美國房產折舊方法和速度簡介

這裏主要講一下民居，分開折舊期期限是20年以上和20年以下的。

1. 折舊期20年以上的

主要是不動產本身，這個折舊期一般是27.5年，隻能用直線折舊法，也就是說每年的折舊額是相同的。第一年是按mid-month來算， 也就是說無論是買在月份的哪一天，都按半月算。比如9月買的房子， 9月算半月，再加後來的3個月，也就是說，第一年有3.5個月的折舊期。

2.  折舊期20年以下的

主要有兩種折舊法:

• 常規的MACRS加速折舊法
• Bonus Depreciation

1)  常規的MACRS加速折舊法

折舊速度基本有兩種：

• 150% Declining Balance (factor 1.5): 這個主要用於Land Improvement, Driveway, Swimming Pool等折舊期是15年的資產。
• 200% Declining Balance (factor 2)：主要用於電器、家具等個人資產（Personal Property）。

這裏簡單介紹一下Declining Balance，以200% Declining Balance為例。假定有一個5000元的冰箱，折舊期是5年，如果按每年折舊額相同的直線折舊法，每年的折舊額是20%，200% Declining Balance是說以直線折舊速度的200%（也就是說2倍）來折舊餘下的未折舊額，也就是說折舊速度加速為40%。本來第一年的折舊額應該是5000*40%=2000，但第一年一般按半年來算（half-year，一年中最後三個月買的會用mid-quarter），所以第一年的實際折舊額是1000；餘下4000， 第二年以40%的折舊速度繼續折舊，4000*40%=1600；以此類推，這樣每年的折舊額顯然是不同的。

這個自己手算比較麻煩，網上有很多計算器，比如這個：

   Declining Balance Depreciation Calculator

2）Bonus Depreciation

2017年稅改增加了100% Bonus Depreciation， 在2018~2022年間，所有低於20年折舊期的都可以選擇（TurboTax實際是default）100% Bonus Depreciation，在第一年完全減掉。

100% Bonus Depreciation會從2023年開始逐漸phase out。 2023降為80%， 2024為60%， 最終在2027年phase out。

2015~2017也有Bonus Depreciation，但第一年隻允許50%。

3.  Section 179 Expensing

對於個人資產，也可以選擇用Section 179 Expensing在一年內完全減掉，這與100% Bonus Depreciation非常相似。但Section 179 Expensing的限製比較多，尤其在2018~2022年間，由於有100% Bonus Depreciation， 沒必要用Section 179。但以後Bonus Depreciation被逐漸廢除後，Section 179又會重新排上用場。

4.  小結

一個房子，有時不同年份的折舊額會有所不同，原因有以下幾種可能：

• 用直線折舊法，第一年和最後一年非全年跟中間全年會不一樣
• 如果用常規的MACRS加速折舊法的話，顯然每年的折舊額是不同的。
• 有新加的Capital Expense需要折舊
• 以前把Basis報錯了，現在把它糾正過來，不管amend稅表還是不amend都會造成差別

注意，Form 4562，隻有折舊開始發生的哪一年才有具體記錄：

• Part I 是Section 179
• Part II 是Bonus Depreciation
• Part III Section A 是以前開始折舊的今年的折舊額；Section B才是今年開始的折舊記錄。

有往年的稅表，還是容易算出已經折舊了多少的。

（注： 非CPA，若有理解錯誤，歡迎指正！）

建寧 2023/3/4

所有跟帖： 

• 讚，建寧大俠不遺餘力的解惑和分享！對第一次報稅的人來說，這個地方特別容易糊塗。 -最愛荷花- ♀ (0 bytes) () 03/04/2023 postreply 18:58:02

• 以前自己報稅時，每個房都做一個附表，把每年的assets 折舊都列出來計算 （年，value, 折舊)。 -Girlsmom92- ♀ (99 bytes) () 03/04/2023 postreply 19:20:07

• 以後一直用同一款軟件就省事了，我去年也換軟件了 -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/04/2023 postreply 19:22:50

• Yes. TurboTax make it easier. 也是從去年換的 -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 03/04/2023 postreply 19:25:52

• 請問你用哪一個報稅軟件？ -湖房- ♀ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 07:46:51

• TurboTax -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 08:20:57

• 謝謝建寧！看是看明白了，等明天反芻後，才知道能吸收多少。有方向就好了，步子小也總能走到目的地。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/04/2023 postreply 21:31:26

• 另外，你說的Amount of Depreciation Taken in Prior Years也會影響今年的折舊額 -jenning- ♂ (452 bytes) () 03/05/2023 postreply 09:42:47

• 這帖幫上大忙了！上午的進展不是快了一點點，而是跛腳鴨忽然跑起來啦！還有點疑惑和計劃，肯請你的看法。 -守月- ♀ (678 bytes) () 03/05/2023 postreply 10:11:59

• 說幾點 -jenning- ♂ (794 bytes) () 03/05/2023 postreply 10:47:50

• 謝！道理明白了，不明白的是，1，如何折中。2，如何操作。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 11:13:58

• copy & paste 答複哪個網友的 -jenning- ♂ (721 bytes) () 03/05/2023 postreply 12:02:09

• 再請教1031這樣報是否對？ -守月- ♀ (433 bytes) () 03/05/2023 postreply 17:20:59

• 我又琢磨了一下，覺得跟SFH無關的報法應該是：MFH-50%SFH的“盈利部分”才合理。這樣SFH本金就自動滾入MFH了 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 17:53:29

• 去年怎麽報，今年就得跟去年一樣報，報過的不能隨意改動。 -jenning- ♂ (288 bytes) () 03/05/2023 postreply 18:15:38

• 嗯，明白了。我基本上報聯邦稅報完了。折舊這一項我很沒信心，比如8千多到3千多，即使200%快速折舊也不會差這麽多？ -守月- ♀ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 18:27:51

• 那肯定不對 -jenning- ♂ (70 bytes) () 03/05/2023 postreply 18:43:19

• 截圖 -守月- ♀ (15670 bytes) () 03/05/2023 postreply 18:53:26

• 請教建寧一個問題。如果常租的出租屋去年買了新冰箱, -老九不能走- ♂ (280 bytes) () 03/06/2023 postreply 08:39:03

• 盡管兩者都可以，但還是該用Safe harbour做為expense -jenning- ♂ (487 bytes) () 03/06/2023 postreply 10:14:50

• 謝謝。 -老九不能走- ♂ (0 bytes) () 03/06/2023 postreply 10:49:38