上次寫房市是在大約2年前了，用連貫的思路更容易看清當下的市場。
這兩年市場的明顯變化大致為：庫存越來越多，銷售量越來越低，市場停留時間越來越長。兩年前全美隻有很少地區房價跌，目前大約有一半地區在跌。
前幾月zillow房價預測下調今年預期，一個月前redfin也下調，大致都由預計小幅上漲改變為小幅度下跌。不大看數據的朋友可能會問，為何我看到的市場情況跟數據不太一樣？簡單解釋一下。一是因為數據統計的依據和方法不一樣，比如兩房（範尼美和房地美）的統計基礎是所申請的房貸，那麽可以推理，它們貸款多為自住房，各網站的統計數據來自其網站的買賣，包括現金購房及待修房，統計不到未經網站的交易。都有其局限性。 二是市場並不平衡，大到全美州與州，小到一個城市裏的不同郵編區，同一郵編區內的不同社區，都存在差異，甚至有漲跌並存的情況。
當下全美房市的整體狀況為：東北，中西部（庫存依然偏低，持有費用也保持在較低位的城市）依然為賣方市場，房價上漲；三四年前大漲的地區都經曆或正在經曆回調；疫情中最熱門的地區（幾乎都有機構參與），受衝擊最大。全美大多市場趨“冷”，這變化自去年出現並逐漸明顯，成為買方市場。冷，即市場不活躍，從成交量可清楚明白地看到，已降至30年最低水平。這樣的市場可謂波雲詭譎，如一團亂麻讓人理不清頭緒。
我們來看看這兩年多時間裏發生了什麽。
需求方麵。2年前，房市表麵看還挺好，但潛在問題其實已然產生，最令我擔憂的就是房屋的可負擔性。這並非簡單地假設人總是要住房，就能得出有剛需就一定會買房的結論。因為買不起就是買不起，這是最基本的邏輯。兩年間，可負擔性問題一直未得到根本改善。可負擔性由三個主要因素決定：房價，利率，收入（租房群體則為：租金與收入，今天不談租房市場），不幸，第四殺手“持房成本”陡增也浮出水麵。
供給方麵。兩三年前，我們看到的數據顯示，房屋供不應求，全美差著5百萬套房。我提出一個觀點，人們在負擔不起房價/租金時，會合租或搬去父母家借住（那麽對房屋的需求量就會減少）， 該推測其實是對5年前的推測的延續。可還有朋友記得疫情初期，坦裏人心惶惶，我提出了“家戶數”會增加的觀點---即人們會最大化地分開居住（那麽房屋需求不會減少而會增加）？這兩個推測一放一收，都能對實際房屋需求量調整。短短數年間，我們有幸地見證了房屋大生產運動，建商出力，機構和投資人出錢，一片片新房拔地而起，地貌日新月異。
房價方麵。房價是供需關係的結果，影響房價的因素除收入還與土地與建築成本密切相關。兩三年前利率上升通道開啟，我不認為房市會崩盤的理由之一，是預測會出現“惜售” 。“惜售”現象確實出現並起到其支撐作用，可是，目前這局麵在慢慢轉變，究其原因，普通美國百姓與聚集在壇裏要投資的特殊群體想法不同，他們當房東或堅持兩年不換房不搬家的打算僅為權宜之計， 兩三年對他們來說已經很長，部分不再惜售的賣家陸續上市，正遇新屋大量上市卻消化不了的市場，建商的原則是有房必賣，用降價找買家，房價跌的市場就出現了。（關於建材人工上漲，大規模建築成本似乎並未同步上升這點我也挺好奇---下篇裏我會提出證據，我的隱憂是科技推動成本一路向下）。
說完現狀，未來房市如何走？（這可能是很多朋友關心的事。未來的事沒個定數， 這裏特別提醒，此文僅為個人觀點，不做投資引導。）
我堅持認為房屋的可負擔性是影響未來房市的關鍵。 我推測九月會再次開啟降息通道， 會緩慢地降（這是指大體軌道，中途還會產生變化，坡坡坎坎），這對房市有正麵影響。但我認為不會大反轉，房市隨即又火起來。理由有三：1，依然負擔不起。2，租比買劃算（待到投資人有興趣入場---即買比租劃算時，市場就有動力了）。3 “懼買”與房價下行預期心理。
“懼買”是一種什麽心理呢？次貸危機房市崩盤後，普通民眾就出現過這種心理，在一些複蘇緩慢的州市，甚至頑固地懼了十年之久。這跟當時的可負擔性無關，隻是一種懼怕心理。原因是買房為普羅大眾一生中最大的投資，有些人不願或承受不起風險。大約2017年後，美國民眾才徹底消除這種心理，房市隻會漲不會跌又成為普遍認知。直到近期親眼看見房價也會跌，買房也會虧，這種懼怕感或將複燃。
我想說的“懼買”可能出現，並非指這類有懼怕心理的群體能左右市場，而是真實的房主們正感受到的恐懼對尚未買房者的影響。
有個抽樣統計叫“買房後悔率”。可能出乎你的預料，初次買房者的後悔率一直很高，我記得即使在房市最火時期，也超過50%，這兩三年非常高，達80-90%，持房費用超過預期，是一大原因。
近幾年在房價利率雙高，收入增長跟不上的情況下，許多買房者拚盡全力才買下房，已達到負擔極限，非常不幸，我前麵提到的第四殺手---持房費用大漲跟隨而來。 買房除了貸款還包括持有費用：地稅，保險，HOA，房屋保養與維修，我看到報道稱，漲幅高的地區短短數年間超200%，漲幅少的也在30%以上。這些費用無法鎖定，如同未來路上隨時會跳將出來的野獸，這種恐懼感已在許多地區蔓延開來。情況糟糕的州，政府正考慮政策方麵的援助。
“懼買”寫得有點多有點囉嗦，因為我猜這因素在許多朋友的思考之外，是陌生玩意。本帖我的立意是拉粗線條。（*****“惜售”與“懼買”不是正規房市理論裏的詞，我自己發明的 ，隻是便於說與理解，其實心裏也發虛，不肯定其準確性。懇請看官隻在壇子裏用，對呀錯的自家人消化，若說到別處還與人爭對錯，被質疑，貽笑大方，就狼狽了。因為我確實哪根蔥都不是。*****）
上麵說的主要是自住房市場，這兩三年裏，是這些自住買家在支撐市場。對投資房來說，簡單許多，不賺錢就沒動力，賠錢的買賣更是避之不及，沒市場很正常。房屋市場徹底轉暖還需多久？這肯定要看大環境的改變，我自己不認真地比較隨意的估摸，可能還需兩年。
在目前這種波詭雲譎的市場裏，要買和要賣的投資決定我都能理解，每個人的投資目的目標不同，各地市場又差異頗大，需具體分析和判斷。下一篇會寫我是如何分析具體市場，我關注的是“不好”的市場，經曆了火箭式上漲與房屋大生產運動，有一定代表性。
（寫得頭暈腦脹，相信錯誤遺漏處不少，歡迎批評指正。也希望拋磚引玉，有自己看法的朋友都寫寫，七個盲人也能摸出一頭大象。）
