當前美國民居地產市場形勢分析

自上世紀大蕭條之後的近一百年來，美國民居（四單元以下民居）地產市場很少在同時滿足以下兩個條件下大跌過：

• 地產市場本身沒有太大問題
• 經濟衰退

也就是說，在地產市場本身問題不大的情況下，經濟衰退對民居地產市場影響不大。

那麽，如何判斷地產市場本身問題大不大呢？主要看以下幾個因素：

• 供需關係
• 信用市場的鬆緊程度
• 民眾的負擔能力

次貸危機是房市拖累經濟，而不是經濟拖累房市，主因是過建+濫貸。

九十年代發生的以加州為代表的東西兩海岸地產崩盤，也是地產本身的問題，也是過建+濫貸，經濟也不是主因。並且崩盤是局部的，如果平均到全國範圍內，根本感覺不到。

唯一一次經濟是主因的，是八十年代石油崩盤時，在德州、俄克拉荷馬、路易斯安那、阿拉斯加州等以能源為支柱產業的州，經濟危機導致高失業率，導致了這些州地產價格的崩盤，並且也是僅僅局限在這些州。那次經濟危機對這些州來說，尤其是德州，是非常非常慘重，不是一般的慘重。

而美國目前的民居地產市場，既沒有出現房屋過剩，也沒有濫貸現象，因而民眾的負擔能力就成了主要的問題。而負擔能力，基本上又是由利率決定的，這次房價調整，自始至終，利率始終是主導因素。

利率從3%以下，一直升到7%。相應的，美國平均房價指數，也從2022年6月的高點（加州等高房價區的高點在2022年5月），跌了有4.5%，大約在2022年12月觸底。這個跌幅，已經是二戰以來，僅次於次貸危機（次貸危機時跌幅約27%）的第二大跌幅。

房價從2023年1月開始觸底反彈，根據最新的房價指數（見後麵的附表），2023年7月全國平均房價指數，已經高於2022年6月高點約2.2%。也就是說，大家哭著喊著房價要大跌，實際房價已經又比去年高點又增長了2.2%。

關於美國民居市場形勢，我基本堅持5月份的判斷，這是我在5月份寫的節選：

我個人感覺，這個周期美國大的房價調整基本已經過去，尤其是西部地區，包括Pacific和Mountain分區，中部和佛州等地區盡管從周期上來說要滯後於西部，但大的跌幅可能也已經過去，估計到年底房價會有季節性的調整，到明年春天應該一切都恢複正常了。

我沒料到的是利率會再次過7，如果利率一直堅挺的話，那年底可能會有比季節性的調整略大的價格調整。

如果你想買房並長期持有的話，我覺得年底應該是個進場的機會，季節性調整，外加高利率壓低房價。

我想說的是，美國的地產市場形勢已經完全改變了，以前容易賺錢的時期已經過去了，也就是說要恢複常態了，賺錢要靠努力了。但是，就像JY說的，投資投的是國運，投資地產也一樣，如果你相信美國的未來，並且有長期投資的思想準備，那麽任何一次價格下調都是機會（次貸危機那樣的下調屬於百年一遇），盡管短期內我也不看好美國的地產市場。

注意，我所說的是美國全國地產大勢，並且對這種全國大勢我個人還是蠻確信的。

但是，地產是地域性的，對不同地域，當然就不能一概而論了。前麵說的三個因素中，信用市場的鬆緊程度基本上是全國性的，但是其它兩個因素，供需關係和民眾的負擔能力，就因地而異了，這我就不敢大放厥詞了。

以下是Freddie Mac最新發布的美國各都市區房價指數(最新數據到2023年7月份)：

Rank	Metro	2022M6~2023M7	2022M5~2022M12	2022M6~2022M12	2022M7~2023M7	2023M1~2023M7
1	Austin-Round Rock-Georgetown TX	-10.6	-10.2	-9.8	-9.2	-0.2
2	Boise City ID	-9.0	-12.5	-11.8	-7.1	3.5
3	Urban Honolulu HI	-7.3	-2.1	-2.8	-7.4	-4.1
4	Idaho Falls ID	-6.9	-10.9	-10.4	-5.3	4.0
5	Lake Havasu City-Kingman AZ	-5.9	-9.0	-8.9	-4.7	3.4
6	St. George UT	-5.6	-8.8	-8.5	-4.4	3.4
7	Coeur d'Alene ID	-5.2	-10.3	-9.9	-3.6	5.2
8	Logan UT-ID	-5.2	-8.4	-8.2	-4.0	3.5
9	Phoenix-Mesa-Chandler AZ	-5.2	-9.5	-9.4	-4.0	4.6
10	Provo-Orem UT	-4.7	-8.5	-8.2	-3.4	4.1
11	Las Vegas-Henderson-Paradise NV	-4.6	-7.8	-8.1	-3.8	4.4
12	Bend OR	-4.5	-7.7	-7.2	-3.2	2.8
13	Ogden-Clearfield UT	-4.2	-8.7	-8.3	-2.8	4.7
14	Yuba City CA	-4.1	-9.2	-8.2	-2.0	4.7
15	Stockton CA	-3.7	-9.5	-8.4	-1.6	5.4
16	Salt Lake City UT	-3.6	-8.7	-8.4	-2.2	5.2
17	Carson City NV	-3.5	-8.9	-8.6	-2.3	6.0
18	Grants Pass OR	-3.5	-7.4	-6.8	-2.2	3.3
19	Medford OR	-3.4	-7.6	-7.0	-2.1	3.9
20	Pueblo CO	-3.4	-7.7	-7.2	-1.8	3.8
21	Reno NV	-3.4	-8.6	-8.3	-2.2	5.7
22	Colorado Springs CO	-3.2	-8.8	-8.1	-1.4	5.1
23	Chico CA	-3.1	-8.8	-7.8	-1.1	5.3
24	San Francisco-Oakland-Berkeley CA	-3.0	-9.5	-8.4	-0.7	5.9
25	Walla Walla WA	-2.9	-8.5	-7.9	-1.4	5.3
26	Wichita Falls TX	-2.9	-5.4	-5.5	-2.0	2.9
27	Spokane-Spokane Valley WA	-2.8	-9.2	-8.3	-1.1	6.0
28	Bremerton-Silverdale-Port Orchard WA	-2.6	-9.4	-8.4	-0.7	6.1
29	Cheyenne WY	-2.6	-2.9	-4.4	-3.3	3.0
30	Kahului-Wailuku-Lahaina HI	-2.6	1.0	-0.3	-3.1	-2.1
31	New Orleans-Metairie LA	-2.6	-2.9	-3.7	-2.6	2.0
32	Olympia-Lacey-Tumwater WA	-2.5	-8.8	-7.9	-0.7	5.6
33	Sacramento-Roseville-Folsom CA	-2.5	-9.8	-8.7	-0.3	6.8
34	San Antonio-New Braunfels TX	-2.4	-4.6	-4.9	-1.7	2.7
35	Portland-Vancouver-Hillsboro OR-WA	-2.3	-7.8	-7.1	-0.7	4.9
36	Flagstaff AZ	-2.2	-7.3	-7.3	-1.1	5.4
37	Merced CA	-2.2	-8.1	-7.3	-0.4	5.5
38	Riverside-San Bernardino-Ontario CA	-2.2	-6.8	-6.3	-0.6	4.5
39	Seattle-Tacoma-Bellevue WA	-2.2	-9.9	-8.7	-0.1	6.8
40	Twin Falls ID	-2.2	-8.3	-8.3	-1.0	6.4
41	Vallejo CA	-2.2	-8.8	-7.8	-0.2	6.1
42	Pocatello ID	-2.1	-8.1	-8.0	-0.9	6.1
43	Lake Charles LA	-2.0	-3.1	-4.0	-2.0	2.8
44	Corpus Christi TX	-1.9	-4.3	-4.7	-1.2	3.0
45	Albany-Lebanon OR	-1.8	-6.6	-6.1	-0.5	4.4
46	Mount Vernon-Anacortes WA	-1.8	-8.8	-7.8	0.0	6.2
47	Denver-Aurora-Lakewood CO	-1.7	-8.3	-7.6	0.1	5.9
48	Bellingham WA	-1.6	-9.4	-8.3	0.4	6.9
49	The Villages FL	-1.6	-2.9	-3.9	-1.6	2.9
50	Cape Girardeau MO-IL	-1.5	-3.7	-4.6	-1.3	3.2
51	San Angelo TX	-1.5	-4.2	-4.5	-0.8	3.1
52	Midland TX	-1.4	-5.2	-5.3	-0.5	4.1
53	Grand Forks ND-MN	-1.2	-0.1	-0.7	-1.4	0.0
54	Punta Gorda FL	-1.2	-2.4	-3.5	-1.3	2.9
55	Boulder CO	-1.0	-7.5	-7.0	0.5	5.9
56	Killeen-Temple TX	-1.0	-3.4	-4.1	-0.5	3.2
57	Alexandria LA	-0.9	-3.0	-3.7	-0.7	3.6
58	Dover DE	-0.8	0.8	0.3	-0.9	-1.3
59	Greeley CO	-0.7	-6.9	-6.5	0.7	5.8
60	Napa CA	-0.7	-8.2	-7.2	1.3	6.9
61	Eugene-Springfield OR	-0.6	-5.2	-4.9	0.4	4.2
62	Nashville-Davidson--Murfreesboro--Fra	-0.6	-3.4	-4.3	-0.5	4.1
63	Longview WA	-0.5	-8.0	-7.1	1.2	6.9
64	Modesto CA	-0.5	-7.9	-6.9	1.5	6.7
65	Port St. Lucie FL	-0.4	-2.7	-3.8	-0.4	3.9
66	Gadsden AL	-0.3	-1.4	-2.2	-0.5	1.6
67	Odessa TX	-0.3	-4.1	-4.4	0.5	4.2
68	Dallas-Fort Worth-Arlington TX	-0.2	-4.1	-4.6	0.5	4.6
69	Prescott Valley-Prescott AZ	-0.2	-6.3	-6.5	0.7	6.4
70	Raleigh-Cary NC	-0.2	-3.8	-4.8	0.5	4.6
71	Los Angeles-Long Beach-Anaheim CA	-0.1	-7.2	-6.5	1.7	6.6
72	Madera CA	-0.1	-7.0	-6.4	1.6	6.5
73	Beaumont-Port Arthur TX	0.0	-4.4	-4.6	0.9	4.6
74	Tuscaloosa AL	0.0	-1.2	-2.0	-0.2	1.6
75	Baton Rouge LA	0.1	-1.6	-2.6	0.0	3.3
76	Kingston NY	0.1	-2.9	-4.2	0.0	5.3
77	Monroe LA	0.1	-1.5	-2.5	-0.1	3.3
78	Sebastian-Vero Beach FL	0.1	-2.8	-3.9	0.0	4.5
79	Enid OK	0.2	-3.8	-4.0	0.6	4.7
80	Fresno CA	0.3	-5.5	-5.1	1.7	5.6
81	Hammond LA	0.3	-1.4	-2.5	0.1	3.4
82	Homosassa Springs FL	0.4	-2.5	-3.6	0.4	4.5
83	Huntsville AL	0.5	-1.2	-2.1	0.3	2.3
84	Lewiston ID-WA	0.5	-6.7	-6.6	1.6	7.2
85	Salem OR	0.5	-5.3	-5.0	1.6	5.4
86	Bakersfield CA	0.7	-5.9	-5.5	2.2	6.4
87	Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach	0.7	-2.2	-3.3	0.6	4.4
88	Jackson TN	0.7	-2.2	-3.1	0.7	4.0
89	Lafayette LA	0.7	-1.4	-2.5	0.4	3.8
90	Oxnard-Thousand Oaks-Ventura CA	0.7	-6.8	-6.0	2.5	6.9
91	Shreveport-Bossier City LA	0.7	-1.5	-2.4	0.6	3.7
92	Kennewick-Richland WA	0.8	-7.1	-6.3	2.3	7.2
93	Laredo TX	0.8	-3.4	-3.8	1.5	4.7
94	Greenville NC	0.9	-2.2	-3.4	1.4	4.1
95	Santa Cruz-Watsonville CA	0.9	-8.0	-6.9	3.0	8.2
96	Lubbock TX	1.0	-3.4	-3.8	1.7	4.9
97	San Diego-Chula Vista-Carlsbad CA	1.1	-8.0	-7.1	3.2	8.4
98	Wenatchee WA	1.1	-7.1	-6.3	2.7	7.5
99	Jacksonville FL	1.2	-2.0	-3.1	1.1	4.7
100	Minneapolis-St. Paul-Bloomington MN-	1.2	-6.0	-6.1	2.2	7.7
101	Grand Junction CO	1.4	-6.2	-5.8	2.8	6.9
102	Jackson MS	1.4	-1.1	-2.0	1.1	3.8
103	Palm Bay-Melbourne-Titusville FL	1.4	-1.3	-2.6	1.2	4.3
104	North Port-Sarasota-Bradenton FL	1.5	-0.9	-2.4	1.1	4.2
105	Salinas CA	1.5	-6.7	-6.0	3.3	7.7
106	Jonesboro AR	1.6	-0.5	-1.8	1.1	3.9
107	Monroe MI	1.6	-4.6	-5.5	2.2	7.9
108	Sherman-Denison TX	1.6	-2.9	-3.5	2.2	5.2
109	Albany GA	1.7	-2.1	-3.1	1.6	5.0
110	Clarksville TN-KY	1.7	-2.4	-3.1	1.9	5.1
111	Corvallis OR	1.7	-3.8	-3.8	2.5	5.2
112	Cape Coral-Fort Myers FL	1.8	-1.8	-3.0	1.6	5.1
113	Sierra Vista-Douglas AZ	1.8	-5.2	-5.4	2.6	7.1
114	Tampa-St. Petersburg-Clearwater FL	1.8	-2.2	-3.4	1.7	5.6
115	Lakeland-Winter Haven FL	1.9	-1.6	-2.8	1.7	5.0
116	Watertown-Fort Drum NY	1.9	-2.9	-3.9	2.0	6.7
117	Pittsburgh PA	2.0	-3.8	-4.2	2.5	6.5
118	San Jose-Sunnyvale-Santa Clara CA	2.0	-7.1	-6.3	3.9	8.4
119	Waco TX	2.0	-2.8	-3.4	2.5	5.3
120	Macon-Bibb County GA	2.1	-1.5	-2.5	1.8	4.8
121	Yuma AZ	2.1	-5.0	-5.2	2.9	7.2
122	Redding CA	2.2	-6.5	-5.8	4.0	8.1
123	Tyler TX	2.2	-1.8	-2.4	2.5	4.5
	USA	2.2	-4.2	-4.5	2.9	6.8
124	Fairbanks AK	2.3	-2.7	-3.4	2.3	5.9
125	Fargo ND-MN	2.3	0.4	-0.1	2.2	2.5
126	Hattiesburg MS	2.3	-0.7	-1.6	1.9	4.2
127	Jackson MI	2.3	-4.5	-5.5	2.8	8.5
128	Billings MT	2.4	-2.1	-3.1	2.2	6.1
129	Crestview-Fort Walton Beach-Destin FL	2.4	-2.5	-3.4	2.4	6.1
130	Dubuque IA	2.4	-0.9	-1.9	2.4	4.6
131	Pine Bluff AR	2.4	0.0	-1.3	1.8	4.2
132	San Luis Obispo-Paso Robles CA	2.4	-6.3	-5.6	4.2	8.1
133	Bismarck ND	2.5	2.4	1.8	2.1	0.9
134	Houma-Thibodaux LA	2.6	-0.7	-1.8	2.4	4.9
135	Montgomery AL	2.6	0.6	-0.4	2.1	2.5
136	Santa Rosa-Petaluma CA	2.6	-6.6	-5.9	4.5	8.6
137	Tucson AZ	2.6	-5.4	-5.6	3.4	8.0
138	Auburn-Opelika AL	2.7	-0.1	-1.0	2.3	3.2
139	Birmingham-Hoover AL	2.7	-0.1	-1.0	2.4	3.1
140	Boston-Cambridge-Newton MA-NH	2.7	-4.8	-5.1	3.4	7.8
141	Durham-Chapel Hill NC	2.7	-2.2	-3.3	3.2	5.6
142	Houston-The Woodlands-Sugar Land TX	2.7	-2.3	-2.8	3.3	5.3
143	Niles MI	2.7	-3.4	-4.5	3.1	7.8
144	Charlotte-Concord-Gastonia NC-SC	2.8	-1.2	-2.5	3.0	5.0
145	Gulfport-Biloxi MS	2.8	0.1	-0.9	2.3	4.0
146	Hanford-Corcoran CA	2.8	-5.2	-4.7	4.3	7.6
147	Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta GA	2.9	-2.5	-3.3	2.9	6.4
148	Burlington NC	2.9	-1.5	-2.8	3.2	5.4
149	Canton-Massillon OH	2.9	-3.1	-3.7	3.2	6.9
150	Casper WY	2.9	0.6	-1.4	1.7	5.0
151	Joplin MO	2.9	-3.2	-4.0	3.2	6.9
152	Naples-Marco Island FL	2.9	-1.1	-2.4	2.7	5.5
153	Sioux City IA-NE-SD	2.9	0.0	-1.3	2.6	4.5
154	Yakima WA	2.9	-6.7	-5.9	4.5	8.7
155	Binghamton NY	3.1	-1.8	-3.2	3.0	7.1
156	Ocala FL	3.1	-1.1	-2.4	2.8	5.7
157	Santa Fe NM	3.1	-0.2	-0.8	2.8	4.1
158	St. Cloud MN	3.1	-4.5	-4.9	3.9	8.2
159	Glens Falls NY	3.2	-1.7	-3.0	3.0	7.0
160	Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Bea	3.2	1.5	-0.3	2.5	3.3
161	Visalia CA	3.2	-4.4	-4.1	4.5	7.2
162	Columbia MO	3.3	-2.1	-3.1	3.5	6.1
163	Orlando-Kissimmee-Sanford FL	3.3	-1.4	-2.5	3.1	6.0
164	Springfield MO	3.3	-1.8	-2.9	3.4	6.0
165	Amarillo TX	3.4	-2.7	-3.0	4.0	6.2
166	Rochester MN	3.4	-4.9	-5.1	4.3	8.7
167	Santa Maria-Santa Barbara CA	3.4	-5.5	-5.0	5.0	8.4
168	Sioux Falls SD	3.4	-1.0	-2.5	2.7	6.5
169	Washington-Arlington-Alexandria DC-V	3.4	-4.3	-4.1	4.3	7.5
170	Bay City MI	3.5	-3.9	-4.8	4.1	8.9
171	Kalamazoo-Portage MI	3.5	-4.1	-5.0	4.0	9.2
172	Owensboro KY	3.5	-0.1	-0.7	3.7	4.4
173	Midland MI	3.6	-3.2	-4.3	4.0	8.4
174	Rome GA	3.6	-0.4	-1.7	3.2	5.4
175	Abilene TX	3.7	-2.4	-2.9	4.3	6.3
176	Dothan AL	3.7	0.5	-0.4	3.3	3.5
177	Kankakee IL	3.7	-2.4	-3.5	3.8	7.6
178	Wheeling WV-OH	3.7	-2.3	-2.6	3.8	6.5
179	Fort Collins CO	3.8	-5.5	-5.1	5.2	8.5
180	Gainesville FL	3.8	-2.2	-3.1	3.8	7.1
181	Pensacola-Ferry Pass-Brent FL	3.8	-2.2	-3.1	3.8	7.1
182	Pittsfield MA	3.8	-3.5	-4.1	4.1	7.7
183	Tallahassee FL	3.8	-2.0	-3.0	3.7	6.9
184	Mankato MN	3.9	-4.0	-4.4	4.7	8.3
185	Scranton--Wilkes-Barre PA	3.9	-1.3	-2.2	4.0	6.2
186	Springfield MA	3.9	-3.6	-4.0	4.3	7.7
187	Detroit-Warren-Dearborn MI	4.0	-4.8	-5.6	4.7	10.2
188	Hot Springs AR	4.0	0.8	-0.7	3.3	5.0
189	Lansing-East Lansing MI	4.0	-4.5	-5.4	4.6	10.1
190	Columbus IN	4.1	-1.3	-2.2	4.0	6.3
191	Dalton GA	4.1	-1.0	-2.1	3.8	6.2
192	Memphis TN-MS-AR	4.1	-1.2	-2.0	4.1	6.1
193	Panama City FL	4.1	-1.3	-2.4	3.9	6.7
194	Rapid City SD	4.1	-1.2	-2.6	3.4	7.4
195	Barnstable Town MA	4.2	-2.9	-3.7	4.5	7.7
196	Flint MI	4.2	-5.1	-5.8	5.0	10.6
197	Williamsport PA	4.2	-1.8	-2.4	4.4	6.7
198	Poughkeepsie-Newburgh-Middletown	4.3	-1.0	-2.4	4.1	7.4
199	Terre Haute IN	4.3	-1.3	-2.4	4.0	6.8
200	Davenport-Moline-Rock Island IA-IL	4.4	-0.8	-1.9	4.4	6.5
201	Florence SC	4.4	1.0	-0.2	3.8	4.3
202	Providence-Warwick RI-MA	4.4	-2.6	-3.3	4.7	7.5
203	Cedar Rapids IA	4.5	-0.8	-1.8	4.5	6.3
204	Charleston WV	4.5	-0.9	-1.2	4.4	5.9
205	Chicago-Naperville-Elgin IL-IN-WI	4.5	-3.3	-4.1	4.8	9.1
206	Spartanburg SC	4.5	0.9	-0.4	3.9	4.7
207	Bloomsburg-Berwick PA	4.6	-1.8	-2.4	4.9	7.1
208	Champaign-Urbana IL	4.6	-2.0	-3.2	4.6	8.1
209	Elizabethtown-Fort Knox KY	4.6	0.2	-0.5	4.6	5.1
210	Longview TX	4.6	-1.6	-2.2	5.0	6.4
211	Mansfield OH	4.6	-3.5	-4.1	5.0	8.8
212	Decatur AL	4.7	1.3	0.3	4.1	3.8
213	Evansville IN-KY	4.7	-1.5	-2.3	4.7	7.0
214	Gainesville GA	4.7	-2.2	-3.0	4.8	7.8
215	Ames IA	4.8	0.0	-1.0	4.6	5.7
216	Anchorage AK	4.8	-1.9	-2.7	4.7	7.4
217	Danville IL	4.8	-2.0	-3.1	4.9	8.2
218	Des Moines-West Des Moines IA	4.8	0.1	-1.0	4.6	5.8
219	Bloomington IN	4.9	-1.9	-2.8	4.9	7.8
220	New York-Newark-Jersey City NY-NJ-PA	4.9	-2.0	-3.1	5.0	8.5
221	Ann Arbor MI	5.0	-4.5	-5.5	5.6	11.3
222	Hinesville GA	5.0	-0.7	-1.8	4.7	6.6
223	Iowa City IA	5.0	0.3	-0.8	4.8	5.7
224	Las Cruces NM	5.0	1.4	0.5	4.4	4.5
225	Missoula MT	5.0	-2.0	-2.8	4.9	8.2
226	Rocky Mount NC	5.0	-0.7	-2.0	5.3	6.5
227	Utica-Rome NY	5.0	-0.9	-2.4	4.7	8.1
228	Worcester MA-CT	5.0	-3.3	-3.9	5.4	8.7
229	Buffalo-Cheektowaga NY	5.1	-1.5	-2.9	5.0	8.7
230	Lima OH	5.1	-2.8	-3.4	5.5	8.6
231	Valdosta GA	5.1	-0.3	-1.5	4.7	6.5
232	Battle Creek MI	5.2	-3.3	-4.3	5.7	9.8
233	Chambersburg-Waynesboro PA	5.2	-0.9	-1.8	5.2	7.0
234	Columbus GA-AL	5.2	-1.4	-2.2	5.2	7.3
235	Texarkana TX-AR	5.2	-0.7	-1.7	5.3	6.7
236	Wichita KS	5.2	-1.8	-2.5	5.2	7.3
237	Grand Island NE	5.3	-0.7	-1.4	5.2	6.1
238	Louisville/Jefferson County KY-IN	5.3	-1.0	-1.5	5.5	6.8
239	St. Louis MO-IL	5.3	-2.0	-3.0	5.5	8.1
240	College Station-Bryan TX	5.4	-1.4	-2.0	5.7	6.9
241	East Stroudsburg PA	5.4	-1.3	-2.0	5.5	7.4
242	Elkhart-Goshen IN	5.4	-0.8	-1.9	5.1	7.1
243	Janesville-Beloit WI	5.4	-1.5	-2.7	5.1	8.3
244	Manchester-Nashua NH	5.4	-2.2	-3.2	5.1	8.6
245	Altoona PA	5.5	-2.1	-2.5	5.9	8.0
246	Mobile AL	5.5	0.8	-0.1	5.2	4.9
247	Virginia Beach-Norfolk-Newport News V	5.5	-2.2	-2.5	6.0	7.4
248	California-Lexington Park MD	5.6	-2.5	-2.5	6.0	8.4
249	Greenville-Anderson SC	5.6	0.8	-0.4	5.0	5.7
250	Sumter SC	5.6	1.2	-0.1	5.0	5.3
251	Baltimore-Columbia-Towson MD	5.7	-2.5	-2.5	6.1	8.4
252	Charleston-North Charleston SC	5.7	1.3	-0.2	5.0	5.6
253	Toledo OH	5.7	-2.1	-2.9	5.9	8.5
254	Athens-Clarke County GA	5.8	-0.5	-1.6	5.5	7.3
255	Kansas City MO-KS	5.8	-2.3	-3.0	6.0	8.4
256	La Crosse-Onalaska WI-MN	5.8	-2.7	-3.5	5.9	9.5
257	Huntington-Ashland WV-KY-OH	5.9	-0.4	-0.8	5.8	6.7
258	Peoria IL	5.9	-2.2	-3.2	6.0	9.4
259	St. Joseph MO-KS	5.9	-1.8	-2.8	6.0	8.3
260	Akron OH	6.0	-2.6	-3.2	6.3	9.2
261	Cleveland-Elyria OH	6.0	-2.8	-3.4	6.3	9.4
262	Columbia SC	6.0	1.3	0.0	5.4	5.6
263	Grand Rapids-Kentwood MI	6.0	-3.6	-4.6	6.6	11.0
264	Manhattan KS	6.0	-2.0	-2.6	6.1	8.1
265	Sebring-Avon Park FL	6.0	-0.3	-1.6	5.7	7.5
266	Weirton-Steubenville WV-OH	6.0	-1.3	-2.0	6.0	7.9
267	Albany-Schenectady-Troy NY	6.1	-0.7	-2.1	5.9	8.7
268	Anniston-Oxford AL	6.1	1.7	0.5	5.5	4.7
269	Asheville NC	6.1	-0.8	-2.1	6.4	7.5
270	Duluth MN-WI	6.1	-2.7	-3.4	6.6	9.4
271	Morristown TN	6.1	-0.7	-1.8	6.0	7.7
272	Bridgeport-Stamford-Norwalk CT	6.2	-2.7	-3.8	6.6	10.1
273	El Centro CA	6.2	-4.4	-4.0	7.7	9.9
274	Gettysburg PA	6.2	-1.1	-1.8	6.4	7.9
275	Hagerstown-Martinsburg MD-WV	6.2	-1.6	-1.8	6.3	8.2
276	Chattanooga TN-GA	6.3	-1.1	-2.0	6.3	8.0
277	Harrisburg-Carlisle PA	6.3	-1.0	-1.7	6.5	8.0
278	Hickory-Lenoir-Morganton NC	6.3	-0.1	-1.5	6.5	7.1
279	Philadelphia-Camden-Wilmington PA-N	6.3	-0.8	-1.6	6.5	7.8
280	York-Hanover PA	6.3	-1.4	-2.0	6.5	8.2
281	Little Rock-North Little Rock-Conway AR	6.5	1.1	-0.3	5.9	6.9
282	Wausau-Weston WI	6.5	-1.6	-2.7	6.3	9.4
283	Goldsboro NC	6.6	-0.6	-1.8	6.9	7.7
284	Indianapolis-Carmel-Anderson IN	6.6	-1.6	-2.6	6.6	9.0
285	Kokomo IN	6.6	-1.7	-2.5	6.7	9.0
286	Lafayette-West Lafayette IN	6.6	-1.2	-2.0	6.6	8.4
287	Madison WI	6.6	-2.1	-3.1	6.5	9.8
288	Victoria TX	6.6	-1.3	-1.9	7.0	7.9
289	Albuquerque NM	6.7	0.7	0.1	6.4	6.5
290	Allentown-Bethlehem-Easton PA-NJ	6.8	-0.9	-1.7	6.9	8.5
291	Augusta-Richmond County GA-SC	6.8	0.8	-0.5	6.3	6.9
292	Erie PA	6.8	-0.9	-1.7	6.9	8.4
293	Florence-Muscle Shoals AL	6.8	2.5	1.3	6.1	4.5
294	Carbondale-Marion IL	6.9	-0.8	-2.1	6.8	9.1
295	El Paso TX	6.9	-1.2	-1.8	7.3	8.1
296	Hilton Head Island-Bluffton SC	6.9	2.0	0.6	6.2	5.9
297	Morgantown WV	6.9	0.3	-0.1	6.6	7.0
298	Omaha-Council Bluffs NE-IA	6.9	-0.7	-1.4	6.9	7.6
299	Winston-Salem NC	6.9	-0.1	-1.5	7.1	7.6
300	Bowling Green KY	7.0	1.2	0.6	6.9	6.2
301	Cleveland TN	7.0	-0.7	-1.6	6.9	8.2
302	Columbus OH	7.0	-2.9	-3.5	7.5	10.4
303	Jacksonville NC	7.0	0.0	-1.4	7.2	7.6
304	Salisbury MD-DE	7.0	1.5	0.8	6.7	5.7
305	Waterloo-Cedar Falls IA	7.0	1.3	0.0	6.6	6.8
306	Cincinnati OH-KY-IN	7.1	-1.4	-2.2	7.3	9.0
307	Harrisonburg VA	7.1	-1.5	-1.8	7.5	8.1
308	Ithaca NY	7.1	0.0	-1.5	6.7	9.0
309	Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach	7.1	0.2	-1.1	6.7	8.0
310	Charlottesville VA	7.2	-2.1	-2.4	7.8	8.8
311	Dayton-Kettering OH	7.2	-1.9	-2.6	7.5	9.6
312	Fort Smith AR-OK	7.2	1.7	0.3	6.4	6.9
313	Lexington-Fayette KY	7.2	1.4	0.6	7.1	6.3
314	Reading PA	7.2	-0.1	-0.8	7.2	7.7
315	Topeka KS	7.2	-1.9	-2.5	7.2	9.1
316	Daphne-Fairhope-Foley AL	7.3	2.3	1.1	6.7	5.2
317	Greensboro-High Point NC	7.3	0.3	-1.1	7.4	7.6
318	Fayetteville-Springdale-Rogers AR	7.4	2.6	0.8	6.4	6.6
319	Kingsport-Bristol TN-VA	7.4	0.0	-1.1	7.2	8.0
320	Lincoln NE	7.4	-0.7	-1.3	7.5	8.0
321	Michigan City-La Porte IN	7.5	-0.5	-1.5	7.4	8.8
322	Jefferson City MO	7.6	-1.2	-2.1	7.8	9.1
323	Muskegon MI	7.6	-3.1	-4.0	8.1	12.0
324	Racine WI	7.6	-0.9	-2.0	7.3	9.5
325	State College PA	7.6	-1.2	-1.8	7.9	9.2
326	Staunton VA	7.6	-1.4	-1.9	8.0	8.6
327	Winchester VA-WV	7.6	-1.2	-1.5	8.0	8.3
328	Saginaw MI	7.7	-3.4	-4.2	8.3	12.2
329	Farmington NM	7.8	1.8	1.1	7.4	6.5
330	Oklahoma City OK	7.8	-0.5	-1.1	7.7	8.6
331	Brownsville-Harlingen TX	7.9	-0.7	-1.4	8.3	8.7
332	Milwaukee-Waukesha WI	7.9	-1.7	-2.7	7.7	10.5
333	Vineland-Bridgeton NJ	7.9	-1.3	-2.4	7.9	10.5
334	Youngstown-Warren-Boardman OH-PA	7.9	-1.3	-2.0	8.1	9.7
335	Decatur IL	8.0	-1.2	-2.3	8.0	10.5
336	Blacksburg-Christiansburg VA	8.1	-1.8	-2.1	8.7	9.3
337	Cumberland MD-WV	8.1	-0.9	-1.1	8.3	9.2
338	Eau Claire WI	8.1	-1.4	-2.5	7.9	10.6
339	South Bend-Mishawaka IN-MI	8.1	-0.9	-2.0	8.0	9.9
340	Lancaster PA	8.2	0.1	-0.6	8.3	8.5
341	Richmond VA	8.2	-1.2	-1.6	8.6	8.9
342	Springfield IL	8.2	0.1	-1.2	7.9	9.4
343	Springfield OH	8.2	-1.0	-1.9	8.3	9.9
344	Bloomington IL	8.3	-0.4	-1.7	8.2	9.9
345	Lawton OK	8.3	0.7	-0.2	8.0	8.1
346	Rockford IL	8.4	-1.3	-2.5	8.4	11.0
347	Lawrence KS	8.5	-1.9	-2.5	8.6	10.3
348	Tulsa OK	8.8	0.1	-0.6	8.6	9.0
349	Green Bay WI	8.9	0.2	-1.1	8.4	9.9
350	Hartford-East Hartford-Middletown CT	8.9	-1.1	-2.3	9.0	10.9
351	Knoxville TN	8.9	0.7	-0.5	8.6	8.9
352	Fayetteville NC	9.0	1.3	-0.2	9.0	8.2
353	Fort Wayne IN	9.1	-0.5	-1.4	8.9	10.1
354	Johnson City TN	9.1	0.9	-0.4	8.7	8.9
355	Muncie IN	9.1	-0.3	-1.3	9.0	10.0
356	Portland-South Portland ME	9.1	-0.9	-2.0	8.7	10.9
357	Norwich-New London CT	9.2	-0.7	-2.0	9.3	10.8
358	New Bern NC	9.3	0.6	-0.8	9.5	9.1
359	New Haven-Milford CT	9.3	-0.1	-1.5	9.3	10.4
360	Ocean City NJ	9.3	-0.7	-1.9	9.4	11.3
361	Lewiston-Auburn ME	9.4	-1.6	-2.5	9.2	11.6
362	Roanoke VA	9.5	-0.5	-0.9	9.8	9.4
363	Sheboygan WI	9.7	-1.0	-2.1	9.5	11.5
364	Parkersburg-Vienna WV	9.8	1.3	0.7	9.4	8.7
365	Brunswick GA	10.2	1.2	-0.1	9.7	9.7
366	Wilmington NC	10.2	1.6	0.0	10.1	9.0
367	Rochester NY	10.3	-0.1	-1.6	10.1	12.0
368	Appleton WI	10.4	0.1	-1.2	9.9	11.1
369	Beckley WV	10.4	1.4	0.9	10.0	9.1
370	Great Falls MT	10.4	0.3	-0.7	10.1	11.0
371	Bangor ME	10.5	0.3	-1.0	10.0	10.9
372	Burlington-South Burlington VT	10.6	1.6	-0.4	9.1	10.8
373	Oshkosh-Neenah WI	10.6	-1.1	-2.1	10.4	12.4
374	Lynchburg VA	10.7	0.3	-0.3	10.8	9.8
375	McAllen-Edinburg-Mission TX	11.3	0.4	-0.4	11.5	10.6
376	Syracuse NY	11.4	1.5	-0.2	10.8	11.5
377	Warner Robins GA	11.9	2.2	0.8	11.3	10.3
378	Atlantic City-Hammonton NJ	12.0	1.4	-0.1	11.6	11.7
379	Trenton-Princeton NJ	12.0	0.3	-0.9	12.0	12.6
380	Savannah GA	12.2	3.3	1.6	11.3	9.7
381	Elmira NY	12.8	2.1	0.3	12.2	12.2
382	Lebanon PA	13.2	1.5	0.5	13.1	11.7
383	Fond du Lac WI	13.5	0.6	-0.8	13.0	13.7
384	Johnstown PA	14.2	2.1	1.0	13.9	12.1

（注：
本周期美國全國平均高點在2022年6月份，而西海岸等地區的高點在2022年5月，最低點是2022年12月，所以我取的數據：
第3列是2022年6月到2023年7月增幅，以此排名，本周期最高點至今增幅
第4列是2022年5月對2022年12月增幅，
第5列是2022年6月到2022年12月增幅，
第6列是2022年7月到2023月7月年增幅
第7列是2023年1月到7月過去6月增幅
)

一孔之見，一孔之見，一孔之見！

建寧 2023/9/7

所有跟帖： 

• 好分析， 拜讀了 -FL330- ♀ (0 bytes) () 09/07/2023 postreply 19:41:18

• 漲的太多，跌百分之四，五也還是太貴了。高房價高利率能堅持多久？ -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 09/07/2023 postreply 19:58:33

• 你這是對革命前途持悲觀主義態度，紅旗還能打多久？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 09/07/2023 postreply 20:11:08

• 分析得挺好，主要也就是這些因素。個人覺得比較寬泛，也就不夠細。我理解主要在於房地產確實地域性很強。 -守月- ♀ (1185 bytes) () 09/07/2023 postreply 21:03:43

• 以過去一百年來推斷將來是有很大缺陷的。天變，道亦變。。我們都是沒頭的蒼蠅。 -borisg- ♂ (241 bytes) () 09/08/2023 postreply 00:23:24

• 大家動動腦子是不是去墨西哥抄一把。這個我以後還會拿出來討論。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 00:24:55

• 參與討論，不參與行動。主要是老了，沒精力了。美國其實還是有很多好地方。我納悶你這冰雪人怎會受得了墨西哥的熱，熱到不能呼吸 -守月- ♀ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 08:16:26

• 讚成人口變化很重要，但曆史數據也不是一點用處都沒有。 -jenning- ♂ (253 bytes) () 09/08/2023 postreply 13:58:27

• 不同地域差別是很大，但一年後的房價大概率比現在高。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 13:54:39

• 現在的affordability實在是太差了，不覺得這種情況能持續下去 -Wei_PDX- ♂ (219 bytes) () 09/07/2023 postreply 22:06:33

• +100! -Q2- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 15:46:39

• 謝謝建寧的分析和分享 -喜歡簡單2023- ♂ (125 bytes) () 09/07/2023 postreply 22:41:24

• 這方麵我不是專家 -jenning- ♂ (311 bytes) () 09/08/2023 postreply 13:34:16

• 分析得有理有據，讚！ -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 01:31:00

• 受教。謝謝建寧。我們這兒沒怎麼跌過，還是搶房。感覺人人都財力雄厚。 -青白丹城- ♀ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 04:43:00

• 基準利率是資產價格的定錨 -nylandlord- ♂ (150 bytes) () 09/08/2023 postreply 05:26:55

• 容易賺錢的時代過去了，哎 -tibuko- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 06:56:08

• 讚！建寧寫一篇文章都是下足功夫研究！ -如山- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 08:26:41

• + 1 -HenryLi- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 08:38:07

• 謝如大，果醬，果醬！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 13:52:02

• 謝建寧讚論點鮮明論據詳實的好文！ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 11:37:32

• 謝謝大家！這篇文章，我的觀點不重要，重要的是後麵的房價指數統計數據，是能說明問題的。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 13:51:01

• 現在計算機市場，印度人都快包了，網上找工作更如此。 -Q2- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 15:52:08

• 你這文章這裏受歡迎。因為這裏的人大多都或多或少的有幾套或以上的房產：）我也希望你說的準 -xiaofengjiayuan- ♀ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 20:36:16

• 就像我前麵說的，看數據，不要看我說的。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 09/08/2023 postreply 20:45:57

• Ours has raisen 10 points this year -elfie- ♀ (178 bytes) () 09/09/2023 postreply 07:15:07

• 有點道理的 -盧盧無為2022- ♂ (0 bytes) () 09/09/2023 postreply 08:43:00

• mortgage application 27年來最低。整個市場死水一片· -newMan- ♀ (0 bytes) () 09/09/2023 postreply 10:40:59