房產勸退貼--風險太高

最近實在是感到了房產市場的寒意。

過去5-6年是投資房產的好時候，房價還沒起飛，利率也不高，我投資的市場也是人口流入區，大街上烏央烏央都是勞模。以前我在勞模facebook群裏打個廣告，最快地一個小時就出租出去，最慢的也幾個小時出租出去。當時感覺房地產投資沒啥風險。 

現在看來，我是too simple too navie了. 

沒想到地主們的風險竟然是來自川大地主。一連串的ICE 突襲，勞模急速流失。即使沒有跑路的勞模，也是不敢工作，在家裏躲起來。我的一個租客，是contractor，住了3年，從沒有問題付租，結果現在也沒錢付租了。現在市場上有300多個rent unit avaible. 我把我新裝修的房子放到網上，竟然沒幾個人回應。 

打算把幾個早些年買的房子出幾個，回收一下現金過冬了。

現在市場上房價不便宜，房子又不好出租，打算進場的新地主要小心了，風險太高了。 （我隻知道我的一畝三分地）

如果你投資一個項目，想來想去沒有任何風險，那麽你的無知就是最大的風險。

邊走邊看吧，還有三年要熬呢。 熬過老川，我也算經過一個cycle了。

所有跟帖： 

• 德州？ -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 01/27/2026 postreply 22:59:03

• 兩三年前我贈你的錦囊可以打開看了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 06:00:44

• 忘了貼在哪裏了，我去找找 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 06:07:00

• 我記得大概是：如果有一天你需要建議或需要活命，打開此錦囊 -守月- ♀ (21 bytes) () 01/28/2026 postreply 08:34:13

• 如何迷途知返？ 賣了房子？ -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 09:33:00

• 我大致記得22-23年，快牛對時局不很確定，我給的建議也適合你用，你可以去投坦查那些建議。 -守月- ♀ (1359 bytes) () 01/28/2026 postreply 10:04:57

• 能拿點home equality 出來嗎？ 一買一賣手續費不少，降房租？ 還是老朽那句，沒有租不出去的房，隻有租不出去的 -c和a- ♀ (18 bytes) () 01/28/2026 postreply 07:01:51

• there is a price that's not profitable anymore.. -borisg- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 07:54:20

• 1) 出租放的helco 很少。2）即使有，銀行也要看現金流。如果沒利潤，銀行不會房貸的 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 08:13:00

• 這就是為什麽有人說銀行喜歡在晴天的時候給人送傘，真等下雨天需要用傘的時候銀行反而不理你了。 -大年- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 10:13:47

• 所以以後銀行上趕著要送傘的時候不拿白不拿。留著好過冬。 -大年- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 10:54:37

• 如果加州， 我可以share你一個heloc 銀行，利息9左右，暫時用用。 -Sugargrove- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 13:20:22

• 不行就賣了吧，我去年年底虧本賣了一個差區房子，拿到錢買大盤，說不定幾個月就回本了 -Firefly2023- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 10:28:00

• 其實買的晚的，風險還是很大的，尤其在工作機會比較吃緊和經濟沒什麽增長的地區， -Sugargrove- ♂ (101 bytes) () 01/28/2026 postreply 11:02:33

• 房價便宜或者貴， 自然有他的道理， 老朽之所以成功 -keeplooking- ♂ (99 bytes) () 01/28/2026 postreply 11:28:13

• 天時地利人和，不論是主動還是被動，這些是成功的關鍵因素。JY的路子可複製，不過，也需要一定條件，JY是在房價平穩但現金流 -守月- ♀ (620 bytes) () 01/28/2026 postreply 12:07:55

• 謝謝守月。活過一個循環下來才能成長。確實感到了壓力。準備買幾個出去。 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 12:14:00

• 是不是堅持BRRRR那位？如果感到壓力了，就賣幾個回籠一下資金，熬過這個坎 -最愛荷花- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 11:54:55

• 麵對挑戰客觀冷靜百煉成鋼。最有效自救是盤活資金改善現金流。印象lz房產多為租售可負擔，是政府重點關注市場稀缺的資產。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 12:41:15

• 我們這裏開始感覺市場有點鬆動了，希望能有驚無險的度過寒冬 -if_sky_cry- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 13:03:58

• 去年勸你啦， 股市比房事好太多。經曆過2008-2012的 都不會對房產無限崇拜 -xinxin76- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 15:18:24

• 別慌，猜測是空置多了才有壓力吧。降低一些房租沒有空置就好了。別輕易走急賣的路。 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 16:55:13

• 美國高國債必須靠較長期的較中高通脹來消化。老朽兄說過，房子長期抗通漲最有效 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 16:57:31

• BRRRR是贏在起跑線上的戰略，隻有穩住現金流，其他多數大小房東肯定比你先抗不住，千萬別恐慌 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 17:00:29

• 從貸款方麵BRRRR沒有贏在起跑線，隻是通過翻修升級，提升房屋價值並提現。注意，提現表示銀行貸款產生，還貸沒有任何優勢， -守月- ♀ (186 bytes) () 01/29/2026 postreply 20:10:21

• 還貸的壓力來自杠杆的使用，不是BRRRR策略的問題 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/30/2026 postreply 19:25:28

• 他一個接一個的買， 估計貸款壓力大到難以想象。2020後的房價，本身就是一個巨大通脹 -xinxin76- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 16:59:18

• 我感覺不聲不響所在地區隻要都租出去，就會是正現金流 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 17:02:19

• 現在也是正現金流。我正在轉型增加section 8比例。然後賣幾個房子，可能就好一點過冬了。 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 17:13:00

• 有正現金流無空置則還貸沒問題，何必非賣不可？ -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:11:18

• 感覺冬天要來了，還有三年的時間，留些現金過冬天。 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:14:00

• 如果是這個思路我支持。上到一定規模保守一些是對的。根據前麵積累的經驗教訓，以後隻挑極好的項目做 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:20:35

• 可能你並沒聽懂他麵臨的情況，也不是真的明白風險意味著什麽。那些破產的人不是不懂得熬過去就好，都是資金鏈斷裂，熬不過去。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 17:14:06

• 是的，可能我理解有偏差。我的理解是主要問題在於勞模大量離開引起的空置 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:13:38

• 然後呢？再然後呢？ -守月- ♀ (1023 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:49:05

• 同意你的分析，你看到了問題的實質。想辦法讓資金鏈不要斷。隻是現在賣房非常難，20年沒有過的現象。 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 19:32:53

• 所以我的建議是賣淨值高的，這樣能實質性拿到一筆錢。也要把還貸高或者屋況差或者不好出租的扔掉，這種是石頭而不是浮漂，會把 -守月- ♀ (297 bytes) () 01/28/2026 postreply 19:42:23

• 說得是對的，可是給人牛批哄哄的感覺，not so good。 -Sugargrove- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 19:58:44

• 我很不在意你的判斷，因為我很懷疑你的判斷力。 -守月- ♀ (463 bytes) () 01/28/2026 postreply 20:34:19

• 故弄玄虛，又是使命，又是學習，天外有人，太外有天。 -Sugargrove- ♂ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 23:37:07

• 我曾經買的那些銀行拍賣房一部分就是投資人沒能保留住的。我當時很感慨也覺得很殘酷。神經被觸 -古來萬事- ♀ (60 bytes) () 01/29/2026 postreply 03:56:46

• 是的。目前形勢賣淨值高的估計也需要割肉才賣得掉。沒辦法，斷臂求生。 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 20:04:51

• 我估計6月會好轉，有降息希望，市場就會有起色。但現在還不好預計能否持續，是一個轉折的開始還是僅為曇花一現。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 20:37:15

• 希望形勢變好。 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 01/29/2026 postreply 04:44:02

• 你太牛了， 句句在理 -螺絲螺帽- ♀ (0 bytes) () 01/30/2026 postreply 07:44:13

• 你說的對，很難完全設身處地的去考慮，隻是覺得賣了挺可惜，長期看能不賣才能利益最大化 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/29/2026 postreply 05:05:51

• 你說的也對。唯一就是沒把風險考慮進去。 溺死的人可能很強壯與健康，隻在特定時候差了一瓶氧氣。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/29/2026 postreply 09:34:43

• 可能就是杠杆撬杠杆摞起來撬了貸款n次方，那可不壓力大極了啊 -karenkn- ♀ (0 bytes) () 01/29/2026 postreply 15:14:11

• 你試一下valon mortgage,我剛好有個房子轉到這家，天天發e mail 叫我多借錢，也是出租房。 -c和a- ♀ (30 bytes) () 01/28/2026 postreply 20:33:45

• 謝謝大家閱讀和討論。發帖的目的是給要地主提個醒，房市確實有風險。 -不聲不響- ♂ (615 bytes) () 01/29/2026 postreply 06:19:08

• 16 萬買5家庭？我沒看錯？這是哪裏啊 -Despacito2- ♀ (0 bytes) () 01/29/2026 postreply 20:42:59

• 寫錯了，是5臥室 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/30/2026 postreply 02:20:00

• 還有一個大雷大家沒提到：美國的出生人口下降了。 -愛藍- ♀ (0 bytes) () 01/29/2026 postreply 21:22:58

• 前些天也看到這個新聞了。我們可能進入一個不僅僅是房產或是經濟的大周期了 -何時歸故裏- ♂ (0 bytes) () 01/30/2026 postreply 04:22:46

• 是的。可能會快速過度到用AI生孩子？瞎猜啦~~ -愛藍- ♀ (0 bytes) () 01/30/2026 postreply 06:36:22

• 驅逐了非法移民房價也下來，美國人民能買得起房了 -warara- ♂ (0 bytes) () 01/30/2026 postreply 08:54:23