美國常規貸款是一種福利

貸款存在著兩種風險：

• 信用風險 (credit risk)
• 利率風險 (interest rate risk)

對債權人 (lender) 來說，信用風險是指借貸人 (borrower) 違約而停止還貸。信用風險可以在一定程度上自己掌控，比如可以隻借給信用好的人。

借貸人不存在著債權人所麵對的信用風險。如果說借貸人也有信用風險的話，那也隻體現在利率和貸款費用上。

利率風險是由於利率的變化而帶來的風險。利率的變化，對債權人和借貸人的影響可能會不同。

對浮動利率貸款，債權人沒有利率風險，利率風險全部由借貸人來承擔。

由於固定利率貸款是美國特色，下麵主要講講美國的固定利率貸款。

對固定利率貸款來說，本來債權人和借貸人都有風險：市場利率提高了，原有貸款的擁有者，也就是債權人，就是利益受損者，而借貸人是受益者；反之，市場利率降低了，債權人就是受益者，而借貸人就是利益受損者。

這看起來似乎是公平的... 

但是，如果沒有提前還貸罰金 (prepayment penalty)，允許借貸人在利率降低的情況下可以隨意重貸，那麽這個利率風險的平衡就完全改變了：本來利率風險對債權人和借貸人是同時存在的，現在變成了利率風險基本上全部由債權人獨自來承擔，而借貸人基本上沒有了利率風險，再加上債權人本來就有的信用風險，這種規則對債權人極不公平且風險極大。如果大家以前沒有領教過利率風險對債權人的威脅，隻要看看現在正在發生的銀行倒閉潮就知道它的威力了。

這也是為什麽世界上隻有很少幾個國家有30年固定利率貸款，因為很少有國家玩得起！如果我沒記錯的話，除了美國外，好像隻有荷蘭和韓國有30年固定利率貸款。

固定利率貸款 (國債實際上也是固定利率貸款) 對債權人的主要風險是，當市場利率快速升高時，債權人持有的貸款會快速貶值，就如同當前的市場。打個比方，如果一年前花100元可以買個一天能下2個蛋的雞，而現在花100元買的雞一天能下4個蛋了，也就是說現在隻有能下4個蛋的雞才值100元，那隻能下2個蛋的雞肯定就不值100元了，說不定隻值80元（準確的估值可以用discounted cash flow 數學模型來估算）。

如果債權人手中隻有很少的固定利率貸款，風險可能還不大，但如果手中握有大量的固定利率貸款，當利率快速升高時，那就是顆定時炸彈，大到一定程度就容易失控，比如現在的一些銀行。

所以，如果想提供固定利率貸款，必須要有相應的利率風險轉嫁機製。

通常情況下，固定利率貸款的融資機製主要有兩種：

1）像德國等西歐國家那樣，通過發行等值、等時間長度的債券，比如如果你想借出100萬10年固定利率貸款，可以發行100萬麵值10年固定利率債券。不過，這樣很難做到30年固定利率，並且，這其中也有問題和風險，比如借貸人提前還貸款。

2）像美國這樣通過兩房機構（Fannie Mae和Freddie Mac）把房貸證券化，賣給廣大的投資者，以轉移風險。

美國在上世紀大蕭條的時候，房貸大多是5年的氣球貸，結果遇到經濟衰退，物業貶值，重貸就成了大問題，就像現在美國的商業地產房貸市場一樣，結果造成了大量的貸款違約。

美國政府在大蕭條中吸取了教訓，成立了Fannie Mae，把房貸證券化賣給投資者，開始提供30年固定利率貸款。

但前麵提到了，債權人有信用風險和利率風險雙重風險，如果Fannie Mae把雙重風險同時都轉嫁給投資者，投資者也不傻，也不會幹。於是Fannie Mae便決定自己來承擔信用風險，保證投資者不會因借貸人違約而蒙受損失。因為有Fannie Mae的擔保，投資者才敢大膽購買房貸證券，從而完全接過了利率風險。這樣，Fannie Mae承擔信用風險，而投資者承擔利率風險，從而使30年固定利率貸款成為可能。後來的Freddie Mac也是同樣的模式。

即便兩房機構隻承擔信用風險這一項，在次貸危機中也仍然蒙受了巨大損失，需要美國政府的救助才能活下來，並最終被美國政府所接管。

次貸危機後，兩房機構也接受了教訓，明白了就連信用風險這一項，自己也無力獨自承擔，於是它們把信用風險也證券化，稱之為Risk Transfer Securities，開始兜售給投資者，算是把信用風險也開始轉移了。

之所以說美國的常規貸款是一種福利，是因為由於美國政府的擔保，大大降低了房貸證券投資者的風險，從而降低了貸款成本，可以說政府是在為貸款提供另種形式的補貼，而美國的每個公民都在為之做著奉獻。如果沒有美國政府的擔保，貸款成本很可能會大幅提高。

兩房機構自次貸危機被政府接管後，川普任命的FHFA局長拿出吃奶的勁，想把兩房機構盡快完全私有化，包括政府不再提供擔保，結果未能如願。有的朋友會問，私有化真的那麽難嗎？其實，私有化不難，難的是私有化後貸款費用和利率不上漲，並保持房貸市場的相對穩定，這需要私有化後的企業信用等級不比美國政府的信用等級差，這可能嗎？當然是...不...可...能！

既然是福利，該用的時候就得用。不要隻奉獻不索取，整得跟雷鋒似的。否則，好事可能輪不到你，但如果出現像次貸危機那樣的大災難，需要接盤俠的時候，政府是忘不了你的！

建寧  2023/4/29 

所有跟帖： 

• 每個SSN 可以貸款的個數似乎經常變，每個銀行的規定似乎也不同。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 04/29/2023 postreply 19:55:24

• 是，次貸危機前無數->4->6->10 -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 07:12:23

• 對，around 3% 的30 years fixed 貸款簡直是給貸款人發錢。 -天下攘攘- ♀ (66 bytes) () 04/29/2023 postreply 20:14:14

• 地主畢竟少數。美國人平均七八年換個地方。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 04/29/2023 postreply 21:34:36

• 教授說得沒錯，如果美國人平均每15年搬一次家，這3%的房貸利率就不會是3%了，應該在5%左右。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 06:32:35

• 每個出租房就是一個小生意，除了出租房沒有其他生意銀行貸給你75%。 -brrrr- ♂ (48 bytes) () 04/30/2023 postreply 06:20:12

• 生在福中不知福。哈哈 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 06:25:25

• 生在福中不知福，但不耽誤罵政府！lol -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 07:09:11

• 你也不要抱怨稅法，稅法對地主太照顧了。 -檸檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 07:29:45

• 是感歎，原來生在福中竟不覺。也不敢抱怨，我抱怨那屬於恩將仇報。沒拿到福利的抱怨抱怨也可以理解。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 08:10:51

• 問題是那沒拿到福利的有可能抱怨拿到福利的。比如，房客抱怨地主漲租。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 11:00:09

• 他們聚焦的點不同，如同在爭論兩種不一樣的東西。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 11:56:24

• 幾位都缺乏主人翁態度。政府是為人民服務的。既然入了籍，那就別拿自己當客人，說難聽點，別拿自己當二等公民。LOL -周老大- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 08:50:26

• 說政府照顧，和天朝屁民說感謝黨和國家如出一轍。政府是誰養的？這個問題要搞清楚。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 09:59:34

• 還真是，以前從來沒有認識到貸款是一種福利，但現在回頭看自住房3%, 出租房3.5~4%鎖30年固定絕對是福利，沒人願意意放棄。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 08:48:00

• 的確如此！ -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 09:14:46

• 就是這樣的 確實是政府托底了 -繡球花開- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 14:04:06

• wow這種思路精辟呀 -cnrhm2017- ♂ (0 bytes) () 12/01/2023 postreply 15:12:28