2020年一開始那看不見的新冠病毒就悄悄地潛入世界各地，很快在全球遍地開花，沒有人預測到它的危害力如此之大。小小的病毒徹底改變了人們的生活， 少出門， 戴口罩， 保持社交距離， 在家上班…… 很多商店不得不停止營業， 與旅遊有關的行業受挫深重。
我們小城比較鄉下， 人口不到7萬。到3月份時確診病例也就零星幾例， 人們根本不當回事， 生活照常。我剛開始一直密切關注國內和美國的疫情，也天天上網查看本地及全美各州的病例數量。慢慢地對疫情產生了疲乏， 不再跟蹤每天的新增病例， 當然自己出門時還是注意防護。
該做的事還是得做。當很多人在家裏躲疫情的時候，我幾乎天天在外麵跑。這一年我都忙啥了？
- 地產知識充電：
2月上旬在微信群偶遇北美地產學堂， 被一群熱愛地產投資的老師和小夥伴的吸引， 果斷登上了地產學堂的列車。如果說學堂開設的每一門課是一節車廂，這列專車已經有十幾節車廂了，而且還在不停地加長加寬。每節車廂各有特色， 又相互關聯。這列車還帶著學員們探索全美各地淘沙熱點。很慶幸自己上了車，開始了探索的旅程。目前已走過4節車廂（找Deal， Flip，房產管理，初級多單元小公寓）， 第5節車廂（Note）走了近一半了， 明年一月份準備加快腳步， 同時進入第6 (Tax Lien)和第7節(多單元公寓中級)。
這麽多年來這是第一次上中國人開辦的網課， 且是用中文教授的課程， 倍感親切。學堂的課真的是在對的時間出現， 大家在家躲疫情， 正好上學堂的網課充電。
我屬於那種需要助跑的人，如果你同我一樣，那請趕快上車，與小夥伴們一路上學習到哪淘沙，怎麽避開大坑，怎麽跳過小坑。 即便是不小心跌倒了也能在夥伴們的鼓勵和幫助下，盡快爬起來。
2. 購進2個法拍屋：
1）法拍屋1：2月18日法拍了一個1955年建的小的SFH, 2臥/1衛/ 1 detached garage的ranch with crawl space（圖1）, 隻有976平方英尺， 但地比較大（95 x 137 ft）。 起拍價$83,600, 有一個人同我競拍，最後我以$86,000 拿下。3月16日拿到房子，沒有大的問題。不知道電熱水器裏沒有水，把電閘打開後， 熱水器很快冒煙，heating elements燒變形了， 隻好請人換了2個新的heating elements。浴室重新鋪了LVP地板, 換了toilet, vanity faucet。自己裝了新的blind, 粉刷牆，櫥櫃，門，踢腳線等。總共花了不到$5000（自己工錢不算）。4月中開始招租， 5月1日房客入住。租金$1030/月， 房客付all utilities。目前市場價約13萬。
（圖1）
總投入 $91,000, 地稅$1160, 保險$580, closing cost $1200， 租金按11個月算（$1030/月），年維修費用1%， cash on cash return 9.4%。
2）法拍屋2： 3月中拍了一個1946年建的Cape Cod的小磚房（圖2），1225 平房英尺， 4臥1衛2車庫(detached)，地下室沒有裝修，但 有個可以用的toilet。 這個房子起拍價$103,130.19, 沒有人競拍， 我加了1塊錢拿下來。問了邊上 一個參與另一個房子拍賣但沒搶到的小夥子為什麽對這個房子不感興趣，他說利潤太薄了。
我隻看了外麵， 知道房子及車庫的瓦片得換， contractor估計7千美元可以換下來。少估了些, 因為不知道有三層瓦片。有些窗戶看上去比較老。房子裏麵看不到，不知道情況。通常說外麵如果不好， 裏麵狀態差的可能性比較大。但因為地點好， 又特別喜歡外牆是磚塊的房子，我就拿下了。
（圖2）
因為疫情，5月中才交房, 正好忙完第一個房子，馬上接著折騰這個（圖3 Before and after）。
(圖3)
撬開門後有不小的surprise。
房子裏麵堆滿了東西，二樓過道上堆滿了小孩的玩具，書， 像被盜賊翻過一樣。屋子裏很多東西都可以用， 不忍心直接丟到dumpster裏， 花了很長時間整理。小孩的書和玩具， 廚房的餐具讓需要的朋友來取走。有的家具放在Facebook Marketplace上賣掉。
我的contractor說， 要是說免費， 常常沒人要。寫個便宜的價格， 比免費好。人的心理很奇怪。地下室有些搖椅， 寫免費沒人問， 寫個$5, 馬上有人要了。車庫裏有個冰箱是好的但很髒，我廣告登$10, 有個小夥子說他要，我說如果不用我清洗, $5。來了3個小夥子，花$5高高興興地拉走了。
估計原來的屋主很喜歡做罐頭， 地下室架子上很多瓶瓶罐罐（圖4）， 我把空的罐頭瓶子放到路邊， 很快就有人取走了。這些裝滿的罐子不能放在路邊，萬一有人拿走吃出問題，就麻煩了。 contractor建議我試試Facebook Marketplace, 可能會有人要。 我在廣告了寫了， 如果有人要， 我會把裏麵的東西倒掉。果然一登出去， 馬上有很多人回複。其中有一位女士說我不用處理掉罐子裏的東西，她可以全部拿走， 裏麵的東西可以喂豬， 真是太好了， 肯定優先給她了。很多時候， 隻要你肯多付出一點， 你就脫穎而出。她來取的時候， 我還是讓她簽了個免責聲明。
還有件意想不到的事， 有2個人問我可以不可以把圖片裏最上麵的兩個綠色玻璃罐賣給他們。沒想到破罐子還是寶貝。先回複的那位出$20， 我試著還個價$30, 對方說折中一下$25， 成交。我認為的垃圾有人出價$25。
第二天約好時間來取貨， 問了他那2個玻璃罐子有什麽特別， 他說是40年代左右賓州的一個玻璃廠生產的綠色瓶子， 已經不再有這種生產線了。這位先生還在地下室翻了一遍， 找到了幾件值得收藏的東西，又 給了我二十幾美元。他要是不拿走， 肯定讓我當垃圾處理掉。真的是“賺不到認知以外的錢”。
（ 圖4）
這個房子花了不少錢，清除屋子裏的東西，換瓦片，hardwood floor refinished, 換10個窗戶，換衛生間的 Vanity， 買Home Warranty等。房子7月初開始招租， 8月初房客入住。
買入價$105,205， 修理$22,000, 月租金$1275, 保險$564，地稅 $2252，符合了1%法則。
- 裝修/出售出租房
2018年在Estate auction上買了一個平房（圖5）， 3臥2衛2車庫，1225 平方尺。第一年月租$1250, 第二年漲租到$1290。Cash on cash return 在6.5-6.8%。
房客是三個小夥子， 準備各奔東西了， 7月中租約到期。6月底開始招租， 但因地毯弄得很髒，家裏也亂， 沒提前找到合適的房客。
我們村同其他地方一樣今年也是賣家市場， 房源少，買房的人不少。這個房子在北邊， 開車要20分鍾，其他出租房都在南邊。剛 上了flipping的課，我動了實操的念頭，給家裏的領導畫了個大餅， flip這個房子的提議獲得批準。我的broker看了房子後建議把重點放在廚房和一樓的衛生間。
訂做櫥櫃比較費時， 決定從本地Menards店裏購買，選了一款價格適中的白色櫥櫃。沒有經驗，不懂得該問些什麽問題，2個多星期後櫥櫃到了去取， 才發現需要組裝， 我的contractor 沒安裝過需要組裝的櫥櫃，安裝過程中犯了不少錯誤，這些錯誤都是我買單， 因為是按小時付的工錢。
在等待櫥櫃期間， 我在Facebook的Marketplace上打廣告， 舊櫥櫃$100, 自己拆和拉走。有好幾個人回複想要， 2個小時外一個小鎮的一位美國人， 是個退伍軍人， 他說想給她的妻子built a kitchen, 我有點被感動了， 他來的時候我讓他把洗碗機，衛生間裏的vanity, medicine cabinet, 房子裏想換掉的所有ceiling lights都拆走了。他走的時候說， 如果以後還有這樣的機會， 可以通知他， 他業餘時間也幫村裏其他人裝修房子。
廚房全部重做，房子的燈具全部更換。本來我的broker建議我可以不用提供冰箱和爐子，我覺得不好看， 還是配上了。幾位同事看了房子後，建議listing price at $189,900，上市後第二天就拿到一個offer, 比listing price 高出一萬, 可惜appraisal 隻給$193,000。我們這Appraisal給低價不是很常見，但我碰到了。 我老板說如果開價高幾千， 估計appraisal 就沒有問題了。
這個房子2018年以$134,000買的，花$3000換了一半的屋頂 （賣家換過一半）， 換過一個熱水器，沒有其他大的修理，出租2年， 加上這次翻修， 總投入費用大概$23,000。賣價$193,000。
如果按70%的法則， 這個翻修不值得做。 不過通過這個過程學到了一些知識，獲得了一些經驗教訓。我自己賣， 隻需付買家的傭金， 同時也有了作為listing agent的經驗。
(圖5)
- 參與學堂學霸群寫作
房博士今年8月份建了個學霸群， 參加3門以上 學堂課程學習的同學都可以參加。每個月的8， 18， 28 號要提交一篇作文發表在學堂的BBS網站上。我也報名參加了，很久不寫作了，剛開始真的是不知道寫什麽，絞盡腦汁，像擠牙膏似， 臨近交作業的日子壓力特別大。作業基本按時完成了， 可是寫作水平還有待提高，希望哪天會有量變到質變的飛躍。
下麵是我已交的作業：
- “談談法拍屋”
- “法拍屋常遇到的Liens””
- “差點掉進去的坑“
- “Tax Lien, 不想再錯過你！“
- “談談投資房承接房客“
- “投資房你買Home Warranty了嗎？“
- “出租房智鬥老鼠“
- “出租房用電還是燒氣？“
- “Estate Auction”
- “法拍屋奇遇記“
- 地產中介
2019年底加入了本地一個broker firm, 主要目的不是賺錢養家， 是想方便自己看房買房， 順便幫朋友熟人買賣房產。因此沒有積極地到處做廣告推銷自己。
最成功的一筆是把房客變為自己的買家。我特別要說一下這個房客，他4月份剛從外州換工作過來， 想租我前麵提到的第一個法拍屋。他的工作不錯，是管理層的， 他妻子和孩子還沒過來， 要等到賣了在外州自住的大房後再搬過來， 然後在我們這裏買房或建房， 希望先簽6個月然後month-to-month。我說， “我們沒法簽6個月， 因為冬天非常難找房客。但是如果你找我做買房中介，我們可以在一年的合同上注明買到房子後可以提前解約，隻要提前30天通知我就可以搬出。” 房客覺得可行，就簽合同了。他們在外州的自住房於八月初賣掉，家人搬過來後馬上開始看房，看中了個52萬的不到2年新的房子， 9月下旬交房。我9月初打廣告， 10月1日新房客接上， 沒有空置。
我開始打房客的主意， 給另一家房客（一對未婚的年輕人）傳遞了類似的信息，如果想買房找我， 合同可以靈活。帶了他們看了2個房子，聽他們在看房時還提到如果start a family, 房子就不嫌大了。可是後來沒有再提出看房子， 2個月前有個出租屋管理公司打電話來做女生的landlord reference check, 有點吃驚， 因為房客的租約到7月中才到期。聊著聊著才發現女生是要同另一個男生申請租房。看來我倆房客的關係已經有變故。沒過幾天，房客短信我說女生要搬出， 他自己付得起，同意讓她走，我隨後寫了份amendment 讓雙方簽字。目前還不知道這位男生的打算，等天氣暖和時再探探口風。 有二家房客有買房的可能，其他的房客多數信用分不太好， 買房可能性不大。
這幾天剛幫一位朋友談攏了一個占地4.64英畝的老房子，有水井和化糞池。房檢查出了一些問題，提出讓賣家給credit, 賣家中介發郵件說覺得我的買家過於 demanding。我請示了我的老板如何應對, 老板也不認同賣家中介的說法，建議我可以解釋一下， 但不是去爭論。我給賣家中介發了郵件做了些解釋，昨晚賣家順利簽約，明年2月底交房。
- 總結
過去幾年， 我對地產投資的認知停留在“買房-簡單修理-出租-重複”， 買了幾個小破房埋頭掏糞，以為那就是成功的地主了。
2020年通過學堂的學習和交流， 才發現這一領域有廣闊的天地， 可以大有作為。
地產學堂讓我明白了要用腦力而不是體力賺錢，這是我今年最大的收獲。
轉帖：作者：Charlene
