小心就成為百萬富翁。

房地產投資是慢功夫，文火煎魚，不可急功近利。正因為投資房地產回報慢，很多人等不急。獲利越快，風險越大，賭場上是賠是賺，一翻兩瞪眼。炒股來錢也快，但風險比房地產大的多。易漲易退山溪水，易反易複股人心。房地產要是能很快就賺錢，大概就沒別的投資什麽事了。指望投資房地產兩三年就見成效，不切實際，但幾年後會見成效明顯，十年左右可看到房地產的威力。

0，如果連自住房還沒有混上，老太太的腳趾頭，窩囊一輩子。渴望成功，是要付出很多代價的，但你可能連早點起床都做不到。

世界那麽大，好想去看看，

錢包這麽小，哪都去不了。

橫批，好好上班。

1，微地主，一到兩個房。許多人根本沒有房地產投資的意識，往往是自住房升級，又不缺錢，舊房沒賣或舍不得賣，而被動成為地主。到了退休，沒了原有收入，但有房租收入補貼，日子比靠退休金要好過很多，也比工作時存下的401K和IRA強。後者是塊蛋糕，吃一塊少一塊。前者是搖錢樹，年年開花結果，還越結越多，生生不已。寧為雞口，勿為牛後，就是這個道理。

2，弱地主，三到五個房。一般不可能被動成為地主，而是有意為之。有幾個破房子在手，吹牛逼有底氣，不需要看老板臭臉，不喜歡的工作就換一個，有資本移情別戀，劈腿老板。暫時沒工作也沒關係，房租夠基本生活。兜裏有倆閑錢，時不時吃香喝辣，出去度個小假。

3，小地主，五到十個房。不但不看老板臭臉，也不怕被雷，雷就雷，正好去追求自己想做的事情。

4，中地主，十個以上房。刹不住車擴大規模，向職業地主發展，隨時雷老板的節奏。

5，大地主，五十個以上房。命裏的事，我們普通人再努力也沒用，你就是努力到死，百歲思春，想也白想。

上麵說過，北加州壓南加州一頭，減三分之一到減半。中西部地區沒有南加州房地產這麽熱洛，價值低，數量要加一倍，兩三倍也不是沒有可能。

任何投資都會有風險，房地產也一樣。08年金融危機，房地產崩盤，很多人經曆過。但像我這樣經曆過兩次崩盤，並且殺進去的不多，九十年代許多老留還處於求學或剛開始工作階段。

第一次崩盤始於九十年代中，持續低迷幾年後，突然間峰回路轉，出現井噴式暴漲。榮景持續了十年，便是我們都經曆過的金融危機，房地產再次崩盤。幾年後，2012年起，房地產一路攀升，大約五年左右趨於平穩，也無風雨也無晴。我2017年買的房，連續多年隻是微幅度上漲。

當很多人指望會不會再來一次崩盤之時，2020年疫情突發，打亂了房地產市場。按照常理，出現重大災難，一定對房地產衝擊巨大。而疫情期間，房地產逆勢而為，大幅度提升。政府開足馬力印錢，貨幣貶值迅速，通貨膨脹明顯，房地產是對抗通貨膨脹的唯一手段，沒有之一，投資人不會不知道。

和其他災難不同，新冠疫情出現一新詞，social distancing，社交距離，對房地產也是推波助瀾。無論買房自住還是租房，基本上會擴充使用麵積，符合social distancing原則，所以，房價房租出現了雙增長。

如果是2020年或之前買的房，僅僅兩年多時間，南加州這裏達到20-30%的增值。貸款投資，投入本金回報超過100%不奇怪。我去年年底買的房，半年多時間竟然有超過20%增值，當然買到不錯的deal，屬於個案。但是，不可否認，手裏握有房地產者，躺著贏。

1，微地主，增值十幾二十多萬。

2，弱地主，增值幾十萬。