投資房有時會遇到天災（風水火災等）和人禍（被盜和故意破壞）等突發事件，造成房屋和財產損失（Casualty and Theft Losses），需要花錢修複，有保險的有時可以得到全部或部分理賠，牽扯到的報稅問題其實是蠻複雜的。
意外損失報稅，實際上有三個獨立的稅務事項要解決，或者說需要做三件事：
- 申報意外損失/利潤
- 調整原資產的Basis
- 申報修複費用
注意，這三個問題是相對獨立的，如果想象力太豐富，把三個問題關聯起來，反倒不容易理解。總之，這三者分得越開，越容易理解。
為方便說明，先介紹一個術語，Adjusted Basis，它是購房成本，減去土地價格，加上後來的改進，再減去折舊。比如一個房子買價25萬，土地5萬，換屋頂和新空調3萬，折舊2萬，它的Adjusted Basis = 25-5+3-2 = 21萬。
下麵將用這兩個例子，來幫助說明：
例1：出租房完全給燒掉了，原來的Adjusted Basis 是10萬，毀壞後資產的剩餘值 2000，保險理賠了9萬。
例2：出租房的屋頂讓風給刮壞了，原來的Adjusted Basis是20萬，花了1萬換了個新屋頂，保險賠了9千，自己花了1千。
一. 該報多少損失（Loss Deduction）
第一個問題就是，當年可以減掉多少損失(以下簡稱可減損失)？
這又要分資產是完全被毀壞，還是隻是部分被破壞兩種情況。
1．完全毀壞
可減損失 = Adjusted Basis – 毀壞後資產的剩餘值 – 保險理賠
例1是房產完全被毀掉的例子，它的可減損失：
100000（Adjusted Basis）- 2000 （剩餘值）- 90000（保險理賠）= 8000
2．部分損壞
如果屬於資產部分損壞情況，就需要從這兩者中：
- Adjusted Basis
- 意外造成的資產損壞額
找到最小值，然後再減去保險理賠等補償。
關於資產損壞額，一般是需要評估資產發生意外前後的市場值，找到差價。 比如如果意外發生前資產的市場估值是15萬，意外發生後的估值是10萬，資產損壞額就是5萬。
由於用資產事故前後做估值的方法既昂貴，又難於操作，一般都用其它參考方法，比如用合理的修複費用做為資產損壞額。
例2是屬於部分損壞的。如果我們用修複費用的1萬作為資產損壞額，房產的Adjusted Basis是20萬， 兩者的最小值是1萬，再減去9千的保險理賠，得到的可減損失是： 10000 - 9000 = 1000 。
意外損失需要在Form 4684 的B部分中申報。比如例2， 如果意外前的市場估值是30萬，意外後的估值是29萬，那麽Form 4684看起來應該類似這樣：
二. 對原資產Basis的影響
根據IRS Publication 551:
也就是說，意外損失會降低原資產的Basis，需要減去可減損失和保險理賠，所以：
- 例1：可減損失是8000，保險理賠是9萬，意外後的Adjusted Basis 從原來的10萬變為：10萬 - 8000 - 9萬 = 2000
- 例2：可減損失是1000，保險理賠是9000，意外後的Adjusted Basis 從原來的20萬變為：20萬 - 1000 - 9000 = 19萬
三. 修複費用報稅
前麵提到過，修複費用的報稅是獨立的，與前兩者沒有關係。這個乍看起來好像不符合邏輯，但如果細想起來還是蠻有道理的。
這是因為，即便發生意外損失，修複也不一定是必然發生事件，有的人或許根本就沒有保險，有的人即便收到保險理賠，願意花的修理費用也不見得跟理賠額一樣，比如收到1萬理賠，他也許為了省錢隻想花5千修理，或者想借機花2萬做一個他期待已久的改進，或者他根本就不做任何維修而直接賣給別人。
再說， 即便選擇修複， 有些人也許會馬上修複， 有些人也許會等到十年後再修（你不能排除這種可能）。
總之，這第三條無法知道能否發生，無論它發生與否，如何發生，都不應該影響前兩條的報稅，這也是符合邏輯的，對吧？
再換個角度， 如果張三的房產遭受災難，無論他自己修複， 還是把受災後的房子直接賣給李四，讓李四來修複，那麽從修複開始， 這兩者在報稅上不應該有大的差別，這也是符合邏輯的，對吧？
所以，修複的費用報稅獨立符合邏輯，立法者在這點上不糊塗。
下麵具體講講修複費用的報稅問題。
美國稅法 CFR 1.263(a)-3(k)(1)(iii)明文規定，修複意外損失的費用屬於restoration, 必須加到Basis裏去折舊。
2014的稅法 CFR 1.263(a)-3(k)(4)(ii)對之放寬了限製，隻需要把修複費用中不超過意外前Adjusted Basis的部分加到Basis裏去折舊，而超出的部分如果是一般維修的話可以減掉。
我們拿例2為例，意外前它的Adjusted Basis是20萬，意外損失1萬已經從Basis裏減去，現在的Adjusted Basis是19萬，我們假定重做屋頂和打掃清理共花了1.2萬，而其中的1千屬於與重做屋頂無關的清理。按照稅法， 前1萬必須要加到Basis裏去，而餘下的2千中，其中1千的清理可以作為費用減去，重做屋頂的1千則需要加到Basis裏去。
用軟件報稅降低Basis遇到的問題
前麵講了，報稅需要做三件事：
1) 在Form 4684 的B部分填報損失
2) 降低原房產的Basis
3) 把修複費用加到Basis中去
如果用TurboTax或TaxAct 等軟件報稅，1）和 3） 都比較容易操作。
問題是 2）降低原房產的Basis，用軟件很難操作。我們以例2為例，假定意外發生在7月20日，原來的Adjusted Basis 是20萬，也就是說，前7個半月需要以20萬折舊，後四個半月要以19萬折舊， 這用軟件報基本上是不可能做到的。
這裏有一個變通方案。因為每年報稅的時候，在不賣房的年份，實際上並不直接需要Basis，而隻需要這一年的折舊額。Basis隻有在賣房的哪一年才直接需要，平常年份它隻是用來計算折舊額的。
而意外發生的那一年，軟件是無法自動算對折舊額的，但可以手工計算出折舊額。所以我們的思路是，湊一個Basis，使它的折舊額等於我們需要的折舊額：
(200000*7.5+190000*4.5)/12 = 196250
也就是說， 如果暫時把Basis改為196250，一年的折舊額是7136，正好是20萬7個半月加19萬4個半月的折舊額。下一年再把折舊額改到19萬，就可以達到我們想要的目的了。
實際報稅中的變通
有些人可能會問，如果 2（降低的Basis）和3 （增加的Basis)相同的話，後兩者可不可以相互抵消不做？我不是CPA， 但我個人感覺，報稅更像是湊數，沒有嚴格的公式， 隻要不影響所交稅額，在有些情況下是可以變通的，如果2）和3）的數額相同，並且損失能馬上修好，2）和 3）不做也可以， 因為並不影響繳稅額，尤其是數額比較小的情況。
但如果2）和3）的數額不一樣，或者意外發生的時間和修複的時間間隔很長，或者損失和修複額都很大， 那 2） 和 3）還是分開為好。
幾點說明
- 上麵說的是出租房，自住房的規則有些差別， 我沒有去細做研究。
- 如果沒有保險，那麽理賠額就為0，以上的所有結論都仍然成立。
- 前麵講的主要是講如何報損失，但如果有保險理賠的話，還可能會出現有利潤的情況。比如說，一個房子目前的市場價是25萬，土地5萬，由於折舊，目前的Adjusted Basis是10萬，如果一把大火把房子完全燒了，保險理賠20萬，那就會有： 20萬（理賠） - 10萬（Adjusted Basis）= 10萬的利潤。這10萬的利潤，可以當年作為利潤交稅，但大多情況下大家會選擇延稅，用它來降低修好後房產的Basis。
注：非CPA， 若有錯誤， 歡迎指正，多謝！
建寧 2022/2/18
