--- 稅收 ---
Tom Wheelwright所著的Tax-Free Wealth，是一本非常好的書，建議沒讀過的同學一定要讀一讀。咱們投壇的同學跟別的壇子的人不一樣，人家在意穿得漂不漂亮、孩子爬藤爬得好不好，人家根本不在意錢，咱們是在意錢的，所以這本書必須要讀一讀，因為它就是講錢的，並且講得很透徹！
盡管Tom Wheelwright主要是服務於擁有房產的富有群體，他的這本書也有不少地方提到房產，但這本書不僅僅是講房產稅務的，書中講到的稅收獎罰機製、五種不同收入、以及財務規劃等觀念，讓人耳目一新。
他在書中的前半部分講到，盡管政府稅收的初衷是為分攤公共開支。但後來，政府發現，稅收也是引導經濟發展一種很好的激勵機製，比如政府想鼓勵某一種產業或投資，比如新能源，或者舊區的重新開發等，如果單憑耍嘴皮子，即便說得再天花亂墜，大多也沒用，還不如來點實惠的，比如給與稅收優惠，來得更加直接和有效。現在，政府越來越多地利用稅收的這種獎罰機製，來引導經濟的發展。如果政府在某一領域給予稅收優惠，就是在間接告訴人們，政府在鼓勵這一產業。
聯邦政府之所以給予地主們稅收優惠，就是意識到，盡管偶爾出去露露營感覺也不錯，但整天睡大街可是一點都不好玩。也就是說，聯邦政府是鼓勵地主們投資房產的。可以說，在地產投資方麵，聯邦政府跟地主是穿同一條褲子的。有的地方政府在打擊地產業，隻說明他們的愚蠢，至少在這點上不如人家聯邦政府更明白事理。小地主們有理由感到自豪：首先，我們是響應政府號召且聽話的好公民；其次，為房客提供住宿條件也算是功德一件；第三個，就是自己還掙點零花錢。真的是一舉三得的一件好事，這個值得為我們自己臉上貼金！
--- 貸款調整費用 ---
說完了稅收，咱再說說貸款的調整費用問題。
近些日子，FHFA的貸款調整費用搞得沸沸揚揚，很多人因自己的奶酪被動了火大，大罵FHFA和政府，說他們殺富濟貧，搞平均主義。
FHFA的這次貸款費用調整，的確是減輕了低信用（和/或）低首付民眾的負擔，相應的增加了信用好的貸款人的負擔，所以說是殺富濟貧，搞平均主義，倒也不為過！
問題是，這種所謂的殺富濟貧到底合不合理？
前麵說了，稅收主要有兩種功能：公用開支和獎罰機製。貸款的調整費用也有兩個功能：風險控製和獎罰機製。
先說風險控製，貸款的調整費用主要是用來管理和控製風險的。大家知道，信用好的人貸款違約可能性小，信用差的人違約可能性大。從風險管理的角度來說，信用好的人和信用差的人的貸款費用會有個差額（spread），並且市場的風險越大，也就是說貸款違約率越高，這個差額應該越大；而市場越平穩，貸款違約率越低，這個差額應該越小。在極端的情況下，如果貸款違約率是0，那麽信用好的人和信用差的人的貸款利率和費用應該是毫無差別的，當然這在現實中是不可能存在的。次貸危機的時候，貸款違約率高，費用差額高是合理的；而現在，貸款違約率很低，費用差額低才合乎情理。所以，從風險控製上來講，FHFA的這次費用調整恰好是尊重市場、尊重風險的一個合理體現。
再說獎罰機製。兩房機構盡管是受政府監管，但在正常情況下，它們是自負盈虧的，並不需要政府的錢，隻是利用政府的信用。FHFA和兩房機構的主要職責是，提供可負擔住房給美國民眾，並且保證房貸市場的穩定。在他們的職責和能力範圍內，包括在考慮風險的情況下如果有足夠的資金，他們有權利、有義務進行一些針對性的舉措，這個主要是通過調整費用來實現的，比如打擊second home、鼓勵多單元、給弱勢群體減負，不能說都是些餿主意。
這次費用調整中，關於給信用好低首付的民眾減負，包括剛出校門的大學生，我認為是個非常好的舉措，無論對貸款者本人，還是政府，都是兩全其美的好事。
但對低首付低信用的民眾減負，能否達到預期的效果，這個很難說，但給他們減減負也不見得是什麽壞事。再說，這個調整費用也不是個太大的數目，況且也不是經常發生的事件。
不過，這次費用調整的時機，應該說是選得非常的糟。目前利率這麽高，經濟可能麵臨衰退，貸款的違約率也可能會上升，都是不利的因素。估計是FHFA已經醞釀許久，箭在玄不得不發。不過FHFA可能也早已對風險做過評估，認為兩房機構能承受得起。再說，費用調整是動態的，如果違約率太高，風險太大，他們可以隨時對費用再做調整，這是他們的日常事務。這也是為什麽我說不要對費用調整做過多解讀的原因。
那些在此次費用調整中利益受損而大罵FHFA和政府的同學們，當下次FHFA做出有利於您利益的費用調整時，千萬不要忘了也誇一誇FHFA和政府，以顯示您的公平和不片麵，哈哈！
忽悠完畢，明天得出遠門，需要準備準備！
建寧 2023/4/30
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