村夫的投資經
一介村夫的一畝三分地
多年來一直在投壇裏默默地學習觀摩，從眾多成功地主和房產大師的帖子裏吸收營養，同時也在北國雪域蒙村辛勤地耕耘自己的一畝三分地，買賣經營房產生意。今天在投壇開帖，說一說自己在房市的經驗教訓和心得體會，向各位網友、投壇大咖們請教。
先曬一曬我2020年12月新買的一處房產的投資回報。直接上表格：
表格是我自己劃拉出來的，可能不專業，請大家幫我完善。
Welcome tax 就是交易稅，蒙村村民戲稱之為“歡迎稅”，是一種詼諧吧。
銀行的cashback, 公證師在過戶時直接計入了downpayment, 本來downpayment 為$75000 .
魁省的民法不同於加拿大其他省份，過戶由公證師完成，沒有律師什麽事。
利息1.79% 不是最優惠的，我另一個房子同時refinance， 拿到的是1.49%。
第二個表內的支出都是2021年的，維護費和廣告費沒有實際發生，房子在12月底已經租出去了。
有沒有現金流，很大程度上取決於首付是多少。我最喜歡的是20%首付，不需要強製購買貸款保險，我稱之為房市的黃金杠杆率。這個房子首付稍微多了一點。
沒有現金流的房子我不會考慮，但有些大師宣揚的租售比1%法則，在蒙村根本行不通，在一些特別偏遠的鄉村有可能實現，但很難找到租客。
第三個表內，5年現金流總和，是在假定費用和租金都不變的情況下計算出的。
按房價3% 的年增長率，扣除交易費用，投入的總額5年內就可以翻一番。這應該是房產投資一個最起碼的目標。
房屋買賣的交易成本很高，如果加上所得稅，是一個更大的數目。我比較主張buy and hold, 作長線投資，可以持有10年以上吧。不算上5%的交易費用，5年的投資回報將達到136%，非常滿足！不是萬不得已，不賣房，頻繁交易，受益的不是投資者，而是政府、房產中介、貸款經紀等。
持有的時間越長，年回報率越高，因為mortgage 裏還的本金部分越來越多 （見下表）。
