美國遺產房和贈與房的稅收問題

來源: 2022-05-13 16:17:23 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (6264 bytes)
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為方便說明,文中將用以下例子:

房主幾年前買房的價格是16萬,到房主去世時已經折舊掉了6萬,剩下的Basis是16-6=10萬,房主去世時市場價是20萬。

現在比較以下幾種情況下的稅收問題。

一.  房主自己賣房

如果房主自己在去世前以市場值20萬把房子買了,那麽需要交稅的利潤是:

    20萬(賣價)- 10萬(Basis)= 10萬

其中6萬的depreciation recapture,4萬的long-term capital gain。

二.  房主生前做為禮物贈與

比如父母在生前把房子做為禮物(Gift)送給子女,那麽子女將延續原來房子的Basis, 也就是10萬,如果子女以市場價20萬把房子賣了,需要交稅的利潤是:

    20萬(賣價)- 10萬(Basis)= 10萬

其中6萬的depreciation recapture,4萬的long-term capital gain。

三.  做為遺產繼承

1.  繼承人沒在Title上 - 比如子女繼承

如果繼承人的名字不在Title上, 那麽繼承人會有 Step-Up Basis。

比如,如果例子中是子女繼承父母的房子,那麽子女繼承後房子的Basis就會提高到市場值,也就是20萬,這叫Step-Up Basis。以前的利潤一筆勾銷,所有稅務問題包括折舊等,就如同子女在父母過世那天買了個20萬的房子。

如果子女在父母過世後也以20萬賣掉房子, 那麽利潤:

     20萬(賣價)- 20萬(Step-Up Basis)= 0

當然,這繼承人也沒有說必須要是子女,任何繼承人都可以。

2.  繼承人在Title上 - 比如配偶繼承

如果繼承人也在Title上,比如夫妻共同擁有的房產,其中一個過世,那麽健在的一方做為繼承人也有Step-Up Basis, 但是否是100% Step-Up取決於所在的州:

1)Community-Property State

如果是住在community-property state,是100% Step-Up Basis,跟子女繼承完全一樣。

2)Separate-Property State

如果是住在Separate-Property State,夫妻倆各自擁有50%的產權,隻有過世一方的50%有Step-Up Basis。兩方每人的Basis是10/2=5萬,各自擁有 20/2=10萬的財產。 由於隻允許去世的一方Step-Up Basis,也就是說去世的一方的basis會從原來的5萬, Step-Up到10萬,而健在的一方的basis不變, 仍然是5萬,所以繼承人總的basis 是:

     5(自己的)+ 10(繼承的Step-Up Basis)= 15萬

如果健在的一方以20萬的價格賣掉,那麽利潤是:

     20萬(賣價)- 15萬(Step-Up Basis)= 5萬

其中3萬的depreciation recapture,2萬的 capital gain。也就是說利潤都是健在一方資產的回報,過世一方的利潤給一筆勾銷了。

旁邊那位同學一看:哇!這太適合謀財害命了,就如同那些為保險索賠而謀害親夫(婦)的主一樣。這位聰明的同學,我可要批評你了,你的腦瓜是蠻靈光的,但人活著不能隻為錢,是不?所以心裏想想就得了,可別真的去幹,哈哈!

結語

可見,單從稅收上來講:

  • 做為遺產繼承比生前做為禮物贈與更加有利
  • 配偶中一方過世後賣房更有利
  • 出租房的增值利潤要想完全免稅,或者永遠持有不賣,或者1031 Exchange 到死, 然後做為遺產傳給子女,就可以完全避稅了。

當然,無論是遺產還是贈與,都受法定總遺產額12米的限製。並且Step-Up Basis也一直是民主黨的眼中釘,未來是否會被推翻也難說。

如果是做為遺產繼承的話,最好在房主過世那年做個正式的appraisal,以此做為憑證,尤其是房子有大額增值的情況, 畢竟空口無憑,IRS 要證據的時候總不能隻寄張嘴過去, 對不?

建寧  2022/5/13

所有跟帖: 

留給孩子遺產的選擇循序為: Roth IRA, 房子,股票。都有basis step ip.別給孩子留太多,4m 夠了。 -shaoyatou- 給 shaoyatou 發送悄悄話 shaoyatou 的個人群組 (0 bytes) () 05/13/2022 postreply 16:32:13

還真是。有能力的自己會掙,沒能力的給多了有什麽用呢?最好還是自己多用了吧:) -abc1967- 給 abc1967 發送悄悄話 abc1967 的個人群組 (0 bytes) () 05/13/2022 postreply 16:41:09

自己起碼有10米,才能保證給孩子留4米吧? -DoraDora2008- 給 DoraDora2008 發送悄悄話 DoraDora2008 的博客首頁 DoraDora2008 的個人群組 (0 bytes) () 05/13/2022 postreply 16:59:14

如果房子在夫妻中一個人的名下,這個人去世了,配偶也可以step up basis 吧? -abc1967- 給 abc1967 發送悄悄話 abc1967 的個人群組 (83 bytes) () 05/13/2022 postreply 16:35:30

應該可以 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 05/13/2022 postreply 18:54:17

學習了,謝謝科普。 -香香生煎饅頭- 給 香香生煎饅頭 發送悄悄話 香香生煎饅頭 的博客首頁 香香生煎饅頭 的個人群組 (0 bytes) () 05/13/2022 postreply 17:29:17

好可怕。國稅局深謀遠慮,這是想讓地主們鞠躬盡瘁,死而後已啊。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 守月 的個人群組 (0 bytes) () 05/13/2022 postreply 20:50:22

挺複雜,得慢慢消化,謝謝建寧了 -MrsKwok- 給 MrsKwok 發送悄悄話 MrsKwok 的個人群組 (0 bytes) () 05/13/2022 postreply 20:51:06

放在revocable living trust裏麵將來繼承的時候也有step up -大胖胖貓- 給 大胖胖貓 發送悄悄話 大胖胖貓 的博客首頁 大胖胖貓 的個人群組 (116 bytes) () 05/14/2022 postreply 05:51:05

謝謝補充, 我對 Trust 沒太做研究。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 05/14/2022 postreply 14:02:33

. -日月西東- 給 日月西東 發送悄悄話 日月西東 的個人群組 (0 bytes) () 05/14/2022 postreply 09:26:12

求問一下 1031 Exchange是什麽?謝謝 -小驢媽- 給 小驢媽 發送悄悄話 小驢媽 的個人群組 (0 bytes) () 05/14/2022 postreply 09:54:58

建議google 一下 1031 Exchange。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (0 bytes) () 05/14/2022 postreply 14:01:44

Separate-Property State 那個5+10的計算看不懂,還有5萬哪裏去了呢? -江南一朱- 給 江南一朱 發送悄悄話 江南一朱 的博客首頁 江南一朱 的個人群組 (0 bytes) () 05/14/2022 postreply 12:42:28

再說一下 Step-Up Basis -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (1366 bytes) () 05/14/2022 postreply 14:00:56

謝謝詳細解說,明白了。一方過世後再賣少交稅,蠻好的。 -江南一朱- 給 江南一朱 發送悄悄話 江南一朱 的博客首頁 江南一朱 的個人群組 (0 bytes) () 05/14/2022 postreply 18:23:54

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