發個貢獻貼， 說說如何有效省錢的遠程管理

感謝壇子裏的朋友們熱心回複我的問題。 我也回饋一下大家，希望能幫到有需要的朋友們。

本人做遠程管理多年，從一個房子開始，到後來越來越多， 也算積累了一些經驗。淺談一下幾個做遠程朋友們經常困惑的問題：

1. 要不要請pm: 我認為不需要。 pm主要作用：秀房子，收租，維修，eviction.

秀房，eviction，我請專門人做，收一次性費用,他們幫我收application，我做決定。 Management fee 6%-10%每個月都要付，不劃算。而且，需要維修的時候，他們還要抽取費用，不是自己的錢不會心疼，更不會貨比三家給你挑便宜的。你的成本會不可控的增加。如果你房子多， 與其付錢給pm，不如降租讓利給tenant, 即可以因此挑到好房客，也可以維持房客穩定性，少了你遠程管理成本。房客好，收租就不是大問題，這活自己就能幹了，設個venmo, zelle account，房客都能按時交錢 。

2.維修： 房子少的話，建議買warranty，一次性700-800，剩下每次修理75-100service fee，成本可控，. 房子多，需要找當地handyman, 手裏至少得有三個不同人。比較價格得同時，也得比較幹活質量和是不是靠譜。不同的人用法不同，不能隻留一個。萬一他休假，就耽誤事了。 一定要有一個特別靠譜的，哪怕價格高一點，關鍵不掉鏈子。價格便宜的，你可以酌情多給一點，這樣他會在你需要的時候第一時間出現。找靠譜的 handy man 不容易，需要碰，這個學費省不了，但是絕對比請一個pm的錢少。不要太計較給handyman的維修費，如果活好，就好好維護關係。

3. 如果有機會做本地，不要做遠程，時間精力投入太大，不劃算。而且，房子是需要維護的，這些pm替你做不了，handyman也替你做不了，需要親曆親為，投入精力大。遠程更辛苦。我目前也在逐漸賣掉遠程投本地，就是上年紀後，精力撐不住。

希望這些經驗能夠幫到有需要的朋友們！

 

 

所有跟帖： 

• 繡房怎麽收費的？這個問題一直困擾我？ -rapidestate- ♂ (110 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:50:05

• 我這裏秀房是listing的一部分，PM收我半個月的rent -sac- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:56:25

• 好便宜！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:59:38

• 我跟我的PM鬧翻了，他們不讓我插手選租客 -sac- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:57:16

• fire他！ 我以前也用pm，後來炒了，自己接手後很快搞定，費用省了，質量高了，沒有啥技術難度 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:59:11

• 我找的人收我全年房租6%. 秀房真沒啥大不了的，有經驗，decent的人就行。 -kikichichi- ♀ (457 bytes) () 02/09/2022 postreply 19:57:47

• 72%的月租金，這也不少了。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:25:24

• 我的收10%。關鍵是找的還都是單媽毀房大俠們，我說我自己過目，他們堅決不同意 -sac- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:26:21

• 他們自己圖省事，才不管你死活！單媽都是別人不敢租的，要是交不了租，趕走再找，他們又收一撥錢，過的不要太舒服。 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:33:33

• 我們也是遠程自己 -山裏人家168- ♀ (132 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:39:12

• 50%租金？還是5%？ 真的很便宜！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:51:07

• 經記listing出租，我們決定租給誰，給50% 月租金， -山裏人家168- ♀ (47 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:55:44

• 明白了 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:01:33

• 我就找幫我買房的地產經紀，她收我4%，當然最後決定我自己也做的管理我自己管 -karenkn- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:25:07

• 遠程管理難度係數不大，拚的是時間精力和心理素質 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:29:07

• 我的不是遠程，離我開車40分鍾 -karenkn- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 08:57:39

• 把房子都換成密碼鎖，不用找人秀，讓篩選過的租客自己去看。 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:44:19

• 有道理！ 我可以這麽試試！多謝建議！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:51:48

• 能推薦一下你用的啥牌子的密碼鎖不？聽著動心了，我也準備安了 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:47:57

• 有很多種， 到網上搜一下， 有的便宜的， 可以儲存40個號碼， 有的WIFI的， 可以遠程遙控改密碼。我用的簡單的， 讓租客搬進 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 08:51:14

• 多謝推薦！ 我去搜一下！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 09:16:45

• 密碼給了第一個看房的怎麽遠程換密碼？ -estar- ♀ (59 bytes) () 02/10/2022 postreply 05:37:25

• 有WiFi的那種，可以用手機APP 改密碼，我給篩過的租客，一般秀2-3個就選定，讓他們搬進去後自己改密碼，我的出租房不是遙控密 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 08:53:42

• 有MasterLock，電子鎖：可以遠程show白菜房，不要錢：） 。。。Door多了還是要PM on the ground ： -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:44:52

• 是時候與時共進了！我也要試試，這樣秀房的錢也省了 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:52:52

• 學習了。 -香香生煎饅頭- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:07:02

• 希望搞遠程的朋友們能少走點彎路！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:03:34

• 請問租客搬走檢查房子怎麽做呢？以及新租客的鑰匙交接？謝謝 -事必躬親- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:16:00

• 付費請那個幫你秀房子的人去做。房子清潔，補漆這些自己請clean lady, handyman做。 -kikichichi- ♀ (224 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:21:32

• 明白，確實辛苦。我的幾個房子都在外州，就沒法自己親自每次去跑了 -事必躬親- ♂ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 00:14:00

• 這個太不方便了，沒有精力和時間的話， 搞不了。你回撤是對的。 -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:32:35

• 沒錯！太累了！我一年跑3，4趟，開車單程30多個小時，開三天。關鍵是我還有全職工作，真是搞不動了 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:36:12

• 我最遠一個房，單程一個小時多一點，兩年多，我沒有去看過 -keeplooking- ♂ (252 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:41:58

• 所以搞遠程真的很折壽啊！ lol ~~~ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:53:27

• 我最遠的坐飛機四個小時 -estar- ♀ (101 bytes) () 02/10/2022 postreply 05:39:32

• 這太遠了點。買 -山裏人家168- ♀ (53 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:42:05

• 去年賣了三個遠程，買了三個本地，歪打正著趕上漲價了，挺幸運 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:05:36

• 正確的決定，省力省時省心 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:57:39

• Nod, nod! -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:13:22

• 為啥不做飛機？單程30多個小時，牛大了 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:45:00

• 省錢啊！一共就掙個仨瓜倆棗的，租車2月就好幾千啊！何況還有疫情 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:55:14

• 呆倆月是該開車，就當旅遊了。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:03:33

• 一年有至少4個月在外地，所以添了一個2nd home, 空閑時間做Airbnb,不知道是不是可行呢 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:27:24

• 那很有必要啊。這樣舒服又省錢。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 05:11:32

• 不得不佩服女俠的果敢精神，不服不行！鬥膽大言不慚，請向我靠攏吧，我的主力買房距離，同城以開車10分鍾為界。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:36:20

• 哈哈哈哈！必須向你靠攏！ 我要在有生之年把遠程全部置換到本地！ 哈皮的享受退休生活！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:50:38

• 你這千裏走單騎，太豪橫了！我們主攻的某小區離開我家散步溜達不足10分鍾，開車2分鍾。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:58:33

• 年輕的時候幕天席地都成，上了年紀真心豪橫不起來了！ lol -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:10:25

• 你好厲害。我北卡買了5 個房，第一個裝修時去看了半天，其餘的見都沒見過。基本無封銜接出租了 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:39:10

• 你這也太厲害了！省時省力還租的這麽好！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:54:02

• 這麽好租？哪個城市？ -Sam1963- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 09:24:50

• 謝謝分享！ 但 -jenning- ♂ (556 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:37:53

• 你是個特例。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:48:30

• 1和3是此消彼長的關係，省力就得費錢， 看自己需要balance到哪個點吧 -kikichichi- ♀ (76 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:01:14

• 一陣見血啊 -blogcity- ♂ (126 bytes) () 02/10/2022 postreply 10:55:59

• 我們也是遠程管理，沒請過PM.關鍵是挑到好租客，之後非常省心。所以挑租客我自己一定要親自把關。我們連show房都沒請過人，讓現租 -夢想當地主- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 20:45:56

• 你這個太牛了！不過前提是房客非常好！做到這點不容易 -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:02:28

• 我9 個出租房，全是遠程，有佛州，北卡，賓州，芝加哥和曼哈頓。從來不用PM, 自己招租，賓州房子10 年，客戶都沒見過麵 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:21:24

• 從來沒趕過租客，都是準時交租，幾乎沒有空置，各地都是前一個租客走之前幫我秀房子，給我建議，選誰。每次沒超過3/4 個就能決定。各 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:25:17

• 各種信用分的都租過，有600 分以下的，目前還沒看走眼過。我都是要和租客電話溝通，雖然不見麵。我也不動手修理。運氣很好，所以全職 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:28:41

• 工作買房出租，也不覺得太忙。開始是自住白玉房搬家出租，這兩年是有意識的投資房子 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:30:55

• 600以下都租過，還沒出過紕漏！眼光太好！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:58:36

• 電話聊天，黑老太很有條理，說離婚把信用破壞了，把她的警察病退證明和diability pay and pension 及其她女 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:13:20

• 女兒警察收入都發過來，事實是她們把房子管理的一塵不染，後來女兒訂婚了，才搬走 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:14:42

• 看人識人的本領是需要人生閱曆的！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:16:54

• 你更牛！啥也不說了， respect! Lol ~~~~ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:30:25

• 小小DZ，和大DZ管理很多房子的規模不一樣了。 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:34:56

• 知道自己不能動手，也是要多花錢，租客說攪碎機壞了，找人裝要$120。也不能算小錢了 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:36:51

• 別的和你類似，各地長期用一個handyman and cleaning lady -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:48:07

• 有兩個房子，和租客聊了後，我就說如果你們願意自己cleaning,我給你們credit,她們還真是要錢，搬進前自己做清潔 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:49:34

• 學習了！ 靈活實用， 厲害！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:55:19

• 可行，遠程Eviction也沒事，隻是要把它算成cost..Door上去後，找PM。。。我的PM License都沒有，但有時間 -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:50:17

• 對！臨時請人做這些都可行！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:57:03

• Hats off! 真是牛 -矽丘微地主- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:54:14

• 牛人厲害啊！我這眼皮底下轉悠的距離，實在無法與你們的千裏之外相提並論。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:02:10

• 我遠程的也是自己管 -閑來無事事- ♂ (1050 bytes) () 02/09/2022 postreply 21:58:41

• 你那Wi-Fi 是一直裝著的麽，房客也用？ -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:08:08

• wifi租客進去就是他付費了，密碼鎖就是門鎖固定號碼給租客了。 -閑來無事事- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:46:56

• 看來密碼鎖是必須裝了！真的很管用的！學習了！ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:12:57

• 學習了！但你是怎麽做move out inspections和處理前房客損壞的一事呢 -DoubleDelight- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:31:13

• 我的比較特殊 -閑來無事事- ♂ (440 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:51:08

• 我也是差不多這樣的。有兩個房子買了賣家要租1-2 個月，正好利用這個時間找租客，保證無縫銜接 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:04:08

• 好辦法，謝謝分享！ -DoubleDelight- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:34:44

• 白菜房好辦：no walking through, take pictures, hire handyman, redo it. -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:56:12

• 你的WiFi就是租客一走， 就轉你名下， 然後，新租客一來， WiFi又轉租客名下， 是這個意思嗎？ -suosuodan- ♂ (480 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:58:52

• 是和水電一樣 -閑來無事事- ♂ (132 bytes) () 02/10/2022 postreply 03:15:34

• 兄台能不能推薦一下你用的啥牌子的密碼鎖不？ -kikichichi- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:46:38

• wifi的錢房客得付給你吧，他如果換你打算重裝? -alpha123- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 05:15:54

• 謝謝， 明白了 -suosuodan- ♂ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 09:54:48

• 請問遠程從哪開始找靠譜的andyman的？ 還要找幾個backup呢 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 22:39:58

• 我是讓中介推薦幾個，讓他們去估價，試過一次，心裏有有數了。 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 02/09/2022 postreply 23:06:22

• 我是讓中介推薦的！他們長期用的人一般會比較靠譜，還有從Craigslist 找的 -kikichichi- ♀ (81 bytes) () 02/10/2022 postreply 04:20:28

• 謝兩位 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 11:21:17

• 遠程自己管完全可行，主要需要房屋狀態好，區不錯。招租時盡量考慮能長租的類型，一次性操心。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 07:33:05

• Test -andy99- ♂ (0 bytes) () 02/10/2022 postreply 09:01:13

• 我遠程去年找PM幫租房兩個月沒租出去，後來自己用facebook找的租客 -mominma- ♀ (1114 bytes) () 02/10/2022 postreply 10:04:13