leverage = OPM/OPT@ higher risk.

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REAL ESTATE 的第四重魔力：Leverage

2008-05-06 10:52:06

 

小小石頭

前幾天俺聊了聊RE(REAL ESTATE)的四重魔力。第一重魔力：Passive income，第二

重魔力：Inflation income，第三重魔力：Tax effective income，第四重魔力：

Leverage income。但在講到第四重魔力時俺說：Leverage (杠杆)這玩意最近被批

的很很厲害，雖然它魔力巨大但俺還是少言為妙。但受到了周兄的挑戰，俺不得不

啟用這第四重魔力。

很多同學讀完了俺的REAL ESTATE的四重魔力時說得最多的一句話就是：石頭啊，

你這玩意聽起耒挺好滴，可俺沒有十粒米。三粒米成麽？成！俺今天就煮一煮這三

粒米的飯。

做RE的幾乎都用Leverage，也就是說做部分貸款。按目前的市場行情，放三粒米的

頭款，銀行貸款七粒米，你就可購得十米的RE。如果CAP RATE 為7%，貸款利息為7%

(30年分期付款)，讓俺們耒重新計算一下各種income。

第一重魔力：Passive income。一千萬美刀RE(CAP RATE 為7%)的回報為70萬，減去

約56萬的分期付款後，淨現金回報14萬。另外56萬的分期付款中的7萬是用耒支付貸

款本金滴，因此你有7萬債務的減低。

第二重魔力：Inflation income。由於Leverage不改變Inflation income，所以還

是你今年的總資產起碼還是又增加了50萬。

第三重魔力：Tax effective income。50萬的資產增值大叔還是沒看見，稅依舊免

了。十粒米RE的折舊成本仍然大約為25萬。也就是說需要申報收入為：

70萬(毛收入) - 49萬(支付的利息) - 25萬(折舊成本) = -4萬(申報收入)

什麽！什麽！什麽！你告訴大叔你今年賠了4萬？是滴。嗬嗬嗬、、、你給俺說說看

大叔還收不收這稅錢了？

第四重魔力：Leverage income。年底了，該結帳了。去掉了一開銷、交完稅(嗬嗬

嗬、、、、你交了嗎？)，你還乘下多少呢？

資產增值：50萬

債務減低：7萬

淨資產增值為： 57萬。

現金收入：14萬。

LOSS CARRYOVER 至明年：4萬。

嗬嗬嗬、、、、請各位同學告訴俺，這要相當於稅前的多少收入呢？

好了，好了，這三粒米的飯俺終於煮完了。就是不知道這飯香不香？同學們愛不愛

吃呢？ 今天羅羅嗦嗦主要還是講了富人為啥會富、錢怎樣生了錢(RE方法)，也不知

道講的對與不對？講清楚了沒有？還不明白、、、、嗬嗬嗬、、、、俺也沒辦法，

俺水平低望大夥兒見諒了。