我先寫結論：就是在一個供應有限製的地區，有購房需求的人到底能把多少流動性帶來（也就是自己存的Downpay + Mortgage)。這個數值是有上限的。 如果這個上限一年比一年高（比如年輕人工資增長， 銀行放款的條件寬鬆，或者貸款利率下降，還有稅收下降帶來的稅後收入增加，等等，都是利好因素，幾個因素如果同時發生，那就是大牛市了！），那麽房價也是會一年比一年高的。這種情況下，建房成本的影響都很小。
從這個意義上說吧， 房市和股市是一樣的。 隻要Liquidity來了，就能漲。
收入增加帶來的通脹環境， 對住宅肯定是利好的，如果這個時候銀行還願意放款就更好。
一般來說，貸款利率都是高於CPI的，因為美國不支持負利率，過去沒有，將來也不會。
從這個意義上講， 貸款買自住房， 是賠大於賺。房價的增值，即使高過通脹， 去掉地產稅和交易成本和利息，也不大會是賺錢的。
當然我並不是不支持貸款買自住房。 沒錢就隻能貸款買房。否則就要租房， 租房就是給房東交貸款利息， 更不好。
投資房的邏輯也是一樣的。隻不過投資房是房客在交Mortgage的利息。基本上， 有能力貸款的人在賺沒有能力貸款的人的錢。 這是個零和遊戲。 如果你有能力貸款， 就參與好了。
對供應無限製的地區，前麵的邏輯就不成立了。 供應的限製包括地理環境， 地方法規， 還有建房成本。
