也和大家分享一下我的一些commercial loan的經驗

來源: monkeyboy 2012-11-23 08:35:11 [] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (1267 bytes)
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1.現在commercial loan 25%的down payment已經非常少了,30% 和 35%都很多,這也是bank 降低風險的措施之一。

2.3-year,5-year fix rate,然後浮動的比較多,3-year fix的initial rate要低一點。

3.要搞清楚如何浮動,比如是Treasury + Margin Rate 還是 Libor (London InterBank Offering Rate) + Margin Rate,然後是多少時間浮動一次,然後cap 是多少。

4.搞清楚prepayment的條款如何,我接觸過的就要這幾種

A.3-year fixed,然後floating,no prepayment after 3 years,fixed 我拿的是5.75% 10-year term,好處3年後,咯prepayment penalty,壞處 initial interest rate高。

B.5-year fixed,fixed的interest rate 很低,但是prepayment panalty 比較苛刻,是6,5,4,3,2,1,就是第4年pay off,penalty 是6% of loan amount,第5年是5%,以此類推。

C.最苛刻的,prepayment penalty是yield curve,算法是這樣的,for example你是10-year的term,你在第4年要pay off,你的penalty是你的現在到10-term結束,你應付的interest 減去 bank 把remaining loan balance收回來,放到treasury上能掙到的利息。好處是interest rate是fixed。壞處是prepayment penalty其高無比。

5.借的commercial loan最好是assumable,最好是assuming loan的cost在1-2%,這樣轉手的時候方便得多。

6.必須考慮到最壞的情況,如果你的loan mature了,你沒法refiance,你的alternative是什麽,沒有一個plan是不行的。

所有跟帖: 

Does commercial loan check your personal credit? -qiaoshe- 給 qiaoshe 發送悄悄話 qiaoshe 的博客首頁 (0 bytes) () 11/23/2012 postreply 08:37:51

Recourse Loans Do. -monkeyboy- 給 monkeyboy 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/23/2012 postreply 08:43:44

當然查!個人信用財力是關鍵。隻不過也多了項此商業物業是否值得銀行借貸(它本身的現金流商業價值等等。。 -MrsKwok- 給 MrsKwok 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/23/2012 postreply 10:55:30

我說的這些我的經曆是Multi-Family Apartment的經驗 -monkeyboy- 給 monkeyboy 發送悄悄話 (137 bytes) () 11/23/2012 postreply 08:52:16

非常謝謝這些寶貴經驗,古石又學習了。 -古石- 給 古石 發送悄悄話 古石 的博客首頁 (0 bytes) () 11/23/2012 postreply 11:21:04

投資商業地產 -江西- 給 江西 發送悄悄話 (153 bytes) () 11/23/2012 postreply 17:36:59

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