投資小商產之插播一個風險控製
也算是跟水鴨子討論。 他的提醒是對的。 我的前幾篇包括選址， 租客， 租約都提到了各種風險控製。
對我來說， 地址最重要， 我可以犧牲cap rate， 就是現存的現金收入。 地址好的話， 疫情最嚴重的20年， 我也很順利的賣出一個商產， 回來抄的民居的底。 因為商產的cap rate 沒變，所以我可以賺一點賣出。
其次是租約， 我一般隻選擇有信用租客的corporate lease, 偏好大公司租客， 信用a or a+.
對沒有上市的租客， 像chickfila 這種也是安全的。
對小的租客沒有信用的非常小心， 要多方驗證他的信譽。必要時要求個人財產warranty. 另外這種地址是第一位重要。 能夠保證租不出去的話也比較容易賣出去。 怎麽知道能夠賣出去， 這就回到了我第一篇講的選擇地址。
舉個例子， dennis 如果是餐館個體經營的租客來牽租約， cap rate 就要比corporate lease 高1到1.5% point . 這個數字就顯示了風險。
所以其實一切數字都有底層邏輯支撐。 作為投資人的個體， 做好市場研究， 選好自己的路， 知道worst case 怎麽應付就好。 投資沒有100%安全的， 隻能把自己能控製的部分做好。
怎麽找到遠超市場收益的項目？ 隻能說如果你在市場上時間夠久， 跟有些大broker 關係夠好， 有時候老天會慈悲一些給你一些比較好的機會。 後麵也許會寫到一些這方麵。
