這是我近三年前寫的，舊帖重發：
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2022/tzlc/1645973.html
舊帖裏提到的自稱回報率超過巴菲特的就是昨天一個帖子裏的主角。
路遙知馬力，投資回報率要看長期的。房地產眾籌的老大是黑石的房地產基金，在黑石的網站上可以找到它的房地產基金的回報率（如下）。它的總回報率包括了租金分紅和房產增值。
https://www.breit.com/performance/
再貼兩份數據報告：
１－－ Stanger NAV REIT Total Return Index (NAV REIT 就是私募的房地產基金）
https://altswire.com/stanger-private-placement-reit-capital-formation-beginning-to-pick-up-pace/
在截止今年第一季度的前五年，黑石房地產基金的回報率是所有私募地產中最高的，年化回報11%，包括租金分紅和增值。作為比較，同期標普500指數的年化增值14%, 還不包括分紅。
２ －－ CEM Study: REITs Outperform Private Real Estate by More Than 2.0% in DB Plans
在長達25年的時間裏，公開交易的 REIT 的回報率超過了私募。而且，公開交易的 REIT 信息透明度高，有監管，流動性強，可以隨時退出。
我的結論 －－ 綜合長期回報率和回報風險比，散戶不如直接買標普500指數，或者公開上市的 REIT，或者自己投資房產。我實話實說，也許會得罪眾籌的管理者，請見諒。
