100% leverage = OPM/OPT@ 100% high risk.

投壇Bible.....II

 

房地產專家還是房地產騙子？一個美國成功房地產投資客的真實故事。

每天我在開車的時候，我會注意到各種各樣的大牌子，小牌子，插在路邊，牌子上基本上
就是：‘我們買你的難看的房子’，或者‘現金買你的房子’。我非常想知道這個是如何運作
的。所以我決定打電話試試。

接我電話的人是個白人房地產經紀人。在和他詳談的時候，我慢慢的了解了一些真相。他說
他在最近的3年內一共做了52個房子。我很驚訝，所以我決定繼續深入了解一些。

我發現，很多號稱房產專家的公司提供類似的投資訓練的講座和課程。一個講座就可以要學
生5千到一萬美金。如果接下來需要６個月的私人指導的話，就要基本上3萬美金了。 這個
白人經紀人告訴我他和他的合夥人一開始付了將近5萬美金的連鎖費。

非常巧的是，最近認識的一個好朋友，A，就是一個成功的房地產投資商。他已經做了有
20多年了，從沒有任何資產，到現在擁有將近1千萬的房產。他給我講述了他的故事。

“房地產投資從來就沒有什麽秘密。我一開始就是去圖書館，開始讀任何有關房地產方麵的
書籍，大概讀了將近100多本以後，我慢慢地摸索到了其中的道理，基本上就是如何用別人
的資金買房。中國的古話就是所謂的‘空手套白狼’。當時房市開始火熱起來，銀行貸款也
相當的寬鬆，零首付買房子是非常容易實現的。

整個的投資過程是循序漸進的，分幾個級別。

第一個級別( level ):

Bird dogging, 這是最初的簡單的辦法，基本上我就是一個watchdog, 用各種辦法找
到情勢危急的房子（distressed properties）。比如說房子需要大的裝修，賣不出
去，主人又急迫的想賣出去；或者房子主人正在鬧離婚，沒有人打理房子，這個時候我就
可以壓低價錢，和房主講好了以後，同時讓真正的投資人進來買下。我掙一個 finders
fee.

第二個級別( level ):

就這樣取得一些利潤以後， 我覺得可以試一試零首付的投資計劃 - no money down
real estate investing scheme.

最著名的最先應用零首付的先鋒是carleton sheets， 他是深夜投資信息電視節目的主
持人。

整個過程是這樣的：找到一個distressed propertie， 設法與賣主簽好合同，同時花
一些錢，簡單的裝修一下，再賣給下家。或者我把過戶的價錢提高，和銀行作貸款買下來。
比如說，買下的價錢是５萬，裝修費用５千，再賣出去８萬，加上各種費用，中間怎麽也有
２萬左右的利潤。中間前後需要大概３個月左右。再比如說，這個買下的房子值得長久的留
下來，我就和銀行作貸款，用８萬作估價，貸款百分之８０。這樣我可以拿回我所有的投
資，還加上９千塊的利潤, 同時擁有了一個房產。

第三個級別( level ): 　

這樣又獲得了一些利潤以後，嚐到了甜頭，就又琢磨著如何能把這個周期縮短，也就是說，
在最短的時間內拿到最大的利潤。如果我買下的房子可以馬上轉手賣給下一個買家，不需要
作任何裝修，就可以拿到利潤了。比如說，買下的價錢是５萬，賣出去的價錢是６萬５千，
那麽中間怎麽也有一萬的利潤，而且不需要花時間裝修，也不需要打理房子，風險幾乎為
零。

我慢慢地發現其實隻要一紙合同，不需要花一分錢，就可以和買家同時過戶。過戶時就是利
潤套現的時候。

當然，具體操作起來，有很多不同的辦法，

1

Wrap around：和賣主簽好合同，賣主同意守持著合同，暫時不轉deed，我同
時幫賣主繼續付貸款，同時做一些少量的裝修，找到買主以更高的價錢簽又一個合
同，最後同時和買家和賣家一起過戶。
Subject to：和賣主簽好合同，deed轉讓過來，在接下來的６個月內，如果找
不到新的買主，deed會自動轉讓回來給賣主。不需要投資一分錢，又擁有deed,
找到買主出更高的價錢，從中獲利。

2

這時候的我已經開始得心應手，嚐到了更大的甜頭。

第四個級別( level ): 批發房產（wholesale）.　我又開始琢磨了：如果同一時間
內可以大批量的套現利潤，豈不是要成倍的賺錢, 我把所有的合同放在一起，打包賣給資
金雄厚的投資商，所有的利潤運轉的更快了。當時的房地產市場更加火熱起來。利潤已經相
當可觀。

再後來，我不再滿足於這些，因為這隻是短期的利潤，為了長期的賺錢，我需要residual
income－passive income. 我不斷地積累自己的房產，租出去，收獲租金。這期間我
也開始琢磨起建房，開發土地，和商業房地產。

到了2007 年的時候，我的總資產規模已經達到了１千萬左右。租金收入完全已經可以支
持家用。這些年下來，我總結了一條基本規律：永遠用別人的錢生錢。

朋友講完了他創業的故事，最後笑著加了一句：所有的成功房產商都是騙子。

我聽了笑著反問他：你覺得donald trump是騙子嗎？他說：他是higher scales的大
騙子。

我說：那這樣說來，花兒街的騙子更厲害，他們騙得是整個美國中產階級。

我心裏很感慨，雖然他沒有提，但我知道這是他多年的辛勤勞動和智慧的成果。很多的細節
需要太多的壓力和耐力，但是他堅持住了，最終獲得了成功。我想這就是大概每一個成功的
人的優點吧。

所有跟帖： 

• 謝謝分享的好文，學習了。 -彩虹的誓約- ♀ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 15:17:42

• I didn't write it.. -jy101- ♂ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 15:23:39

• 還是要多謝，因為你的post,同學們都長知識了。 -彩虹的誓約- ♀ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 15:46:07