自從到了投壇，發了不少理論總結的帖子。雖然自認是幹貨，但的確與“文學城”的“文學”兩個字有些差距。所以寫一個收購的真實故事，希望以此作為向大家靠攏的基點。
收購的對象是在威斯康辛州的小鎮CASHTON新建的DOLLAR GENERAL 店。之所以在威斯康辛州，是因為這是我在美國的故鄉。我相信我們旅居美國的華人，除了中國的家鄉之外，在美國也同樣一個稱為家鄉的地方，一個開始人生新的篇章的地方。
威斯康辛的自然環境非常優越。有許多湖泊和綠地。據說，所有的湖泊都是冰川融化形成的。經濟方麵，最有名的是它的奶製品。製作工藝應該是從德國、瑞士和北歐的後裔傳過來的。但威斯康辛除了農業之外，還有不少高附加值的製造業和金融保險產業。例如大家熟悉的GE HEALTHCARE, ROCKWELL AUTOMATION, SC JOHNSON, HONEYWELL，NORTHWEST MUTUAL， MANPOWER， EPIC， 等等。所以，這個州和大湖區的其他州相比，經濟形態相對更加多元化一些。
之所以選擇DOLLAR GENERAL這個租戶。是因為它的信用等級很高，是BBB。而且所有的店都是總公司的信用擔保，不像許多其他的便利店和快餐店，差不多都是加盟店。加盟店的財務穩定性會差一些。
DOLLAR GENERAL是美國最大的廉價微型超市。賣的東西就像一個縮小版的WALMART。排名FORTUNE 500的123名。全美一共有15000多家。它從美國的東南部TENNESSEE起家。逐步發展到全美國。DOLLAR GENERAL通常在小鎮或者大都市的遠郊區選址。服務的對象是中低收入群體。因為價格低廉，DOLLAR GENERAL在上一次的經濟危機中迅速壯大。他們的價格和偏遠的地段，往往讓AMAZON無法競爭。因此，DOLLAR GENERAL是一個抗經濟危機，抗網購的好的NICHE。
這個DOLLAR GENERAL的投資是一個NNN的投資。DOLLAR GENERAL作為租戶，負責所有的維修維護、保險、地產稅、甚至翻新。作為投資者，隻要負責收租金，不用做任何的管理，也不用擔心維修維護成本的增加。租約長達15年，之後有4個5年的延展期。租戶可以選擇是否延期。由於租戶的信用等級很高，基本麵很強，15年內違約的風險幾乎沒有。唯一的風險是15年後是否會續約。
DOLLAR GENERAL這幾年擴張得很厲害。尤其是在南部、東南部、和五大湖區的東部。擴張太厲害的地方，將來不續約的可能性就會高。同樣在大湖區，MICHIGAN有511個店，而WISCONSIN隻有169個。所以，在MICHIGAN新開的店，往往地段沒有WISCONSIN的好。15年後關張的可能性也大一些。
我們也問了WISCONSIN專門做DOLLAR GENERAL的朋友E。E原先是做APARTMENTS的，後來嫌管理租戶煩，把APARTMENTS全都賣了。買了好多個DOLLAR GENERAL。他買的有許多是租約快到期的。回報很高。據他說，所有的租約都延期了。整個WISCONSIN，他也隻聽說隻有幾個沒有延期。E是WISCONSIN本地人，DOLLAR GENERAL的實戰經驗非常多。我們在外州，還是投一些長租約，回報低一些的踏實。
我們也查了DOLLAR GENERAL的年報。SAME STORE SALES的數據很好。每年的銷售額都有2-4%的增長。每尺銷售額231美金，每尺租金10美金，租金支出的占比合理。
因為要找到租約最長的DOLLAR GENERAL， 我們就找到了不少新建在建的項目。DOLLAR GENERAL的開發商，往往和DOLLAR GENERAL有很好的關係。一下次建幾十個。我們找到了這位開發商，把他的項目按照地點、價格、人口數量、人口增長、人均收入等參數統統在EXCEL上列了表格作比較。把每個小鎮的經濟形態和人口趨勢做了分析。
CASHTON是我們的選擇之一。整個小鎮沒有別的DOLLAR 店。小鎮的領頭行業是奶製品加工。美國著名的牛奶品牌ORGANIC VALLEY的總部就在附近。幾年前，總部大樓發生火災。後來ORGANIC VALLEY在CASHTON新建了辦公樓和DISTRIBUTION CENTER。因為這個原因，CASHTON的經濟得到了很大的提升。
整個CASHTON除了DOLLAR GENERAL之外，隻有一個加油站便利超市。隻有3000尺左右，在小鎮的老街。而小鎮新一些的設施和居民區，都在老街外的區域。所以，我們覺得這個小鎮的人口可以支持這兩個店。DOLLAR GENERAL的價格和原來的商店相比，也更有競爭力。
真正讓我們決定下來的還是這個DOLLAR GENERAL的地段。這個地段處在貫穿小鎮的東西向動脈的大路上。老街在鎮子的東側，而新建的ORGANIC VALLEY的辦公和DISTRIBUTION設施，在小鎮的西南角。小鎮的發展也會往ORGANIC VALLEY的方向發展。
緊挨著DOLLAR GENERAL的西側，是小鎮的醫療中心。東側是小鎮的小學、教會和高中。南側，是運動中心。北麵是居民區。我們相信，學校、醫院、教會都是很難搬走的。他們會幾十年一直存在下去。他們的存在，是對我們這個地段非常好的一個背書。也是將來DOLLAR GENERAL續約的 一個很好的SIGN. 萬一不續約，我們相信這個地方也可以改造租給別的商家。
小鎮的名字， CASHTON也讓我們感到很吉利。CASH是現金，TON是TOWN的意思。加上出奶牛。完全符合我們追求CASH FLOW的投資目標。100多萬的投資，每年7%， 15年的安全回報。這樣15年還本之後，額外的收入就都是淨掙的。不是大奶牛，算是安全穩定產出的小奶牛吧。
