非引戰貼，作為外行，純屬好奇：搞投資房和投指數基金相比，“最終”哪個回報更高？

現階段應該還是投資房更高。畢竟投資房有杠杆，而且要管理，多少有勞動付出，回報高是合理的。

我說的“最終”回報的意思是：

我認識的周圍投房的人以及網上看的一些提前退休的YouTube博主，或者是財富積累到位，又或者是要提前退休享受生活，總之都慢慢停止擴大規模了，即使不主動賣出一些房子的話，也都停止再買新的了。對回報率影響最大的杠杆率也慢慢的下來了。

更重要的是，IRS給了投資房很多延期交稅的優惠，但房屋折舊終究是有用完的一天。另外，1031也不能一直的用下去，退休了會想處理到一些房產，又或者子女不願意以後接手管哪些多，被迫幫著提前處理到一些。這時，當年延期交的稅或許都要補上。

所以，到未來，考慮到杠杆率下降，折舊用完了，又或者延期交的稅都補交以後，在更長時間的尺度上，總的長期回報率還能超過投資美股大盤嗎？

論壇上絕大多數地主應該是正值投資房事業的壯年，但還是好奇：論壇上網友有沒有數據點，算上投資房退出階段後，長期回報率能有多少？還是說，投資房也可以沒有退出階段？

畫圖的話，最後投放房的回報會因為放緩被股市投資趕上嗎？

所有跟帖： 

• 你看看壇子裏誰最能最敢最有錢花就找出答案了，他們是生活中的普通人 -hz82000- ♀ (306 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:08:50

• 清華北大也就是讀書行，邊上一堆名校的，發財沒見幾個嗬嗬 -Hightides- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:37:21

• 地主隻考慮如何把每月進賬的房租如何花掉，不考慮那麽多。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:15:10

• 總不能有穩定現金流的同時，最終的增值回報還比股市高？折舊用完了，房租要交稅咋辦？這些都是疑問句，不是反問句 -QuantFields- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:24:58

• 折舊用完都27年了，房子該大修了該擴建了，即提升房價又可以折舊 -長空無際- ♀ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:54:19

• 所以實際中，折舊可以一直抵房租？後麵再大修是要再投入成本的。 -QuantFields- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:04:05

• 投入了成本但是租金提升了房價也提升了 -長空無際- ♀ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:15:26

• 不能一概而論，成功的都是少數，Survival bias -猛牛- ♂ (256 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:22:45

• 一直在討論沒有絕對。總有一款適合你，找適合自己的就行。 -吃貨99- ♀ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:29:01

• －般來說地主幸苦，肯定回報高，定投死皮誰不會？特例不算，嗬嗬 -Hightides- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:32:01

• 我大部分錢是房子掙的，股市不是不努力，收獲一般般。嗬嗬 -Hightides- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:35:08

• 我差不多也這樣 -桃花源裏人家- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:39:22

• 最後咋處理？折舊用完了或者最後決定賣了（不想再1031了），延期交的稅要補上了吧？ -QuantFields- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:51:12

• 1031，擴大規模。接著幹啊 -桃花源裏人家- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:06:42

• 不能說會，隻能說知道可是能長期堅定不移執行的比例很低。 -老留伍哥- ♂ (66 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:37:40

• 對，股市知識越多越反動，不懂的大媽買個死皮不動好了 -Hightides- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:40:03

• Buy, borrow and die! 地主們敢花錢 -brrrr- ♂ (222 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:42:47

• 折舊用完了，現金流就要交稅了吧 -QuantFields- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:48:39

• 現金流總是要交稅的，與折舊無關， 除非房子在Roth 賬號或者nonprofit下麵 -brrrr- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:56:17

• 折舊可以抵消房租，如果折舊沒用完的話。 -QuantFields- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:07:02

• 15米是個什麽梗？ -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 11:13:26

• 每次股市一跌，就想起韜奮來。股市牛的時候，紛紛鄙視韜奮。哈哈 -蓬萊閣21- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:11:37

• 啊哈哈哈。。。。。。 確實 -猛牛- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:13:06

• 哈哈，非常形象。 -吃貨99- ♀ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:25:44

• 房子股市都有 冰火兩重天. 股市的錢一分不敢花. 房租花光月月有. 房價止不住的漲 -矽穀碼工頭- ♂ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:29:00

• 非常好的思考。永遠不賣就行了，買房的時候就考慮買了永不賣，所以地點和房子狀況很重要。 -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:46:10

• 股市跌的時候嚇人，房子跌不賣無所謂. 股市省事兒，房子工作多. 房子asset 增值容易. 年齡大請人管理也行 -CastlePines- ♀ (47 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:47:27

• 適合自己的投資方式就是最好的，無所謂哪個更高明 -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 11:33:51

• 我算net worth 的時候， 把股票資產按照50% 房產70% 算. -1000units- ♀ (0 bytes) () 11/01/2024 postreply 06:53:00