村夫的一個朋友固執地認定現金流就是一個偽命題。
的確，空談現金流，它就像夜空的流螢，忽高忽低、忽左忽右，充當不了指引航向的燈塔。它是一個因變量，如果我們錨定幾個左右它的自變量，就可以把它變為衡量一個房子值不值得投資的標杆。
根據自己多年的經驗和心得，談一談影響現金流的諸多因素。
首當其衝的當然是房價，即成交價。同一地區同一類型的房子，租金相差不會太大。如果高價搶購，要麽多出首付，要麽每個月多付貸款。在今天瘋狂的offer 大戰中，投資客必須保持理性，認真對待租售比。房價大幅上漲，租金不一定水漲船高。
其次是首付。朋友不屑於談現金流，就是因為他認為現金流可以造假，尤其是中介在鼓動慫恿客人出價的時候。下麵是村夫去年在購買一個Triplex 時作的功課：
首付越多，月供越少，出現現金流的機會就越大。
從上麵的表格裏可以發現影響現金流的第三個變量：Amortization 貸款攤付期限，25年還是30年，美國的朋友好像還可以選擇15年的。有的銀行根據不同的期限，利率會有些微的差別。哪個期限最好，取決於每個人的預算和投資目標。
還有一個非常關鍵的變量是利率，直接影響月供的數目，也決定每年Capital Gain的多少。現在房市火爆，低利率是元凶之一。我去年下半年購入的幾個房子利率都在2%以下。如果前幾年購入的房產，有能力Refinance 的，千萬不要錯過了這個二十年難得的機會，哪怕承擔一些銀行罰款，也非常值得。我有一個房子原來的利率是3.52%， 請銀行的朋友在利率最優惠的時候幫我refinance, 拿到了1.49% 的利率，還套出了近20W的現金，是我去年最得意的一個操作。
租金，對現金流舉足輕重，用不著囉嗦。租金得隨行就市，不是地主隨心所欲的。這是一個很惰性的變量。
在購買一個物業之前，一定要把維護和管理費用研究透徹，一不小心，各種開支就會把現金流吃掉一大部分，甚至可能還另有掏腰包。對於那些共管物業，吃過幾次虧，後來一直敬而遠之。共管物業的坑太多，共管費年年漲，而且動不動就來一個Special Assessment, 然後就攤派到戶，更可怕的是業主對各種巧立名目的支出沒有什麽發言權，隻能任人宰割。當然啦，隻要提高警惕，小心謹慎，沒有躲不開的坑。打算在蒙村投資共管物業的朋友，我們可以一起探討避坑策略。
空置率和壞賬率，地主們最不願意麵對的難題，也是對地主的能力和素養最直接的考驗，處理得好，現金不斷流；處理得不好，現金就流不到口袋裏囉。
把這些因素搞掂之後，現金流就是一個看得見摸得著的標杆，是我們在購買物業時作決策的重要參考指標。一般來說，我把幾個變量錨定為：20% 首付；3%年利率；Amortization 25年；maintenance 費：0.5% /年；空置率和壞賬率，以前我設為全年租金的6%，現在為3%左右，經驗教訓多了，好多風險是可以避免的。在其他變量都錨定的情況下，這個房子放到市場上能租多少，就決定了它值不值得買入。
我不投資沒有現金流的房子，我願意我投資的是一隻下蛋的雞，每天早晨醒來，就可以從雞屁股下麵掏出一枚熱乎乎的蛋蛋；我不希望它是一頭得天天買飼料喂養的豬，得等到出欄的那一天才見得著收益。
每個人的投資理念不同，投資方式千差萬別，養雞養豬，孰高孰低，孰優孰劣，都是以成敗論英雄。
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