厲害國房市投資心得

來源: 老王來了於 2021-07-29 08:06:50 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (5417 bytes)

應網友的要求，老王說說厲害國的房市，純屬個人觀點。

1. 政策市

我站在宇宙中心，但是看不到宇宙的盡頭。。。。。。

厲害國的一二線城市的房市，是政策市，zf讓你漲，你就漲。暴跌，是不可能的，因為銀行是我們的，跌的太慘，你不還銀行貸款，把破磚爛瓦給了銀行怎麽辦，zf依靠的土地財政怎麽辦？那位敢說真話的老人說過，極端時候，zf可以出台政策，禁止房地產交易，不讓買，不讓賣，銀行，房地產交易中心都是政府的，房價怎麽跌？所以，這20多年來，總體上房價是越調越高，中間有調控，也可能有點過激，但都是為了“房價平穩上漲”。

2008年以前，房價的上漲有好多說的過去的理由，比如，人口紅利，改善需求等等。08年以後，伴隨著洶湧澎湃的貨幣超發，大城市的房價帶有越來越多的金融屬性。房子越來越變成了投資品，成為抗通貨膨脹的工具，另外股市疲軟，大家缺乏合適的投資項目，房產投資成了絕大多數人的首選。

所以，一二線城市的房價，伴隨著平均16%的貨幣超發，會越來越高。政府的調控，隻是按了葫蘆起了瓢。

那麽，什麽時候能夠到達頂點？

等到某一天，所有的限售限購措施取消，大家可以自由地購房，賣家付所有買房的稅費，這就是房市上漲的趨勢的改變。

請群友注意，老王分析的是一二線城市的房價，，三線，四線和五線城市不在討論範圍。

這裏說句題外話，老王看著厲害國的房價，常常恍惚，思考財富的本質是不是騙局，一切都是虛幻，特別是入了幣市以後，感覺法幣的權威性不過是靠了國家機器來維持。它跟虛擬貨幣本質是一樣，都是收割老百姓的工具罷了。

2. 上漲軌跡

在曆次房價上漲過程中，大的房市浪潮的啟動總是由深圳引領全國，三個月或半年後上海啟動，再過幾個月北京開漲。深圳會帶動珠江三角洲城市群的上漲，上海帶動長三角城市群，北京帶動京津冀城市群，然後其它二線，三線，n線城市依次上漲。在房票沒有嚴格控製的年代，利用上漲的輪動效應，很多炒房團穿梭於各個城市，收益豐厚。

那麽，這次2016-2017年上漲之後的全國調整，全國各地出台了300多個限購政策，史所未見。2020年以來深圳和上海在各種限貸限購政策的五花大綁之下，又發動了又一輪行情，這次帶動了珠三角地區和環滬城市群，京津冀在政策高壓之下，房市遠遠沒有深滬火爆，老王認為，沒有政策的利好，沒有房貸利率的優惠，沒有稅費的減免，這種上漲，一出現就會受到打擊，難以在全國範圍內蔓延。

3. 房子的價值

房子所帶的屬性，越多越好，越多價值越高，越容易變現。比如金融屬性，學區屬性，自住屬性，交通屬性，等等。

投資房子所在城市，需要有活躍的新房市場和二手房市場。沒有二手房市場的城市不值得去投資，因為新房的價值，需要到二手房市場去驗證。新房開發商的定價，包含了較多的溢價，他們往往用房子豪華的裝修，漂亮的小區景觀來彌補除了自住以外其它屬性的不足，這些房子買了之後，好多年不漲。旅遊地產，養老地產，在湖光山色之間，椰林海灘之畔，除了自住，沒有投資價值。這些地區，沒有成熟的二手房市場，如果深入了解，會發現新房跟二手房的價錢相差極大，而且有價無市。

對於投資房來講，永遠不要被房子的“外貌”而迷惑，高大上的裝修和漂亮的小區景觀，會隨著歲月而衰老。幾年後，你會發現附近的其它小區房價在逐漸地逼近。

小區的地段，學區，小區和房子的品質，交通，附近的商業商務資源都是影響房價的因素，其中，地段和學區所占權重較大。

另外，對於房子的定價是不是合理，房子買的值不值。一個參考是開發商的拿地成本，常常會發生麵粉比麵包貴。是指開發商競拍土地的樓麵價，比附近的二手房都貴，這種情況下，附近二手房會應聲而漲，是一個很好的投資機會。

因為時間有限，老王匆匆寫了以上這些，供群友參考和討論，希望大家投資順利！